- 個(gè)案回顧

　　橡樹灣房?jī)r(jià)一波三折

　　2005年，冷清的清河板塊因?yàn)槿A潤(rùn)置地高價(jià)拿地而驟受矚目。當(dāng)年8月1日，華潤(rùn)置地以25.65億元的價(jià)格拿下原三家毛紡企業(yè)地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積70萬(wàn)平米，樓面地價(jià)3658元/平米。當(dāng)時(shí)區(qū)域在售樓盤均價(jià)約5000元/平米，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，華潤(rùn)拿地價(jià)格很高。4年過(guò)去了，多個(gè)業(yè)界人士感嘆華潤(rùn)置地當(dāng)時(shí)眼光獨(dú)到。

　　地價(jià)3658元，2006年8500元開賣

　　2005年，尚處城鄉(xiāng)接合部的清河，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，房?jī)r(jià)普遍不高，以致業(yè)內(nèi)對(duì)華潤(rùn)的拿地很不解。

　　2006年11月，橡樹灣開盤銷售，當(dāng)時(shí)區(qū)域在售樓盤仍比較少。由于華潤(rùn)置地的口碑及其產(chǎn)品不錯(cuò)，開盤前就吸引了大量的購(gòu)房者。據(jù)華潤(rùn)置地有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，華潤(rùn)橡樹灣首次開盤推出860套房子，但實(shí)際排號(hào)人數(shù)高達(dá)3000多人。當(dāng)時(shí)區(qū)域在售房?jī)r(jià)在8000—9000元/平米之間，橡樹灣的開盤均價(jià)定為8500元/平米�！半m然認(rèn)購(gòu)者眾多，但我們并沒(méi)有坐地漲價(jià)。一方面是因?yàn)閰^(qū)域整體房?jī)r(jià)不高，不能貿(mào)然漲價(jià)，另一方面是華潤(rùn)作為品牌房企，不能透支老百姓的預(yù)期�！�

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，雖然華潤(rùn)當(dāng)年高價(jià)拿地，但因其時(shí)北京的地價(jià)、房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大漲，所以他們最終的銷售價(jià)格也基本是保持在一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)位�！叭A潤(rùn)橡樹灣的開盤價(jià)是可以接受的。當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)佑清河新城、富力桃園都在8000元以上�！崩钗慕苷f(shuō)。

　　“地王”沒(méi)有成“帶頭大哥”

　　北京土地價(jià)值和房?jī)r(jià)的飆升出現(xiàn)在2007年，首先是房?jī)r(jià)從4月份開始整體上漲，隨后，7月出現(xiàn)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。當(dāng)年，多數(shù)樓盤的價(jià)格漲幅超過(guò)100%。

　　在這樣的大背景下，橡樹灣的房?jī)r(jià)也開始上漲�！皳�(jù)我了解，清河板塊最先提價(jià)并不是橡樹灣�！鼻搴影鍓K某開發(fā)商告訴記者，2007年初，清河板塊在售樓盤還賣8500—9000元/平米時(shí)，The house專家國(guó)際花園的售價(jià)達(dá)到1.1萬(wàn)元/平米，率先拉升區(qū)域房?jī)r(jià)。橡樹灣當(dāng)時(shí)則為9000元/平米。

　　2007年6月開始，北京房?jī)r(jià)暴漲，清河板塊的房?jī)r(jià)也不例外。同時(shí)，清河板塊的市政建設(shè)、區(qū)域環(huán)境也都有很大改善。2007年底，橡樹灣的均價(jià)約為1.6萬(wàn)元，The house專家國(guó)際花園均價(jià)約2.3萬(wàn)元。其他樓盤也大約有80%左右的上漲幅度。

　　2008年北京樓市波動(dòng)，橡樹灣下調(diào)幅度不大，大約下調(diào)了6%，而周邊個(gè)別樓盤的降幅達(dá)30%。“大勢(shì)的變化對(duì)樓盤價(jià)格影響是最大的�！崩钗慕苷f(shuō)。

　　今年，清河板塊在售樓盤寥寥無(wú)幾，出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)已逐漸回調(diào)至2007年的最高水平。目前，橡樹灣的精裝修房售價(jià)約2萬(wàn)元/平米。

　　中鐵置業(yè)翰庭

　　昔日“地王”不領(lǐng)漲　25000元開售

　　7月12日，均價(jià)25000元/平米的中關(guān)村新盤中鐵置業(yè)翰庭開盤，此時(shí)正是京城樓市最火爆的時(shí)候，翰庭打出學(xué)院和文化牌，一天內(nèi)實(shí)現(xiàn)3億元的銷售額。

　　2008年初中鐵置業(yè)拿到位于清華東路的翰庭地塊，總計(jì)6.4億元，折合樓面地價(jià)14700元/平米，也是當(dāng)時(shí)的“地王”。

　　距此不遠(yuǎn)，龍湖地產(chǎn)2007年底拿下的唐寧ONE地塊，樓面價(jià)11500元/平米，如今單價(jià)已達(dá)30000元以上，而它在去年樓市低迷時(shí)開盤，曾經(jīng)低至19000元。

　　購(gòu)房者認(rèn)可定價(jià)

　　翰庭選擇的開盤時(shí)間可謂生逢其時(shí)，沒(méi)有人再追究地王是否推高房?jī)r(jià)，因?yàn)榇藭r(shí)中關(guān)村在售樓盤很少，單價(jià)大多超過(guò)25000元。

　　而且從區(qū)域來(lái)看，京北是今年樓市漲幅最高的區(qū)域，北五環(huán)外的華潤(rùn)橡樹灣新推出的公寓，售價(jià)達(dá)20000元/平米；北五環(huán)外的潤(rùn)澤悅溪，價(jià)格也漲到了16000元以上/平米。

　　在知春路上班的任小姐說(shuō)，中關(guān)村在售的房子很少，尤其是純住宅更少，綜合項(xiàng)目周邊情況和戶型設(shè)計(jì)等方面，25000的價(jià)格還可以接受。

　　翰庭附近一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，翰庭的定價(jià)或許與其國(guó)企背景有關(guān)，“國(guó)企一般是比較低調(diào)的，在價(jià)格策略上不會(huì)高開高打”，他說(shuō)，類似的還有城建開發(fā)的首城國(guó)際中心，低開高走是這類項(xiàng)目的特色。