- 猜想

　　營業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延續(xù)對市場有著截然不同的影響，如果優(yōu)惠停止至少將影響60%以上二手房的成交，但時至今日暫無準(zhǔn)確定論。目前業(yè)內(nèi)對營業(yè)稅優(yōu)惠政策的走向會給樓市帶來怎樣的影響有多種猜想。

　　續(xù)期猜想

　　五年內(nèi)房源或成交易重點

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，隨著30歲以下購房群體的比例日益增加，次新房的潛在需求也在加大。因此，一旦營業(yè)稅優(yōu)惠政策續(xù)期，那么五年內(nèi)房產(chǎn)得到了重大扶持，成交也必然再次走高，甚至有可能成為二手房市場的主流交易房源。

　　另外政策一旦續(xù)行，公布的時間節(jié)點也至關(guān)重要，越臨近年底公布，需求提前釋放的可能性也越大，這樣一來，反而將抑制續(xù)行之后的成交不會明顯走高。

　　不續(xù)期猜想

　　需求轉(zhuǎn)向5-10年二手房

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部分析，當(dāng)前五年內(nèi)二手房成交均價比5-10年二手房高出3%以上，在價格上已處于一個相對高位，一旦營業(yè)稅優(yōu)惠政策不續(xù)行，五年內(nèi)二手房的成本再次增加，會迫使一部分需求轉(zhuǎn)向5-10年二手房，這樣一來，二手房成交格局將被打亂。此外，還有可能造成一部分需求的觀望情緒和五年內(nèi)二手房短期內(nèi)成交進一步下降的局面。

　　營業(yè)稅優(yōu)惠政策不延續(xù)，從交易量上看，將會對市場交易造成“轄制”，引發(fā)需求“短板”。從影響群體來看，交易成本的增加將主要影響初次置業(yè)群體為主的剛性置業(yè)群體。

　　折中猜想

　　2年內(nèi)房產(chǎn)收取全額營業(yè)稅

　　美聯(lián)物業(yè)市場部認為，2009年的樓市高峰可以說產(chǎn)生在2008年樓市調(diào)整不充分的情況下，管理層為了應(yīng)對經(jīng)濟危機導(dǎo)致的出口萎縮，而被迫用金融及交易政策將樓市作為拉動經(jīng)濟的手段，今年樓市已經(jīng)明顯出現(xiàn)了市場房價與需求脫節(jié)的情況。但是預(yù)計完全取消優(yōu)惠政策的可能也不大，政策的調(diào)整有可能改成5年內(nèi)房源再交易按照差額收取營業(yè)稅。而2年內(nèi)再交易的則可能收取全額營業(yè)稅。這樣不僅可以抑制市場操作，也可以使得剛性需求依然有購房的機會。

　　新政猜想

　　新政抵消優(yōu)惠到期的影響

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長牟增彬表示，今年的樓市行情不能看作哪一項，或者幾項政策影響的結(jié)果，而是多重因素影響的合力。

　　牟增彬認為，盡管今年的政策對市場起到了支持作用，但是這種交易量和價格的上漲是一種不健康的狀態(tài)，因此，目前需要有一些變化，來引導(dǎo)市場合理健康地發(fā)展，目前我們無法排除明年會出臺影響力更大的政策，來抵消因取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策帶來的影響。

　　- 觀察

　　政策利弊會隨時間而“倒掛”

　　支撐目前樓市交易量及價格的主要原因依然是寬松的貨幣政策及較低的交易環(huán)節(jié)費用，但是，記者注意到，一部分的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測市場時，有一種自我設(shè)定前提的傾向：只要政策不改，價格就不會拐點，這一說法明顯不正確。

　　因為，理論上說，如果政策支撐了不理性的價格，則樓市積壓的風(fēng)險最終會以更大的壓力來抵消政策的支撐作用，這只是時間問題。

　　就房地產(chǎn)拉動內(nèi)需的意義而言，商品房的建設(shè)才能對實體經(jīng)濟有拉動作用，而從目前房源交易構(gòu)成來看，二手房占據(jù)60%以上，而商品房比例越來越少。

　　二手房市場僅僅是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的流通渠道，對一手商品房建設(shè)規(guī)模的擴大起到的作用是間接的。從這種意義上講，二手房的優(yōu)惠政策即使不變，如果一手商品房的交易量上不去，隨著時間的延續(xù)，房地產(chǎn)整個行業(yè)拉動內(nèi)需的意義也會逐步減少；相反，樓市靠內(nèi)部循環(huán)炒作來拉高價格，風(fēng)險會越來越大，政策利弊的比例會逐漸倒掛。

　　比如，依靠信貸政策購房的低收入人群必然會縮緊其他的消費，實體經(jīng)濟缺少購買力，這都支撐不了房價繼續(xù)暴漲，還會增加越來越大的風(fēng)險。

　　以今年的漲幅，業(yè)內(nèi)算了一筆賬，如果價格回到年初水平，那么在今年6月以來買房的十幾萬套房源大部分將變成負資產(chǎn)；為了應(yīng)對金融危機，目前的利率是近5年來最低，按照一套貸款100萬的房源計算，20年月供大概為6000元左右，如果一旦出現(xiàn)通貨膨脹，利率必然上調(diào)，若恢復(fù)到2008年底的水平，這部分月供就將超過7500元，銀行會面臨極大的斷供風(fēng)險。

　　因此，樓市的政策要與時俱進，一成不變的思路是不可取的。