營(yíng)業(yè)稅減免即將到期與高樓價(jià)給業(yè)主帶來(lái)甜蜜的“煩惱”

　　營(yíng)業(yè)稅減免政策是否續(xù)期給年末的二手樓市帶來(lái)一定不確定因素。不過(guò)行業(yè)人士認(rèn)為真正阻礙成交的是高樓價(jià)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，目前大部分客戶不愿意追價(jià)，若新政不續(xù)期營(yíng)業(yè)稅又再加在買(mǎi)方頭上，變相推高樓價(jià)，置業(yè)者更加不愿意追價(jià)。營(yíng)業(yè)稅減免即將到期與高樓價(jià)給業(yè)主帶來(lái)甜蜜的“煩惱”，一方面獲利已頗豐厚，或許可以高位套現(xiàn)；另一方面則有業(yè)主擔(dān)心賣(mài)平了或買(mǎi)不回相近素質(zhì)的物業(yè)，故此對(duì)于放盤(pán)“心大心細(xì)”。賣(mài)還是不賣(mài)，這是個(gè)問(wèn)題？投資者與業(yè)主對(duì)這個(gè)問(wèn)題各有答案。

　　投資者：有適合的房源換就放

　　廣東中原地產(chǎn)物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞日前在《2009年新形勢(shì)下廣州房地產(chǎn)投資全攻略》研討會(huì)上“罕有”地公開(kāi)了她自己的物業(yè)投資心得，記者也得以一窺這位資深地產(chǎn)人士的樓宇買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)。

　　潘婉霞說(shuō)，買(mǎi)樓和買(mǎi)股票的原理是一樣的，分批買(mǎi)和分批賣(mài)。如果前期擁有物業(yè)，現(xiàn)在累積了比較多的升幅，上升到一定的程度就要分開(kāi)賣(mài)，價(jià)格低的時(shí)候也要分開(kāi)買(mǎi)進(jìn)。她透露說(shuō)，今年她剛以16000元/m2的價(jià)格出手南國(guó)花園的物業(yè)，這個(gè)早期入市的物業(yè)已累積以倍數(shù)計(jì)的升幅。大部分南國(guó)花園的業(yè)主都希望“攬實(shí)”物業(yè)不放，潘婉霞卻是這樣認(rèn)為：目前市價(jià)16000元/m2，要爬上20000元/m2大關(guān)很吃力，要上30000元/m2則是“這輩子不可能”，因此她決定出售這個(gè)已獲取豐厚利潤(rùn)的物業(yè)，轉(zhuǎn)移投資其他有更高升值潛力的區(qū)域。

　　記者近日采訪一位如潘婉霞一般資深的地產(chǎn)投資人士方女士，不巧她正在簽約。方女士隨后向記者證實(shí)，她當(dāng)時(shí)正在賣(mài)樓，近期都有不少物業(yè)賣(mài)出買(mǎi)入。對(duì)于持有多套物業(yè)的投資人士，一方面可套現(xiàn)獲取利潤(rùn)，另一方面也可買(mǎi)入升值潛力更大的物業(yè)來(lái)持有。

　　中介：投資者出貨“高開(kāi)低走”

　　合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)余先生介紹，投資客放盤(pán)的心態(tài)與自住客有明顯區(qū)別，自住客由于多數(shù)僅持有一套物業(yè)，在價(jià)格上叫價(jià)較硬，而且經(jīng)常即時(shí)“反價(jià)”。相比之下，投資客出貨則可以說(shuō)十分“有心賣(mài)”，他們通常會(huì)先選擇一個(gè)較高的放盤(pán)價(jià)出售物業(yè)。例如，他們心理價(jià)位在80萬(wàn)元，則通常都會(huì)先放85萬(wàn)元或更高，然后若沒(méi)有客人承接，便立刻選擇開(kāi)始2萬(wàn)~3萬(wàn)元的小幅降價(jià)，直到不低于預(yù)期太多又有買(mǎi)家承接為止。

　　據(jù)余先生介紹，由于目前整體市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)全面超過(guò)2007年，即使在2007年入貨的不少投資客，近期也可以獲利出貨，例如之前芳草園有一套物業(yè)，投資客在2007年入貨，77平方米的總價(jià)在110萬(wàn)元，而近期該投資客順利以115萬(wàn)元出貨。芳草園另一套投資者“蟹貨”也順利售出，該物業(yè)在2007年以135萬(wàn)元入貨，最近也以150萬(wàn)元出貨。雖然扣除成本后，僅獲得微利，但投資客也會(huì)“樂(lè)意”放售。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士表示，即使在2007年高位入貨的投資客目前基本也能順利獲得微利出貨，因此投資客不妨在有20%~30%的利潤(rùn)時(shí)出手為妙。另外，合富置業(yè)經(jīng)紀(jì)梁先生建議，像荔灣等老城區(qū)，投資客持有的樓齡較舊的樓梯樓物業(yè)達(dá)到9000元/m2后，繼續(xù)升值空間可能不大，獲利在10%左右放售也未嘗不可。在越秀、荔灣等老城區(qū)，基本上2007年高位入市的投資客也能順利出貨，合富置業(yè)有關(guān)人士介紹，例如天倫花園這類(lèi)高質(zhì)素的電梯樓，2007年時(shí)入貨價(jià)達(dá)到190萬(wàn)元，而近期也以220萬(wàn)元順利出貨。

　　投資者獲利離場(chǎng)后，一般都在選擇別的目標(biāo)入市。合富置業(yè)有關(guān)人士透露，目前天河北的投資客在嘗到甜頭后，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)繼續(xù)入貨，通常他們會(huì)繼續(xù)選擇已經(jīng)十分“熟手”的天河北一帶投資，也有些“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”珠江新城。合富置業(yè)余先生介紹，10月天河北投資客繼續(xù)接貨的比例有所增加，目前投資與自住客的比例大概已經(jīng)升到5∶5。而在老城區(qū)，多數(shù)原來(lái)持有樓梯樓物業(yè)的投資客則會(huì)選擇中端的電梯樓物業(yè)繼續(xù)入市，如美東大廈、龍津商務(wù)大廈等。