●根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，房地產(chǎn)辦理初始登記后就能為小業(yè)主辦證。但是一道簡單的“初始登記”，卻往往讓開發(fā)商“卡殼”。

　　●地價未清、擅改功能、建筑驗收不合格……此類問題，直接導(dǎo)致房產(chǎn)證“難產(chǎn)”，其中陷入無證“尷尬”的不乏名樓名盤。

　　●據(jù)調(diào)查，房產(chǎn)證“難產(chǎn)”項目多屬“大齡”，土地出讓時間往往在十幾、二十年前，期間調(diào)整規(guī)劃、建筑和地價標(biāo)準(zhǔn)糾結(jié)不止，因此如何理清一堆“歷史遺留問題”，成為房產(chǎn)證“順產(chǎn)”的關(guān)鍵。

　　房產(chǎn)證到手仍有“新問題”

　　“房產(chǎn)證能拿上了，但是新的問題又出現(xiàn)了。”近日，本報收到佳和凱豐花園業(yè)主代表的一封“感謝信”，在拖延13年的房產(chǎn)證終于“順產(chǎn)”之后，佳和凱豐花園的業(yè)主們又遇到了新難題。

　　佳和凱豐花園，是深圳近期的輿論焦點。

　　本月初，省委常委、深圳市代市長王榮親自登上“直通車”，認(rèn)真傾聽佳和凱豐花園業(yè)主反映不良開發(fā)商一拖13年，至今未辦理房產(chǎn)證的問題。在仔細(xì)聽取業(yè)主意見后，王榮責(zé)令有關(guān)部門快速處理佳和凱豐花園辦證難問題，要求立刻開設(shè)專門賬戶接受房款，只要業(yè)主補齊房款，相關(guān)部門同步為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，使業(yè)主私有房產(chǎn)能得到切實保護。翌日，市規(guī)劃國土委、開發(fā)商立即拿出了辦證工作實施方案，拖延13年的房產(chǎn)證終于有望“順產(chǎn)”。

　　房產(chǎn)證即將到手，業(yè)主們卻高興不起來。在這封感謝信中，業(yè)主們?nèi)绱藢懙溃骸懊乐胁蛔愕氖牵�又出現(xiàn)了3號樓(C棟)的規(guī)劃屬性問題。”

　　業(yè)主們所說的佳和凱豐花園3號樓，曾經(jīng)在1994年立項之初登記為單身公寓，共計42戶，總面積為3600平方米，平均每戶達(dá)到了80～100平方米。“單身公寓的功能屬性，完全和現(xiàn)實不符合。”而據(jù)業(yè)主反映，從認(rèn)購房屋至今，該3號樓都是按照住宅樓辦理的相關(guān)手續(xù)和訴求。

　　按照相關(guān)規(guī)定，公寓和住宅在產(chǎn)權(quán)年限上略有分別，少數(shù)公寓使用年限不足30年，而且公寓大多戶型偏小，每戶面積低于80平方米，可作商業(yè)用途。住宅與公寓，一詞之別，實際上大相徑庭。

　　簡單辦證為何難倒開發(fā)商？

　　佳和凱豐花園的用地，早在1991年就出讓使用，至今已經(jīng)18年，時間跨度很大。

　　位于福田區(qū)上梅林中康路的凱豐花園，于1991年出讓給凱豐特種汽車工業(yè)有限公司，土地用途為工業(yè)用地。1995年，原市規(guī)劃國土局與凱豐公司簽訂第一補充協(xié)議，同意用地西側(cè)約1萬平方米建住宅及單身公寓，并在1997年測算了地價，但用地單位未繳交地價及完善用地手續(xù)。1999年至2004年，當(dāng)時的規(guī)劃國土部門與凱豐公司多次簽訂補充協(xié)議，在該用地東側(cè)新增了建筑面積，功能為住宅、公寓、商業(yè)，性質(zhì)為商品房；西側(cè)建筑功能為住宅、單身公寓、商業(yè)，其中部分建筑面積為商品房性質(zhì)，部分尚為非商品房性質(zhì)。

　　期間，凱豐公司與深圳佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作，共同開發(fā)該項目，凱豐公司分得約45%房產(chǎn)，佳和公司分得約55%房產(chǎn)。1996年，佳和公司在其分得房產(chǎn)不具備銷售資格的情況下，違規(guī)銷售給小業(yè)主。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非商品房轉(zhuǎn)為商品房，需補繳相應(yīng)地價，完善相關(guān)手續(xù)后，方能為小業(yè)主辦理房地產(chǎn)證。小區(qū)一共有4棟497戶，目前未辦理房地產(chǎn)證的共有98戶。

　　市房地產(chǎn)權(quán)登記中心工作人員告訴記者，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》，房地產(chǎn)辦理初始登記后就能為小業(yè)主辦證。如符合辦證條件的，當(dāng)事人可備齊開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、法人代表的身份證復(fù)印件、法人代表的授權(quán)委托書這四種材料，前往深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理二級轉(zhuǎn)移登記。

　　但是，看似簡單的辦證流程，卻難倒了一批開發(fā)商，其中的“奧秘”，就在辦理“初始登記”上。

　　《深圳特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第30條顯示，申請建筑物、附著物所有權(quán)初始登記，應(yīng)提交下列文件：包括土地使用權(quán)屬證明，建筑許可證，施工許可證，建筑物竣工驗收證，經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書，建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖(包括單體建筑平面、立面、剖面圖)，登記機關(guān)認(rèn)可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。

　　正是因為上述某項證明或者是驗收無法通過，導(dǎo)致開發(fā)商無法辦理初始登記，房產(chǎn)證更是無從談起。