房貸利率上調(diào)影響買賣心理

　　去年10月，央行便動用利率“杠桿”應(yīng)對金融危機下的樓市低迷。宣布從2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　首付門檻和“供房”成本的雙雙降低極大刺激了樓市的投資需求。2009年第二季度開始，一線城市商品房呈現(xiàn)出價量齊漲的局面。到第三季度結(jié)束，全國房價整體水平已經(jīng)超過了2007年峰值。

　　不過隨著樓市投資過熱導(dǎo)致泡沫重現(xiàn)，銀行也開始亮出信貸收緊信號。記者日前獲悉：中國建設(shè)銀行總行已經(jīng)對全國分行提出的統(tǒng)一要求：只有首付四成以上才能享受到7折利率優(yōu)惠；首付兩成利率只能打8.5折。

　　房貸利率上漲究竟會增加多少“供房”成本？以一筆20年期總額60萬元的房貸為例： 8.5折與7折房貸優(yōu)惠利率相比，月還款額將會上漲290.3元，總利息差額增加69671.23元。

　　“其實10余萬元的成本分?jǐn)偟?0年并不算多，利率上調(diào)更多是一種政策信號。”北京南城某項目開發(fā)商就告訴記者，宏觀政策面的收緊最能影響買賣雙方的心理。

　　在二手房市場，記者通過走訪北四環(huán)中大恒基、21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家等多家門店了解到：很多之前坐地起價的業(yè)主都已經(jīng)開始“松口”。例如和北苑家園一套總價約100萬元的房子，議價空間能達到5萬元甚至10萬元。而此前，想讓房主“讓利”5000元都不是件易事。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計顯示：今年上半年北京二手房價格上漲接近40%。8月更是達到了12420元/平方米的頂峰價格。但從9月開始價格開始出現(xiàn)下滑跡象，而10月上半月二手房成交均價已經(jīng)比9月上半月均價下跌了3.47%。

　　銀行此時收緊房貸無疑讓房價失去了上升動力。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，房價已呈下滑趨勢，并從郊區(qū)開始逐漸向內(nèi)環(huán)蔓延。大戶型受到的影響首當(dāng)其沖，有可能在今后幾個月的時間下跌到今年四五月的水平，即降幅為10%至20%之間。

　　與此同時，不少購房者也在期待樓市出現(xiàn)新一輪的調(diào)整。近日某門戶網(wǎng)站調(diào)查顯示：16%的受訪者傾向于盡快出手買房，不能錯過政策優(yōu)惠；28%傾向于觀望，等到有確切消息出來再說；高達55%的受訪者選擇近期不出手，他們認(rèn)為政策優(yōu)惠結(jié)束可能使房價下跌，折扣重現(xiàn)。

　　甩賣與惜售：5年成為分水嶺

　　和房貸利率這樣“潛移默化”影響樓市的調(diào)控手段不同，另一條即將宣告終結(jié)的優(yōu)惠政策更牽動買賣雙方的神經(jīng)。

　　2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳頒布了減免住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的新政策，將營業(yè)稅的征收范圍從證滿5年改至證滿兩年，征收標(biāo)準(zhǔn)由評估價全額的5.5%改為按買賣差價征收5.5%。公告中也特別注明“以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日”。

　　二手房交易稅費包括契稅、個人所得稅和營業(yè)稅等幾部分。其中營業(yè)稅不僅比重大，而且直指短期炒房行為。在營業(yè)稅減免后，讓“領(lǐng)證”(按共有住宅買賣契約、拆遷安置協(xié)議、房款繳付日期、契稅繳納日期和產(chǎn)權(quán)證辦理日期等最早日期計算)不足5年卻超2年的“準(zhǔn)新房”交易成本大大縮減，刺激效果十分明顯。

　　隨著終止日期的臨近，不少中介公司紛紛打起營業(yè)稅減免倒計時的牌子，這讓購房者和5年內(nèi)的房主忙活起來。按照普通住房原營業(yè)稅政策，個人購買未滿5年(含5年)的普通住宅對外銷售時，按照實際成交價全額征收5.5%營業(yè)稅。

　　“利息和稅加起來肯定要多付很多錢，所以還是盡快買的好�！闭�是抱著搭上“末班車”的心理，上文提及的王力才會在此時堅定出手。

　　以王力買下的近120萬元的房屋為例：該房是房主在2005年簽訂購房合同。按目前的優(yōu)惠政策并不需交納營業(yè)稅。而一旦政策終止，該房屋便須交納營業(yè)稅，費用為成交價的5.5%，即6.6萬元。

　　雖然營業(yè)稅名義上是向出售者征收，但是房屋營業(yè)稅實行的4年中都是轉(zhuǎn)嫁給購房者。因此一旦該項優(yōu)惠政策按時終止，購房者必然將增加5.5%購房成本。

　　和被分?jǐn)偟姆抠J利率相比，數(shù)萬元的營業(yè)稅可謂是“真金白銀”。“賣方擔(dān)心優(yōu)惠取消后房子賣不上好價錢；買房人擔(dān)心營業(yè)稅恢復(fù)后自己要多掏冤枉錢�！币晃恢薪槿耸勘硎�，營業(yè)稅減免政策的“倒計時效應(yīng)”讓不少近期有購房打算的買家紛紛朝前趕，這也造就了今冬二手市場的成交活躍。

　　然而并非人人都急著去趕營業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”。在多數(shù)二手房賣家急于“甩賣”，并紛紛在價格上“松口”之時，那些購房在5年以上的“老業(yè)主”大多惜售起來。

　　美聯(lián)物業(yè)東四環(huán)某門店的一位業(yè)主在掛牌時，定價就高于市價5萬多元，并且特別向業(yè)務(wù)人員交代：每過一個星期總價加1萬元。這位業(yè)主之所以底氣十足，就是因為自己的房子剛好超過“5年”的標(biāo)準(zhǔn)線。優(yōu)惠政策終止后，要比其它“準(zhǔn)新房”少交大筆的營業(yè)稅。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，目前登記掛牌房源中，5年以上的業(yè)主超過80%堅持價格，有30%左右的業(yè)主選擇了提價，甚至部分業(yè)主選擇了直接提價10萬元以上。而5年以內(nèi)的業(yè)主特別是兩年內(nèi)的房源，大部分選擇了可以議價，2至5年間的房源議價空間基本在2%~3%，而兩年內(nèi)的房源議價空間則高達3%~5%。 （朱藝）