預(yù)測(cè)

　　“地王”急推房?jī)r(jià)飆升

　　各地“地王”頻頻出現(xiàn)，這代表的是一種資金流向，而這種資金流向必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的“被增長(zhǎng)”，即價(jià)格會(huì)在未來有大幅上升。可怕的是，這種上升必然會(huì)起到“表率”作用，這種作用在未來甚至眼前就會(huì)帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)的急劇跟風(fēng)。

　　新地王的誕生，標(biāo)志著局部房?jī)r(jià)上漲的空間依然很大，在未來一兩年內(nèi)，隨著地王的商品房逐漸入市，新一輪的房?jī)r(jià)制高點(diǎn)必然隨之誕生。所以，今年的金九銀十，對(duì)于開發(fā)商來說是絕對(duì)的收金拾銀，而對(duì)于購房者來說，是利是弊值得慎重思考。

　　9月9日，政務(wù)區(qū)天鵝湖畔西側(cè)一地塊占地200余畝，被某房地產(chǎn)企業(yè)以10.8億元拍得，立即對(duì)地塊周邊以及政務(wù)區(qū)樓盤產(chǎn)生了較大的影響。9月12日，政務(wù)區(qū)某樓盤開盤，售樓部云集了數(shù)百人，開發(fā)商原計(jì)劃推出500多套房源，最后實(shí)際只推出了200多套。而很多購房者在得知政務(wù)區(qū)“地王”被成功拍出后，便擔(dān)心周邊的樓盤漲價(jià)。

　　葉先生打算在政務(wù)區(qū)購房，看了好幾個(gè)樓盤，其中一個(gè)就是位于該地塊附近，但還沒有最終確定，當(dāng)他得知該樓盤邊上的這塊地被以10.8億元拍出后，樓面價(jià)格竟高達(dá)5120元/m2，高出他看上的樓盤銷售均價(jià)300多元，買房的決心一下子堅(jiān)定起來，他非常擔(dān)心這塊“地王”會(huì)成為周邊樓盤，以至合肥市場(chǎng)樓盤價(jià)格飆升的“參照系”。趕在九月份很多樓盤集中放量的時(shí)候，趕緊給自己買套滿意的房子。

　　不僅是購房者葉先生有這樣的看法，一些業(yè)內(nèi)人士也有這種擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地“地王”的頻頻出現(xiàn)，對(duì)所在區(qū)域的房?jī)r(jià)確實(shí)存在著影響。樓盤定價(jià)除了考慮土地、建安、稅費(fèi)等剛性成本外，其中還有一個(gè)公認(rèn)的“潛規(guī)則”，那就是與周邊樓盤的價(jià)格“攀比”。開發(fā)商定價(jià)時(shí)會(huì)本著一種心態(tài)：撇開公司品牌、地價(jià)等成本因素，總是在價(jià)格上與周邊的樓盤保持高度的“默契”。因此，“地王”給了廣大樓盤乘機(jī)提價(jià)喊漲的借口，地王的表率作用急推區(qū)域房?jī)r(jià)飆升。

　　思考

　　“地王”給市場(chǎng)帶來什么？

　　從價(jià)格規(guī)律方面來看，當(dāng)一個(gè)地塊的價(jià)格明顯高于周邊地區(qū)，也就是所謂“地王”誕生的時(shí)候，一般會(huì)導(dǎo)致兩大效應(yīng)，一是開發(fā)該地塊的開發(fā)商的機(jī)會(huì)成本增加，導(dǎo)致利潤(rùn)空間縮小，有時(shí)候甚至還會(huì)出現(xiàn)負(fù)利潤(rùn)的局面，當(dāng)然，這種情況很難出現(xiàn)；二是“地王”的出現(xiàn)帶動(dòng)周邊地價(jià)的直線上升，使其他開發(fā)商拿地成本增加；此外，“地王”的出現(xiàn)也必然影響到周邊房?jī)r(jià)，使得其他開發(fā)商搭上提價(jià)的“順風(fēng)車”，跟著占便宜。不難看出，“地王”現(xiàn)象的受益者并不僅僅是“地王”的所有者，同時(shí)也是其他利益相關(guān)者。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然“地王”的出現(xiàn)，對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響見仁見智，有的認(rèn)為地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，諸如容積率、建安材料等都影響房?jī)r(jià)，但業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析認(rèn)為，開發(fā)商所面臨的建安成本，上繳稅費(fèi)等總體相差不會(huì)太大，如果容積率做得高，分?jǐn)偟絾挝粯敲娴馁M(fèi)用就低了，從這點(diǎn)上說，地價(jià)并不是決定房?jī)r(jià)的最終因素，但一塊土地的容積率在規(guī)劃時(shí)就作了明確規(guī)定，開發(fā)商不可能隨意更改容積率，或?qū)⑷莘e率做得過高，因此，在這種情況下，地價(jià)過高必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)隨之“水漲船高”的總體趨勢(shì)是改變不了的。

　　一個(gè)城市不斷誕生“地王”必然釋放土地市場(chǎng)過熱的信號(hào)，給開發(fā)商造成土地“緊張”的氛圍。給眾多開發(fā)商“捂盤惜售”待價(jià)而沽最好的由頭。從市場(chǎng)層面看，僅就房地產(chǎn)商的利益而言，似乎不難發(fā)現(xiàn)，相關(guān)房地產(chǎn)商之所以會(huì)不惜花費(fèi)巨額資金拿地，并頻頻制造出一系列的“地王”，往往會(huì)造成“一人得道，雞犬升天”，以“地王”為中心的眾開發(fā)商，借機(jī)抬高房?jī)r(jià)趨之若鶩。與此同時(shí)，從另一方面則可以看出，開發(fā)商恃“財(cái)”傲物的底氣似乎從來也沒有怯懦，將漲價(jià)后的土地與房子再抵押給銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，從而滿足自己的更多資金需求，這個(gè)看似布滿風(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)奪“地王”舉動(dòng)的背后，似乎有一個(gè)無形的后備“援手”？

　　讓人不難想象，那些頻頻囊括地王財(cái)主究竟在玩誰的資金？此舉對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可以預(yù)見，那些真正急等原材料——土地?cái)U(kuò)大再生產(chǎn)的房企，在天價(jià)地王面前，他們只能望“地”興嘆，天價(jià)拿地，究竟是房地產(chǎn)行業(yè)正常的競(jìng)爭(zhēng)法則的產(chǎn)物，還是少數(shù)房地產(chǎn)“寡頭”玩弄金融資本的游戲？“地王”的頻頻出現(xiàn)，最后被動(dòng)吞下這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“惡果”的，還是那些處于樓市利益鏈條末端的買房者。