隨著樓市回暖，京、滬等一線城市“捂盤惜售”現(xiàn)象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治，但“捂盤惜售”現(xiàn)象仍屢禁不止，快速增長的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發(fā)商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。

　　為何近些年來“捂盤惜售”現(xiàn)象一直無法根治？業(yè)內(nèi)人士認為，違規(guī)的收益遠遠大于成本，正是開發(fā)商屢屢不惜以身范險的原因。

　　北京開發(fā)商：沒開盤就不算是捂盤

　　7月，上至國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均開始對樓市供給給予極大關注。北京市住建委還明確規(guī)定，自8月1日起，開發(fā)企業(yè)在預售、銷售商品房時必須在售樓場所明確公示所售樓棟的銷控信息表、擬售均價以及未開盤樓棟的擬定開盤時間等。

　　記者近日來到北京市宣武區(qū)馬連道附近一個即將開盤的小區(qū)售樓處。該售樓處內(nèi)各顯要位置均看不到任何公示信息。銷售人員表示，該小區(qū)即將在一個月左右時間內(nèi)開盤一棟商住兩用樓，預售許可證已經(jīng)拿到，但開盤具體日期、擬售均價還無法公布。當問及為何不按北京市住建委的要求公示時，該銷售人員回答，小區(qū)尚未開盤，“沒開盤就是沒有進入預售期，也就沒必要公示�！庇浾唠S后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，該小區(qū)數(shù)棟樓確實已經(jīng)取得預售許可證。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，商品房預售期應從取得預售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話，其工作人員又表示對相關情況“不清楚”。

　　這不僅僅是個別現(xiàn)象，記者在北京走訪10個樓盤發(fā)現(xiàn)，住建委的這一系列規(guī)定并沒有得到開發(fā)商很好的執(zhí)行。調(diào)查中，僅有兩個樓盤對銷售均價等做出詳細公布，其余樓盤銷售現(xiàn)場均沒有公示銷售均價，而是以各種理由搪塞購房者。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商甚至表示：“銷售均價沒法公示，一套房一個價。面積、朝向、樓層不一樣，每套房的價格都不一樣，公示了，反而會造成購房人的誤解�！�

　　事實上，京城開發(fā)商捂盤已成多年來的行業(yè)癥結。今年第二季度以來，隨著樓市快速回暖，房屋價格、開盤信息、銷售進度等對購房者而言開始再次變得撲朔迷離�！案鞔髽潜P對銷售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤推漲房價。如果銷售均價以及開盤時間一旦公示，銷售信息透明度就高了，而開發(fā)商在獲利方面就比較被動。不公示銷售均價能夠方便開發(fā)商隨時調(diào)價，而且不至于引起購房者不滿�！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　上海開發(fā)商：向房管部門送交“澄清說明書”

　　7月，上海出臺實施《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，要求嚴格執(zhí)行“3萬平方米”規(guī)定，防止“少量多批”。此外，開發(fā)企業(yè)應當在商品房銷售方案內(nèi)列明用于銷售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產(chǎn)應當符合“少量、合理”的原則；對于保留自有和用于租賃的房屋，則規(guī)定在取得大產(chǎn)證前不得再申請上市預售。上海市房管局還重申，對于已達到規(guī)定條件但無理由長期不申請預售，或取得商品房預售許可證但未按規(guī)定將全部房源公開對外銷售，涉嫌捂盤惜售的，房管部門將按規(guī)定發(fā)出《行政告知書》，責令開發(fā)企業(yè)限時辦理相關銷售手續(xù)。《暫行規(guī)定》明確：有上述涉嫌捂盤惜售行為的，在商品房銷售方案備案時應當予以整改；捂盤惜售行為將被記入企業(yè)信用檔案。

　　“目前看來，上述措施取得一定成效�！鄙虾Ｊ蟹抗芫址康禺a(chǎn)市場監(jiān)管處副處長蔣慰如介紹，為增加供應，上海要求“已批的土地盡快開工，已開工的項目盡快上市，能上市的項目不能捂盤”。為此，區(qū)縣房管部門將為每一塊施工地塊建立“項目檔案”，每月上報工程進度，并隨時幫助企業(yè)解決困難，監(jiān)督企業(yè)加快施工。此外，企業(yè)“拿到預售證”和“開盤”的時間差也從過去的5天、8天壓縮至3天。對于新開盤項目的銷售情況，還派專人到現(xiàn)場監(jiān)督檢查。蔣慰如介紹，7月上海新增供應一手商品住宅122萬平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的樓盤中，每批銷售面積在3萬平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%。

　　此前，上海有媒體報道了個別可能捂盤的項目，遭曝光的開發(fā)商隨即向房管部門送交“澄清說明書”。比如，“英郡別苑”項目開發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在說明書中稱，“根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求，同時因施工許可條件的限制，公司對西園工程陸續(xù)分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結構完成，達到預售條件，因資金運轉(zhuǎn)困難，故向市房地局申請預售，在當月28日取得預售證，并在11月8日正式預售。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請預售”。記者發(fā)現(xiàn)，這個總建筑面積約5.4萬平方米的項目，至今至少分成4批銷售，每次推盤量均達不到“3萬平方米”的下限要求。開發(fā)商解釋這是由于“去年整體市場不景氣，資金回籠不太樂觀”導致“施工進度緩慢”。

　　一位不愿具名的開發(fā)商向記者介紹，開發(fā)商有很多辦法繞過種種規(guī)定，達到“惜售”目的，歸納起來主要有：一是以資金、建材供應等原因放緩施工進度，拖兩三個月沒有問題；二是將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；三是申請預售手續(xù)繁多，要經(jīng)過測繪、資質(zhì)認定、批準預售等四五個環(huán)節(jié)，正常情況下需要兩三個月，每一道程序都需準備大量材料，開發(fā)商只要故意不交齊材料，就可以贏得大量時間。此外，即使進入開盤銷售階段，如果把價格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達到惜售目的。花樣繁多的捂盤惜售手段，主管部門防不勝防，消費者更是難以辨別。一位熟知房地產(chǎn)營銷運作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言，開發(fā)商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預售證而長期不銷售”這種理論上真正的“捂盤”個案，幾乎是不可能的。