從小陽(yáng)春到盛夏三伏，上半年樓市行情可謂與季節(jié)同步。盛夏過(guò)后，行情是否會(huì)同步走向秋季甚至再次步入冬季？

　　近日，仲量聯(lián)行(天津)、第一太平戴維斯(天津)、世邦魏理仕大中華區(qū)企業(yè)傳訊部、中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部、DTZ戴德梁行研究部、中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心等機(jī)構(gòu)發(fā)來(lái)的季報(bào)、中報(bào)分析顯示，在政策支持、需求欲望增強(qiáng)的雙重作用下，天津樓市上半年整體呈現(xiàn)出由回暖到火熱的上升走勢(shì)。

　　預(yù)計(jì)今后市場(chǎng)將呈現(xiàn)住宅市場(chǎng)持續(xù)活躍，商鋪交易穩(wěn)中有升、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易量提升、寫(xiě)字樓業(yè)主換手帶動(dòng)梯次需求的態(tài)勢(shì)。

　　　住宅市場(chǎng) 均價(jià)面臨考驗(yàn) 高端物業(yè)仍有空間

　　　　剛性需求釋放 持續(xù)上漲壓力增大

　　本輪行情的啟動(dòng)是因政策及住宅剛性需求集中釋放，而改善型需求的接力，以及投資客的進(jìn)入，則再次推動(dòng)了高檔住宅的行情，使市場(chǎng)呈現(xiàn)一浪高過(guò)一浪的火爆。住宅市場(chǎng)是帶動(dòng)土地市場(chǎng)及商業(yè)、物流地產(chǎn)啟動(dòng)的重要因素，因此是最受關(guān)注和引領(lǐng)市場(chǎng)變化的前沿。

　　中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部報(bào)告分析：上半年住宅市場(chǎng)相當(dāng)活躍，全市成交新建商品住宅562萬(wàn)平方米，同比上漲了115.5%，超過(guò)了去年全年的成交量。成交均價(jià)為6835元/平方米，同比下降了3.1%。

　　從成交量的月度走勢(shì)來(lái)看，年初以來(lái)全市商品住宅的成交量持續(xù)上升，5月份達(dá)到上半年最高點(diǎn)，成交128.5萬(wàn)平方米，較2007年單月最高成交相差僅4%。

　　市區(qū)成交新建商品住宅140.9萬(wàn)平方米，同比上漲了108.4%，成交均價(jià)為9820元/平方米，同比下降了3.2%。環(huán)城四區(qū)成交新建商品住宅192.4萬(wàn)平方米，同比上漲了146.5%，成交均價(jià)為6069元/平方米，同比下降了13.2%。濱海新區(qū)成交新建商品住宅120.7萬(wàn)平方米，同比上漲了86.2%，成交均價(jià)為6644元/平方米，同比上漲了5.6%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交108萬(wàn)平方米，同比上漲了114.6%，成交均價(jià)為4518元/平方米，同比上漲了13.6%。

　　來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心報(bào)告顯示：上半年天津住宅市場(chǎng)在上半年成交面積持續(xù)高位運(yùn)行，特別是二季度，成交價(jià)格接近歷史最高值，如6月份商品住宅均價(jià)已達(dá)到7212 元/平方米，接近2007年創(chuàng)下的7350 元/平方米的歷史最高水平。

　　中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部郭小娟等機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，上半年成交量的爆發(fā)式上漲主要有兩大因素，首先是需求因素，2008年受到抑制的婚房剛性需求及拆遷需求在年初房?jī)r(jià)下降時(shí)開(kāi)始爆發(fā)式釋放。其次是政策影響，國(guó)家及地方政府推出的金融、稅費(fèi)、藍(lán)印戶(hù)口等各項(xiàng)政策促進(jìn)了發(fā)揮作用。

　　另外，上半年商品住宅的區(qū)域成交情況也反映出地段價(jià)值特點(diǎn)：市區(qū)新房成交均價(jià)同比下降幅度最小，可見(jiàn)其抗跌性和反彈性力度都較強(qiáng)；環(huán)城四區(qū)新房量同比上漲幅度最大，而成交均價(jià)同比下降幅度也最大，說(shuō)明外環(huán)邊緣價(jià)跌量增，是剛性需求的主力區(qū)域；濱海新區(qū)成交量上漲幅度及價(jià)格同比下降幅度都處于跟風(fēng)狀態(tài)，說(shuō)明這一區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定；遠(yuǎn)郊縣區(qū)域成交量及均價(jià)同比都上漲，說(shuō)明該區(qū)域上半年別墅及高品質(zhì)新房面市及成交活躍。

　　分析市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)，從6月份成交來(lái)看，全國(guó)30個(gè)城市中，住宅成交面積環(huán)比下跌的城市約占一半，開(kāi)始出現(xiàn)持續(xù)上漲壓力增大、市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，目前市場(chǎng)可售面積同比去年同期下降，這在一定程度上抑制了改善型的需求釋放。

　　預(yù)計(jì)7、8月市場(chǎng)成交量可能出現(xiàn)下行，而房?jī)r(jià)將隨著邊緣中低價(jià)新建普通房的增量面市而相對(duì)均衡，從而緩解目前市場(chǎng)價(jià)格壓力。