西安：政府補貼 開發商讓利

　　6月14日，是西安發出高溫橙色預警信號的第二天，這天早上8點，西安市南郊曲江賓館第一國際會議廳門外人頭攢動，新開樓盤龍湖紫都城的近千名VIP認購客戶早早便在門外翹首期盼，等候進入選房活動現場。為避免人員擁擠發生意外，主辦方不得已制定了相對嚴格的分批次入場制度。中午統計顯示，當日紫都城共計推出332套房源，最終共有323套房源被客戶挑選，實際繳納認購金310套，其中292組客戶手續齊備，總認購金額達到1.5億。

　　同日，西安城北的龍江秀水園也刷新了單日銷售紀錄。

　　之前的6月11日，記者從西安市房管局獲悉，5月份西安市商品房銷售持續火爆，達到95.54萬平方米，同比增長103.06%。今年1至5月，西安市批準商品房預售面積363.45萬平方米，同比增長20.97%；銷售376.49萬平方米，同比增長46.82%；商品房住宅均價4615元，同比增長3.31%。

　　新政換得市場信心

　　西安市某樓盤銷售經理閆小霞認為，5月份全市商品房銷售增幅較大的原因是：西安自住型、改善型住房剛性需求較大，越來越多的現房銷售增強了購房者的消費信心；西安合理的土地供應調控、適當的拆遷比例、住房保障體系的不斷完善，保持了房價的基本穩定。

　　去年9月4日，西安市政府出臺《關于恢復房地產業發展的若干意見》。《意見》規定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六區(含四個開發區)購買90平方米(含90平方米)以下商品住房或購買144平方米(含144平方米)以下二手住房的，按購房款總額的1.5%享受政府財政補貼；購買90乣144平方米(含144平方米)商品住房的，按購房款總額的1%享受補貼；購買144平方米以上商品住房及二手住房的，按購房款總額的0.5%享受補貼。

　　新政一出，市民熱議不止，按照一位購房者的說法：“補貼的錢雖然不算太多，但最起碼讓人看到了西安市已經對樓市危機給予了充分的重視，能夠在全國范圍內率先拿出應對措施，這應該是樓市走出低谷的明顯信號和強勁的推動力。”

　　數月后，新政的效應開始顯現：到售樓處看房的人多了。到2008年12月，全市商品房銷售面積達到70.6萬平方米，環比增長23.99%；均價達到4607元/平方米，同比增長10.8%.

　　今年的2月17日，在西安市政府主辦的2009年西安市建設暨提升年工作會議上，西安市城鄉建設委員會主任張永安又拋出利好：今年西安市計劃投資21億元，新開工建設180萬平方米經濟適用房，新竣工150萬平方米；廉租住房新開工40萬平方米。如果按照最常用的一套90平方米的面積大小，今年還將新開工2萬余套、竣工1.6萬多套經適房。

　　據西安市房管局提供的數字顯示，上述兩大政策決定出臺后，西安樓市各項指標首次出現明顯反彈。西安市房管局有關負責人向《中國經濟周刊》表示：預計2009年西安全市商品房銷售700萬平方米，比2008年增長8.5%；商品房價格穩中有升，較上年同比增長10%以內，完成交易額約312億元。

　　“割肉”帶動樓市火爆

　　“最近在業內討論最熱烈的無非是房地產銷售回暖這個話題，這主要是在減免稅費、房貸優惠利率降低引導下，結婚購房、子女進城上學等剛性需求的集中釋放所致，當然也和開發商主動采取優惠措施以及小戶型較多導致購買力增強有關。”陜西龍江房地產公司總經理江昊洪如此分析。

　　也有業內人士坦言，房地產調整仍未結束，如果房地產企業為獲得短暫的經濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，市場或會再次陷入困境。

　　“其實，影響西安未來住房成交量水平高低的主要有兩個變數：一是由于去年年底出臺的救市政策多數只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續回暖，而政府出臺回調利率等抑制購房者購房行為的相關政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復蘇；二是目前部分樓盤已經取消了前期的優惠措施，甚至開始提價，但如果開發商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為也將會大大延緩樓市的復蘇。”閆小霞說。

　　陜西資深房產分析師汪巍認為，西安樓市之所以回暖，主要是開發商“割肉”促銷、國家振興樓市政策顯效、消費者觀望情緒消解和剛性需求回歸等四大因素起了主導作用。汪巍還說，受去年觀望情緒等諸多因素影響，房產銷售一度被壓抑，年后市場出現反彈應該是“報復性消費”導致西安樓市集中放量的緣故。

　　西安雅荷地產營銷策劃部經理曾琦認為，開發商連續降價、大力促銷等優惠措施雙管齊下，加上銀行利率反復下調及地方政府出臺的鼓勵性購房政策，多種利好促進了市場的剛性需求，在對市場預期改變的前提下，不少觀望者選擇出手，并最終推動了樓市的反彈。但很多盤子為了在目前樓市持續低迷的市場環境下提升項目人氣，售價甚至比實際成本還要低一點。

　　這也從側面說明了西安樓市仍然沒有走出蕭條陰影。西安新樓盤中新·浐灞半島銷售人員也承認，優異的銷售成績來源于開發商的“割肉”促銷。

　　此外，閆小霞也認為，年后西安樓市短期回暖，深層原因在于開發商各種促銷優惠已達極限，西安房價接近觸底，吸引了一部分剛性需求客戶購買，但是從購房者與開發商的長期博弈來看，現在只是開發商取得了階段性勝利。下半年西安樓市發展前景依然撲朔迷離，不應盲目樂觀。(記者 王群)