“地王歸來”、“天價地再現(xiàn)”、“地價已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市場重燃戰(zhàn)火。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國土地市場住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢價成交。到了5月份，全國60個重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增加73%。

　　而與此同時，今年前5個月，全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%，已經(jīng)超過了2007年當(dāng)期的約21100萬平方米。“房價集體飆漲”、“全國各地排隊買房”、“炒房族歸來”的風(fēng)聲也見諸各大報章種種現(xiàn)象都給人聯(lián)想：房地產(chǎn)已經(jīng)復(fù)蘇？

　　貸款！融資！拿地！

　　從2007年底開始，隨著宏觀調(diào)控的影響和全球金融危機(jī)的波及，國內(nèi)房地產(chǎn)市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個季度之前，包括富力、恒大在內(nèi)的眾房地產(chǎn)企業(yè)還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負(fù)面消息里。但一個季度之后，它們已重新開始高調(diào)拿地。

　　在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增長；成交金額高達(dá)61.7億元，更是較上月暴漲481.67%。而在這61.7億元中，拿下朝陽區(qū)廣渠路10號地“地王”的富力地產(chǎn)，一家就貢獻(xiàn)了10.22億元。

　　廣州市6月10日成功拍賣出被譽(yù)為廣州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地價達(dá)到15300元。而作為廣州的中央商務(wù)區(qū)，珠江新城已經(jīng)連續(xù)四年沒有出讓住宅用地。

　　上海、天津等城市的土地成交量亦出現(xiàn)倍增。統(tǒng)計顯示，4月，全國60個重點(diǎn)城市住宅用地成交183宗，環(huán)比增加89%，同比增加83%。

　　不少大型房企更是頻頻出手。萬科5月份共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城連下6幅地塊；SOHO中國聲言“可供選擇的項目很多”；恒大地產(chǎn)更是“著急”到登報尋找土地項目

　　去年還在“哭窮”的房企們，怎么又突然“闊”了？

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要就是三大渠道：銀行貸款、企業(yè)自籌、預(yù)售款。

　　“我們看到，去年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款，銀行基本都給延期了。目前又到了房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵時刻，未來房地產(chǎn)如果走勢良好，房地產(chǎn)還錢才更有把握。所以，這時候銀行當(dāng)然要鼎力相助。”該人士告訴記者。

　　這一點(diǎn)似乎可以得到一個側(cè)面印證。審計署審計長劉家義在6月24日人大常委會第五次會議上所作的2008年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財政收支的審計工作報告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行違規(guī)放貸總額達(dá)365.6億，其中：違規(guī)發(fā)放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。

　　另一個資金來源是房地產(chǎn)企業(yè)的密集融資。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自今年4月份以來，包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、泛海建設(shè)、SOHO中國、華潤置地、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的10余家房地產(chǎn)企業(yè)，融資金額超300億元人民幣，融資方式包括股票增發(fā)、發(fā)行企業(yè)債等。而融資目的，則大多為土地儲備資金。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒在接受記者采訪時分析，今年一季度的樓市“小陽春”中，不少房企降價銷售、快速回籠現(xiàn)金的做法取得了良好的效果，房企資金鏈已經(jīng)有大幅改觀。“作為房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源的土地資源，只要房企資金鏈沒有問題、只要房企還希望擴(kuò)大市場占有率，大肆拿地都是房企擴(kuò)張的首要舉動。”

　　此外，2009年寬松的貨幣政策亦為市場注入了巨大的流動性。數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，信貸增長額度為5.8萬億，已經(jīng)超出年初央行預(yù)計的今年全年信貸新增5萬億的下限。

　　“大量的資金并沒有流入需要扶持的制造業(yè)和物流業(yè)，投資回報率最高的股市和樓市再次成為貨幣政策最大的受益者。”楊少鋒認(rèn)為。

　　除了寬松的貨幣政策、較低的貸款利率，近期，政府連續(xù)出臺新政扶持效果也開始顯現(xiàn)。

　　5月27日，國務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，這是商品房資本金比例13年來的首次下調(diào)，也被認(rèn)為是推動樓市回暖的重大利好之一。

　　“中國樓市是個典型的政策市。”一位分析人士告訴記者，雖然房地產(chǎn)最終落選“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”，并無“振興之名”，但實(shí)際上已獲得了“振興之實(shí)”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因為不僅地方政府的土地出讓金、非稅收入與房地產(chǎn)市場有著緊密聯(lián)系，地方經(jīng)濟(jì)的增長、就業(yè)的擴(kuò)大等也都離不開房地產(chǎn)的支撐。

　　復(fù)興？復(fù)蘇？還是僅僅回暖？

　　土地交易的空前火爆，樓市的“小陽春”，能否說明地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始“復(fù)興”？

　　很多分析人士對此說法保持謹(jǐn)慎。“在歷史上，找不到任何一個國家，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚處低點(diǎn)的的時候，房地產(chǎn)市場能夠一枝獨(dú)秀。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說，可以說房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)蘇，“目前來看，只能說部分城市，尤其是部分大城市出現(xiàn)了高價經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。整體來看，無論是復(fù)蘇的廣度、還是溢價水平，土地市場的繁榮程度都離2007年的高點(diǎn)還有一定距離。”

　　他對記者分析，這一輪地產(chǎn)商跑馬圈地的背后，除了反映出開發(fā)商對后市的預(yù)計已經(jīng)由去年的悲觀轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳皩�近期和中期樓市的扭轉(zhuǎn)表現(xiàn)樂觀，還與去年整個土地市場很低迷，很多企業(yè)的拿地需求被抑制不無關(guān)系。此外，土地市場出現(xiàn)回暖，跟企業(yè)的投資投機(jī)需求也有關(guān)系。“有些投資者覺得現(xiàn)在流動性過剩，未來可能有通脹預(yù)期，而土地能保值。”

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時，更直截了當(dāng)?shù)乇硎荆�土地市場并未逆市飄紅，甚至難說“復(fù)蘇”，只是輿論放大了人們的想象。

　　因為數(shù)據(jù)顯示，作為象征開發(fā)商投資意愿的指標(biāo)，如房屋新開工面積、土地購置面積、土地開發(fā)面積等指標(biāo)依然呈下降趨勢。

　　5月份全國房屋新開工面積3.57億平方米，同比下降16.2%，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9875萬平方米，同比下降28.6%；完成土地開發(fā)面積8845萬平方米，同比下降13.3%。

　　“這三個下降，說明開發(fā)商仍然不看好當(dāng)前市場，仍然有不確定性。因此，不能說現(xiàn)在土地市場復(fù)蘇了，而只能說今年前幾個月是在太冷了，現(xiàn)在僅出現(xiàn)了一點(diǎn)好轉(zhuǎn)的跡象。”顧云昌說。

　　一系列數(shù)據(jù)顯示，房屋銷售面積增加了，但投資的熱情仍有所欠缺。今年1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1萬億元，同比增長6.8%，其中商品住宅同比增長4.4%；相比固定資產(chǎn)投資同比增長32%而言，房地產(chǎn)投資增加比例仍然較低。

　　“現(xiàn)在是房地產(chǎn)投資10年來最低迷的階段。地產(chǎn)商拿地的積極性也是非常低的。好地塊大家都想爭。不能因為個別地塊，就感覺土地市場已經(jīng)熱的不得了了。”顧云昌說。