國內(nèi)樓市正從小陽春,走進(jìn)火熱的夏季。與此同時(shí),土地市場出現(xiàn)了新一輪地王爭奪戰(zhàn)。我們希望開發(fā)商們的拿地行為,是出于對(duì)房地產(chǎn)市場理性判斷、冷靜分析的結(jié)果,是出于對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢的良好預(yù)期,而不僅僅是寬松貨幣政策環(huán)境下的一次資金沖動(dòng)。全球經(jīng)濟(jì)不確定性依然存在,企業(yè)還是要做好兩手的準(zhǔn)備。

　　和眼下的天氣一樣,國內(nèi)樓市正從小陽春,走進(jìn)火熱的夏季。全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格在三、四、五三個(gè)月連續(xù)上漲,五月份環(huán)比漲幅達(dá)到0.6%,主要城市的商品房成交量與去年同期相比增幅也都在100%以上。與此同時(shí),土地市場出現(xiàn)了新一輪地王爭奪戰(zhàn),在北京,中化方興投資公司以40.6億元競得北京廣渠路十五號(hào)地,把京城地王的身價(jià)又提高了一倍多。地王誕生的時(shí)間過去了一段時(shí)間了,我們特別想知道地王記錄頻頻刷新會(huì)不會(huì)反過來帶動(dòng)房價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)呢？

　　先來看看記者對(duì)北京的采訪,我們先從廣渠路等地王周邊地產(chǎn)的調(diào)查開始。

　　地王頻現(xiàn),周邊二手房價(jià)格飆升

　　在北京廣渠路一帶,全國一線的地產(chǎn)商幾乎都在這擁有開發(fā)項(xiàng)目,這個(gè)區(qū)域曾經(jīng)產(chǎn)生過無數(shù)地王,地王價(jià)格也一次次被刷新。而廣渠門15號(hào)地40.6億元的成交價(jià)格,將逐漸變暖的京城地產(chǎn),一下子推入了沸騰的程度。珠江帝景,富力城是離廣渠門15號(hào)地最近的地產(chǎn)。記者這附近走訪了多家中介公司。21世紀(jì)富力城加盟店的經(jīng)理吳海斌從事房地產(chǎn)中介交易已經(jīng)有九年,他告訴記者,在15號(hào)地拍賣至今,附近房屋的租賃價(jià)格沒有體現(xiàn)出明顯變化,但是二手房價(jià)格的飆升速度和程度,是他在過去的從業(yè)生涯里沒有見過的。

　　在21世紀(jì)富力城加盟店門口,記者看到一些一個(gè)月前公布的二手房源的價(jià)格,吳海濱告訴記者,由于最近的房價(jià)變化太快,他們采用了簡單易改的房源廣告牌,因?yàn)楦鼡Q那些正式的房源廣告的速度,根本趕不上房價(jià)變化的速度。記者看到,一個(gè)月前天之驕子一套14 6平米的房子才220萬元,而在最新的廣告牌上,幾乎同樣條件的一套房源,已經(jīng)變成了290萬。

　　孟奇一直在21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)市場研究部負(fù)責(zé)二手房市場監(jiān)測,他告訴記者,廣渠門15號(hào)地的高價(jià)成交, 讓周邊二手房房價(jià)的飆升呈現(xiàn)了跳躍式的變化: “從這個(gè)地拍之前的價(jià)格,基本上還是比較平穩(wěn),那每個(gè)月每平方米可能有幾百塊這么一個(gè)漲幅,大概每個(gè)月2% 3%這么個(gè)漲幅。那么地拍完以后,有一個(gè)臺(tái)階,有一個(gè)跳躍式的一個(gè)漲,將近漲了1000元/平方米。”

