12月9日消息,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議決定,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。猜測已久的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策是否順延終于有了一個定論,這個貌似突然的政策其實早已在大家的意料之中。

　　然而,面對這條意料之中的政策,大家還是心存疑慮,為什么只選擇終止二手房的營業(yè)稅?對此,國家發(fā)改委主任張平明確表示,“我國將完善住房消費和調(diào)控政策,增加中低價位和限價商品房的供應(yīng),抑制投機性購房。”是中央經(jīng)濟工作會議后首個就房地產(chǎn)問題做出表態(tài)的部門。當(dāng)然,對于房地產(chǎn)的調(diào)控,中央經(jīng)濟工作會議是以維穩(wěn)為總基調(diào),這并不表示國家會任由過熱地區(qū)房價上升勢頭會蔓延,因此,采取微調(diào)措施也是情理之中。

　　2008年12月29日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,明確個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細(xì)則。其中最主要的看點,就是將營業(yè)稅征免年限從原政策中的5年改為2年,時限為2009年1月1日至12月31日。根據(jù)當(dāng)初的優(yōu)惠政策,只要是普通住房,只要超過2年就可以享受差額征稅待遇,這無疑大大增加了二手房市場的交易活力,但是其弊端也是顯而易見的,就是二手房市場上的一些投機勢力紛紛出現(xiàn),并直接導(dǎo)致了一些樓盤價格的虛高。

　　此次將征免時限恢復(fù)到5年,就意味著普通住房要購買滿5年之后,才能享受到免征營業(yè)稅的優(yōu)惠,無疑將使得短線的交易成本更大,從而抑制投機性購房。值得注意的是,此次提出“其他住房消費政策繼續(xù)實施”,這無疑給廣大購房族一顆定心丸。

　　然而,在這個信號下,明年的樓市會否像信號指示的方向前進?如果信號的傳遞失效,接下來最可能推出的政策是什么?在采訪中,專家的爭論,買家的彷徨,有否讓樓市真的能夠停下了,整裝前行呢?關(guān)麗

　　政策出臺背景

　　今年以來,系列促進購房消費政策支持之下,大量改善型購房者和投資型購房者入市,房地產(chǎn)市場普遍呈現(xiàn)繁榮。全國各大城市的房價持續(xù)上漲,而京滬深穗等一線熱點城市的漲幅明顯。根據(jù)日前中國社會科學(xué)院最新發(fā)布的2010年《經(jīng)濟藍(lán)皮書》,2009年房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢從年初的低迷,走向5月份以后的高漲,8月底以后,銷售增幅下降。2009年1-8月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.11萬億元,比上年同期增長14.7%,商品房銷售總額23463.74億元,同比增長69.9%。藍(lán)皮書表示,房價收入比應(yīng)在3-6倍的范圍,6倍以上居民購房就已非常困難,也有研究認(rèn)為,房價收入比在6-7倍區(qū)間。根據(jù)這一區(qū)間,2009年城鎮(zhèn)居民收入房價比將達(dá)8.3倍,大大超出合理承受范圍。而2009年農(nóng)民工的房價收入比為22.08倍,對于農(nóng)民的城鎮(zhèn)房價收入比為29.44倍。85%的家庭沒有購買住宅的能力。

　　對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的繁榮,有房地產(chǎn)專家分析主要有四大因素推動:一是通貨膨脹預(yù)期,在通脹預(yù)期已經(jīng)形成的條件下,房地產(chǎn)市場是資金避險的最好選擇；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是在產(chǎn)能普遍過剩的情況下,具有資金實力的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y領(lǐng)域,而房地產(chǎn)市場就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域；四是對于商業(yè)銀行來說,房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價值的項目。越來越多的專家提出警告,目前房地產(chǎn)市場的繁榮并不是建立在真實需求的基礎(chǔ)之上的,是流動性泛濫的產(chǎn)物。歷史及國際經(jīng)驗證明,這種繁榮勢必會催生房地產(chǎn)泡沫,是不可持續(xù)的。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,將直接危及我國銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)安全。

