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　　影響樓市的關鍵是政策

　　2009年的樓市表現(xiàn)之不平凡是有目共睹的。絕大多數(shù)城市前三個季度交易量就超過去年全年,有些城市交易量甚至成倍增加,樓價一路上揚,基本都超過歷史最高紀錄。這樣的井噴行情究竟動力來自何方?

　　今年的樓市用過去那種用經(jīng)濟大發(fā)展、收入增長、供求兩旺等的邏輯似乎解釋不通,因為從去年下半年至今年一二季度,主要經(jīng)濟指標均持續(xù)下滑,直到今天,國民經(jīng)濟難言已完全走出困境。因此,今年的樓市應該并不是由經(jīng)濟形勢拉動的。

　　廣東省房協(xié)會長蔡穗聲的一句話點破了其中的關鍵,他戲言:是國際金融危機挽救了中國樓市。此話應該可以理解為,為了抵御危機對經(jīng)濟的破壞,為了保增長,政府實際上將房地產(chǎn)置于拉動投資和消費、帶動多個產(chǎn)業(yè)、走處困境的關鍵。因此各項針對樓市的優(yōu)惠政策以及一系列刺激經(jīng)濟的辦法,給樓市回暖增加了十足的動力。

　　去年底,國務院就出臺了“國13條”救市,購房減首付、房貸利率打七折、稅費減免、開發(fā)資本金下調等一些列優(yōu)惠政策可謂是下足了猛藥,政策的寬松程度幾乎創(chuàng)歷史之最。同時,前三季度超過8萬億元的天量信貸投放,也使得大量的資金直接或間接地進入樓市,這也相當程度地支撐了樓市的大漲。

　　因此滿堂紅集團首席研究員龍斌認為,今年樓市火爆是非傳統(tǒng)市場因素、非傳統(tǒng)經(jīng)濟因素起了更關鍵的作用。中原地產(chǎn)研究部胡廣東則將之概括為政策市。簡而言之,沒有這一系列的優(yōu)惠政策和利好出臺,樓市僅憑自身很難回暖。

　　同樣,在當前開發(fā)商與購房者形成僵持、而經(jīng)濟形勢仍存在不少不確定因素的情況下,政策因素仍是決定樓市走向的關鍵。認清這一點,有助于我們判斷后市的發(fā)展。

　　預測�＋�

　　國13條、粵15條會不會變

　　年底樓市的焦點之一,是現(xiàn)行的“國13條”以及各地方政府出臺的一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。這些優(yōu)惠政策到底會不會準時結束,又應不應該繼續(xù)執(zhí)行,是后市發(fā)展的關鍵。

　　龍斌認為,最近決策層不斷強調國家經(jīng)濟政策、貨幣政策等不會改變,央行表態(tài)可以忍受2%的通脹水平,多少都是在給經(jīng)濟打氣,穩(wěn)定大家的預期。“其實大家都清楚,房地產(chǎn)作為本輪拉動經(jīng)濟的重要引擎,如果即刻改變相關政策,效應不單單是調整房價,經(jīng)濟也可能要付出較大的代價,目前經(jīng)濟并沒有完全企穩(wěn),調整房地產(chǎn)政策不時最好時機�！�

　　此外,“國13條”強化了地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責,明確各地在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,也可以結合當?shù)貙嶋H,進一步采取措施促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此,優(yōu)惠政策到期后究竟能否延期將更多地取決于地方政府的態(tài)度。

　　東方證券分析師預測,大部分二、三線地區(qū)的地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)依賴程度較重,故延長期限的可能性較大,而京滬深等一線地區(qū)由于出現(xiàn)部分過熱現(xiàn)象,存在優(yōu)惠政策取消的可能。

　　日前,一位知情人士也向記者透露,廣東省政府多次強調房地產(chǎn)業(yè)具有很強的先導性、基礎性和帶動性,要大力促進商品房市場平穩(wěn)發(fā)展。因此今年極大地促進了廣東樓市的回暖的、“國13條”配套的“粵15條”應該到期后也不會變,優(yōu)惠政策明年很可能仍有效。

　　不過,省建設廳住房與房地產(chǎn)業(yè)處有關負責人則表示,現(xiàn)在談“粵15條”是否會延期為時尚早,因為三季度的數(shù)據(jù)剛出,還需要對數(shù)據(jù)分析、對樓市進行判斷才能做出決定。

　　對于優(yōu)惠政策可能續(xù)期的消息,不少廣東的業(yè)內人士均抱持一種審慎的樂觀態(tài)度。胡廣東認為,最終優(yōu)惠是否取消,政府可能會采取更為靈活的方式。比如,二套房貸的優(yōu)惠政策可能取消,首次購房的優(yōu)惠仍可能保留,另外中小戶型享受的契稅優(yōu)惠也有可能保留。相信只要取消部分優(yōu)惠,就會對樓市造成一定影響。

　　業(yè)內人士指出,優(yōu)惠政策是否真的會續(xù)期,目前仍很難判斷,政策的不確定性很大。屆時究竟是利空還是利好,無論開發(fā)商還是購房者都要做好心理準備。

　　即使“國13條”等優(yōu)惠政策不變,樓市的政策因素仍存在不少不確定因素。龍斌還表示,明年經(jīng)濟回升之后,可能出現(xiàn)通脹現(xiàn)象,而寬松貨幣政策也將面臨退出的問題,流動性適當收緊、利率上調以及生產(chǎn)行業(yè)復蘇都可能弱化房地產(chǎn)作為吸引資金軸心的地位。

　　而對于四季度房價是否會出現(xiàn)下調,盡管目前業(yè)內仍存在分歧。不過一個普遍的認識是,房價維持高位仍將持續(xù)一段時間,目前出現(xiàn)的成交縮量也將持續(xù)。綜合各方面因素,更多業(yè)內人士傾向于四季度樓市發(fā)生大變化的機會較小,但明年高房價面臨調整的機會很大。