　　在距離廣渠門15號(hào)地三公里左右的一個(gè)二手房銷售點(diǎn),記者遇到了前來給自己的房子調(diào)價(jià)的李先生。李先生的房子,與廣渠門15號(hào)地隔路相望,兩個(gè)月以前,他到21世紀(jì)二手房公司登記,打算把房子賣掉。可是前幾天,他從外地出差回來以后,聽朋友說這塊地的周圍的房子都在漲價(jià),因此他趕緊抽空到登記的公司變更房價(jià),每平米調(diào)到兩萬三千元。與李先生一樣,前來調(diào)價(jià)的楊女士,也打算將每平米調(diào)高兩、三千左右,希望房子不忙賣出去,她決定待價(jià)而沽將來賣個(gè)好價(jià)錢。周圍各家房產(chǎn)中介公司幾乎都遇到了這樣的情況,他們告訴記者,在廣渠門15號(hào)地周邊的樓盤的業(yè)主, 都表明了迅速提價(jià)甚至停止銷售的意愿,而很多就要談成的生意也眼看著告吹。中原地產(chǎn)富力城分行經(jīng)營的房產(chǎn)有65%來自于廣渠門15號(hào)地的周圍,經(jīng)理李士勇給記者說起了 在15號(hào)地拍賣第二天,他接到的第一個(gè)電話。這位業(yè)主,當(dāng)時(shí)已經(jīng)說好成交價(jià)大概在兩萬二左右,但就過了一晚上,在地王產(chǎn)生之后的第二天他就要求中介停止銷售。

　　李士勇給記者算了這樣一筆賬,廣渠門15號(hào)地 ,開發(fā)商的樓面地價(jià)是每平方米1.62萬元,3年時(shí)間的開發(fā)周期,大概要承擔(dān)的財(cái)務(wù)成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照現(xiàn)在富力城同等的標(biāo)準(zhǔn)建造,建安成本及裝修的成本大概是5000元/平方米,這三大成本加起來,樓盤的成本價(jià)格,就達(dá)到了2.4萬元/平方米。加上政府應(yīng)收的稅費(fèi),也就是說這塊地開發(fā)的樓盤,每平方米要賣到2.6萬元/平方米,開發(fā)商才能保本。所以他認(rèn)為,將來這塊地上的房價(jià)會(huì)到2.8萬甚至3萬元。

　　在最近不到兩個(gè)月的時(shí)間里,北京就有4個(gè)地王被刷新了記錄。這一片即將拆遷的樓房,就是北京的第一個(gè)地王富力地產(chǎn),以超出掛牌起始價(jià)近4倍的天價(jià)拿走的廣渠門10號(hào)地,一個(gè)月后,通州九棵樹地塊,以17.4億元的高價(jià)刷新了廣渠門10號(hào)地10.22億元的記錄,成為新的地王,僅隔一天,在北京朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一塊住宅用地,以19.6億元的成交總價(jià),又刷新了通州京東地王,成了北京新地王,緊接著,這個(gè)地王又被廣渠門15號(hào)地取代,那么這些地王,是不是都將周圍樓盤拉入了一個(gè)房價(jià)飆升的跑道中來呢 。

　　在離拍賣地塊不到一公里的林翠西路上,也坐落著不少房屋中介公司,經(jīng)過各種形式的調(diào)查了解,我們從這張整理過的價(jià)格標(biāo)上,可以看到附近樓盤在過去的半個(gè)月內(nèi),價(jià)格已經(jīng)上漲了驚人的幅度:

　　奧林春天四期 ,拍賣前為1.7到1.8萬元,現(xiàn)在漲到了 2.2萬元

　　倚林家園 拍賣前為2.2 到2.5萬 萬元,現(xiàn)在漲到了 2.8 萬元

　　京師園 拍賣前為1.9萬元, 現(xiàn)在最高漲到了 2.8 萬元

　　中原地產(chǎn)倚林分行的經(jīng)理李佳告訴記者,就在地塊拍賣前后一個(gè)月的時(shí)間,周邊的二手房價(jià)格基本上都上浮了到了三千到四千元,平均漲幅達(dá)到30%。其中個(gè)別房源漲幅更加驚人。當(dāng)時(shí),奧運(yùn)村鄉(xiāng)的這塊地拍買的起價(jià)為8.74億 ,這個(gè)底價(jià)相當(dāng)于每平米的樓面價(jià)七千多元,在她看來這個(gè)底價(jià)已經(jīng)算是天價(jià)了,但是,令她吃驚的是,它竟然拍出 16.9億元的價(jià)格,比原來高出了近一倍。地塊拍出的當(dāng)天,立即有很多的房主表示,他們不打算賣房了,就在這短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi),李佳明顯地感到了二手房房源緊張。