作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的重要指標(biāo)之一，北京樓市租售比在今年上半年出現(xiàn)了巨大的背離，突破1∶400，而眾多購(gòu)房人仍然樂此不疲地進(jìn)場(chǎng)。投資房產(chǎn)抵御通脹預(yù)期、炒房客投機(jī)助漲房?jī)r(jià)等因素，迅速推高租售比。

　　北京上半年租售比突破1∶400；投資房產(chǎn)抵御通脹預(yù)期、炒房客投機(jī)助漲房?jī)r(jià)等因素，迅速推高租售比

　　房?jī)r(jià)漲租金跌 樓市租售比“失靈”

　　國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)。這個(gè)比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。

　　作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的重要指標(biāo)之一，北京樓市租售比在今年上半年出現(xiàn)了巨大的背離，突破1∶400，而眾多購(gòu)房人仍然樂此不疲地進(jìn)場(chǎng)。這一態(tài)勢(shì)在北京上海等大城市表現(xiàn)更為明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，帶來社會(huì)資源分配的不均衡，大量人口涌入大城市，讓房?jī)r(jià)有了更多上漲空間。

　　房?jī)r(jià)漲　租售比達(dá)歷史高位

　　7月份，部分區(qū)域一套150萬元的商品房，市場(chǎng)平均月租金在3000元左右，租售比超過1：500

　　進(jìn)入8月，尹明終于打算放棄買房的念頭，繼續(xù)租房。作為一名從事房地產(chǎn)廣告業(yè)務(wù)的“業(yè)內(nèi)人士”，尹明為自己在7月差點(diǎn)出手買房感到后怕。

　　7月初，尹明曾經(jīng)看到一篇報(bào)道，中大恒基市場(chǎng)部公布的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1∶400，達(dá)到了1∶402，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1∶420，大大越過了國(guó)際通行的合理標(biāo)準(zhǔn)。

　　當(dāng)時(shí)，他看上一套北五環(huán)外的兩居室，單價(jià)16000元/平方米，總價(jià)近160萬。

　　從投資回報(bào)的角度，尹明計(jì)算了一下這套房子的租售比，他發(fā)現(xiàn)，房子的所在地位于北五環(huán)外新開發(fā)區(qū)域，道路還未修好，現(xiàn)場(chǎng)還是“塵土漫天”；可供參考的是，北五環(huán)北苑家園的一套85平米兩居，租金在2300—3000元間。

　　這么一算，租售比遠(yuǎn)超1：500，尹明覺得這套房子完全不具有投資價(jià)值。他接著更發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目從年初的8800元一路漲到了16000，翻了一番，產(chǎn)品卻沒有太大變化。

　　“7月份，部分區(qū)域一套150萬元的商品房，市場(chǎng)平均月租金在3000元左右，租售比超過1：500。”中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉表示，這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度逾20%。

　　短短一個(gè)月之后，8月5日北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，租賃網(wǎng)上備案成交量環(huán)比上月下降幅度達(dá)49.9%，為近4月來的最低值，成交均價(jià)也下滑1.3%，租售比達(dá)到了1比495的歷史高位。與此同時(shí)，單套房屋空置期由6月的12天增加到18天，而租金在7月也繼續(xù)下滑。

　　與之形成對(duì)比的是，北京新建和二手商品房?jī)r(jià)格連續(xù)上漲5個(gè)月后，均在7月沖上高位，新建住宅價(jià)格均價(jià)達(dá)到14500元/平方米，二手房均價(jià)則突破12000元/平米，單套總價(jià)創(chuàng)造歷史，達(dá)到112.5萬。

　　我愛我家副總裁胡景暉對(duì)本報(bào)記者表示，目前市場(chǎng)的租售比表明，買一套房產(chǎn)和租賃一套房產(chǎn)50年的價(jià)格基本一樣，因此，理性購(gòu)買力進(jìn)入買賣市場(chǎng)的阻力已經(jīng)非常大。

　　租金跌　實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚不穩(wěn)定

　　以北京為例，上半年寫字樓平均租金同比下滑9%，工業(yè)廠房及物流倉庫平均租金同比分別下降6.4%及11.4%

　　尹明最近也在幫朋友黃小姐尋找廣渠路一帶的精裝兩居房源。尹明告訴記者，他咨詢了數(shù)家中介朋友，但發(fā)現(xiàn)富貴園、百環(huán)家園、國(guó)瑞城等小區(qū)很多兩、三居的房子，被分割成五六個(gè)小房間，出租給不同的人，這樣可以多收點(diǎn)房租。

　　“雙井地鐵口單間出租，800元，家電齊全。”看到如此優(yōu)惠的條件，記者打電話過去咨詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，這套建面不過80多平米的房間里已經(jīng)住了4個(gè)人。

　　“以租養(yǎng)貸已經(jīng)不可能了。”張大偉分析這種群租現(xiàn)象說，租金下跌，尤其是高端物業(yè)(月租3000元以上)租賃市場(chǎng)始終沒有恢復(fù)，迫使那些月供負(fù)擔(dān)重的房主將房子分割出租，以圖多收點(diǎn)租金。

　　張大偉認(rèn)為，租售比背離的背后，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未完全復(fù)蘇，“金融、外貿(mào)、電子等行業(yè)的中高級(jí)管理人員租房的需求，現(xiàn)在并沒有恢復(fù)。”張大偉說，高端租賃市場(chǎng)從去年以來一直在下降。

　　而在鏈家地產(chǎn)富貴園店的出租信息上，記者發(fā)現(xiàn)原本以中高收入者單戶承租為主的富力城，現(xiàn)在招合租的也越來越多。該店業(yè)務(wù)員對(duì)記者表示，附近本家潤(rùn)園有套一居的商品房月租金4000元，掛牌至今幾個(gè)月了，無人應(yīng)租。

　　與住宅租金相比，商業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)租金與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更為緊密，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅市場(chǎng)及商用市場(chǎng)的價(jià)格及租金也分化明顯。以北京為例，上半年寫字樓平均租金同比下滑9%，工業(yè)廠房及物流倉庫平均租金同比分別下降6.4%及11.4%。

　　此外，各大商用物業(yè)的空置率繼續(xù)上漲。自去年年底到現(xiàn)在，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率從17.94%上升至23%，上海工業(yè)物業(yè)空置率從4.1%升至8.1%。

　　張大偉告訴記者，1：495租售比只是保守的測(cè)算，實(shí)際上很多房子的租售比達(dá)到1：700、1：800，“這是一個(gè)很可怕的趨勢(shì)，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇沒有好處。”