上海樓市透支未來溢價空間 存在風險
正如上文所述,迪士尼落滬消息一公布,周邊地價便出現了天價競拍,連開發商都直言高得離譜,但參與競拍的企業不乏名企,有分析認為,迪士尼項目將從三方面利好上海樓市(促進周邊配套發展,帶動GDP增加人均收入,住宅需求增加),但事實未必如此,依靠房地產市場來消化高昂地價顯得有些力不從心。
業內人士分析,迪斯尼周邊地價可能會有一點影響,但影響不會太大。目前受此利好消息影響,當地房價已在高位,或已透支未來溢價空間。同時,這一概念僅對川沙地區的住宅產生影響,并不會由此而推高整個上海市的房價。以東京為例,90年代日本經濟泡沫和地產泡沫同時破裂,雖然東京迪斯尼依然成功,但是并不能阻擋日本房地產市場的下滑。
有分析認為,“面粉貴過面包”的場景又再度出現,必然導致周邊房價的過快上漲。但不會改變整個上海房價,迪士尼效應確實帶動了周邊樓價飚漲,但同時也有業內人士表示擔憂,迪斯尼概念的號召力,也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來看,居家所需要的交通、醫療、學校、生活性商業都不會因為迪斯尼而有明顯的改觀。此次該地塊的地價僅以迪斯尼的概念而出現如此漲幅,盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著項目進入運營,試問有誰愿意住在如此繁華嘈雜地段,即使住房價恐怕也會很高,普通百姓也買不起,富豪也不會選址在此吧。
永安信國際投資董事局主席喬志杰在接受采訪時表示,迪士尼對房地產行業來說,沒有根本性的帶動,尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房,應該降價而不是漲價。
綜上所述,迪士尼效應所帶來的經濟效應似乎并不是想象中那么樂觀,中間還存在很大風險,潘石屹認為“迪士尼概念”對周邊商業地產的價值提升究竟有多大很不確定,或許遠不如一個交通樞紐中心的建立對周邊物業價值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方,建成多年后也沒在其周邊掀起房地產開發熱。香港在迪士尼洛城之前房價也出現了大漲,但項目落成之后泡沫消失,房地產并沒有出現火爆時增長。上海迪士尼能夠打破常規,異軍突起。
受益于迪士尼效應所產生的樓市狂歡,地王產生,房價飆漲,將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報道,近三分之一的開發商炒地皮做“倒爺”賺取大額利潤,而又有業內人士分析,這次上海地塊拍賣,鑒于中美合作還需要進一步磋商,而實際進入開工還尚需時日,川沙地塊必定會曬曬太陽,但愿這次上海土地市場不會玩“炒地皮”的游戲。而當土地也成為開發商投資的工具、高昂成本無處消化的時候,會不會轉嫁到股市呢。
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