　　進入第四季度以后,關(guān)于中國房地產(chǎn)政策未來走向,開始引發(fā)社會輿論的廣泛關(guān)注。隨著一年前出臺的應(yīng)對金融危機的房地產(chǎn)政策即將到期,在中國經(jīng)濟企穩(wěn)回升,房價重回高位的形勢下,還需不需要延續(xù)房地產(chǎn)刺激政策,引起了諸多爭論。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場投機投資性需求占相當(dāng)一部分,在推高房價的同時,也加劇了樓市供需矛盾,呼吁取消優(yōu)惠樓市政策、打擊市場投機的聲音不斷。11月28日,溫家寶總理在上�？疾�,明確提出要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置,在財政、金融和土地政策上給予大力支持,讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時,要抑制投機性購房,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展�？偫硖岢龅摹凹訌娮》勘Ｕ稀薄ⅰ耙种仆稒C性購房”,被解讀為中央對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的態(tài)度。李廣軍

　　-業(yè)界反應(yīng)

　　●余英(保利地產(chǎn)副總經(jīng)理):

　　政策意義在于放出的信號

　　個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免優(yōu)惠政策終止,主要受影響的是二手市場,針對的是投機性購房需求,對于房地產(chǎn)市場整體來說,影響面不會太大。它主要影響的還是上海、杭州等房價暴漲得厲害的區(qū)域,就廣州市場而言,這個市場比較成熟和理性,影響不大。這個優(yōu)惠政策沒有之前,廣州的房子也還是一樣照買照賣。

　　同時,一套200多萬的房子,算上交那個稅大概就4、5萬元,對于許多買家來說是在可承受范圍之內(nèi)的。個人認(rèn)為,把個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免由2年恢復(fù)到5年,不在于具體到交易過程讓賣家多交了多少錢,重要的是發(fā)出了一個信號,說服中央對打擊投機購房的決心,這個對房地產(chǎn)市場的走勢起到了導(dǎo)向的作用。

　　李廣軍

　　●劉瓊(尚東置業(yè)營銷總監(jiān)):

　　買家關(guān)注,但無礙一手

　　尚東置業(yè)的營銷總監(jiān)劉瓊告訴記者,這個消息一出來,還是有不少買家頗為關(guān)注的,紛紛來打聽現(xiàn)在該不該買樓�？梢悦鞔_的是,這個政策肯定會影響到短線投資客的購買意愿,但是就目前廣州樓市的買家分布來說,還是以自住和保值為目的的長線投資客為主。這部分買家,對獲取暴利的希冀不高,較為穩(wěn)定,受政策的影響比較小。甚至,從某個角度來說,二手交易成本的提升,可能還會將部分買家逼入一手住宅市場。

　　同時,值得注意的是,其實這個政策的出臺并不算非常出乎意料之外。而之前這幾個月二手的成交也很能體現(xiàn)這一點�？梢哉f,如果說這個政策有利空的話,其實這幾個月都已經(jīng)一直在消化了。然后,即使是擠兌交易,二手的成交價卻并沒有下跌,這點很值得玩味。關(guān)麗

　　●黎文江(合富輝煌集團首席分析師):

　　政策令明年市場更穩(wěn)定

　　之前政策主要是針對二手投資的需求,投資者將二手房源釋放出來,讓更多人能夠買房。2009年制造業(yè)和出口業(yè)相對低迷,行業(yè)的一部分資金都已轉(zhuǎn)移到樓市中,2010年經(jīng)濟復(fù)蘇,相關(guān)的資金將會重新轉(zhuǎn)移到制造業(yè)和出口業(yè),大量的拋售將會對樓市產(chǎn)生較大的沖擊。政府將轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年,則會抑制相關(guān)的拋售,令到明年整個市場平穩(wěn)地發(fā)展,不會出現(xiàn)大量拋售的情況。關(guān)麗