“購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策即將結(jié)束，要買房的盡快出手！”從11月開始，位于雙井富力城的一家房屋中介門窗上，貼著這樣的標(biāo)語(yǔ)。

　　在中介催化劑的作用下，年底的樓市蔓延著恐慌的情緒。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房成交量達(dá)到32784套，其中住宅成交31288套，歷史上首次突破30000套大關(guān)，環(huán)比10月上漲了56%。

　　與二手房交易量一齊飆升的還有銀行的房貸。中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部披露的北京地區(qū)房貸情況顯示，1-10月份，北京市中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元(因9月份數(shù)據(jù)未公布，該數(shù)據(jù)不包括9月份)，二手房貸款已成為銀行個(gè)貸中占比最大的一部分。

　　瘋狂的背后，風(fēng)險(xiǎn)正在累積。記者走訪房屋中介、銀行及擔(dān)保公司后發(fā)現(xiàn)，銀行已然覺出其中的風(fēng)險(xiǎn)，做低評(píng)估價(jià)將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，并嚴(yán)格了審貸程序，年底放貸的主要是任務(wù)還沒有完成或是急于搶占市場(chǎng)的中小銀行。與此同時(shí)，銀行擺脫中介的意愿越來(lái)越明顯，銀行和中介在這場(chǎng)購(gòu)房潮中矛盾日益激化……

　　二手房貸占個(gè)貸七成

　　截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來(lái)的個(gè)貸增長(zhǎng)最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國(guó)銀行和工商銀行緊隨其后為68.30億元和60.15億元。

　　“去年的這個(gè)時(shí)候，房市交易量平淡，沒什么活可干，但今年忙得熱火朝天。”鏈家的置業(yè)顧問小杜對(duì)記者表示，現(xiàn)在他每天至少要帶五六個(gè)客戶去看房，還經(jīng)常碰到好幾個(gè)人同時(shí)看中一套房，這時(shí)小杜就要與其他中介爭(zhēng)搶房源。

　　記者以購(gòu)房者的身份跟著小杜體會(huì)了一把恐慌性購(gòu)房。在鏈家地產(chǎn)富力城店，一套報(bào)價(jià)150萬(wàn)的住宅在半個(gè)小時(shí)內(nèi)，就已經(jīng)有6個(gè)人預(yù)約看房。在記者到達(dá)之前，已經(jīng)有兩位購(gòu)房者正在屋內(nèi)看房。在跟記者交談的十幾分鐘內(nèi)，房主的電話鈴聲此起彼伏，都是中介打來(lái)約看房的。

　　與購(gòu)房者同樣恐慌的還有部分的賣房者。“明年的政策形勢(shì)到底如何存在很大變數(shù)，誰(shuí)也說不準(zhǔn)，明年說不定賣不到這個(gè)價(jià)，現(xiàn)在出手落袋為安。”張女士上周將自己在四惠的房子以1.9萬(wàn)/平米出手了，這套房子是她在6月份以1.4萬(wàn)/平米的價(jià)格購(gòu)買的。

　　今年以來(lái)的樓市成交量驚人，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部根據(jù)目前的成交量推算，12月份很可能繼續(xù)突破歷史紀(jì)錄，全年成交量將達(dá)到27萬(wàn)套。

　　比房子更為瘋狂的是二手房貸款。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份房貸市場(chǎng)以二手房過戶為主的交易類貸款成交量上漲明顯，漲幅60%左右。

　　“我最近特別忙，每天都是晚上10點(diǎn)多才下班。”一位在銀行房貸部門任客戶經(jīng)理的朋友對(duì)記者表示，最近半年以來(lái)，因?yàn)樗�所在的銀行客戶量陡增，貸款額度太大導(dǎo)致他這樣的房貸客戶經(jīng)理都連軸轉(zhuǎn)。

　　前十月，北京市中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款共增加453.6億元，其中二手房貸款新增312.6億元(不含9月份)，二手房貸款占比已經(jīng)突破70%，成為銀行個(gè)人住房貸款的中堅(jiān)力量。

　　記者從銀行內(nèi)部獲得的一份北京地區(qū)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月末中信、招商兩家銀行今年以來(lái)的個(gè)貸增長(zhǎng)最為迅猛，新增貸款量均在70億元以上，中國(guó)銀行和工商銀行緊隨其后為68.30億元和60.15億元。

　　據(jù)記者了解，京城大部分商業(yè)銀行的二手房房貸同比基本都實(shí)現(xiàn)翻番，部分基數(shù)較小的銀行甚至翻了兩三倍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，某銀行二手房按揭貸款余額較年初增長(zhǎng)超過100%，而放款量則翻了三倍多。

　　對(duì)于今年的房貸市場(chǎng)，某股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部總經(jīng)理稱為“軍閥混戰(zhàn)”。以往主攻新房貸款的中行、建行、工行今年對(duì)二手房市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)介入，憑借著網(wǎng)點(diǎn)和品牌優(yōu)勢(shì)，擠占了中小銀行的勢(shì)力。

　　多位銀行人士也表示，今年后二手房貸款競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。一是新房資源越來(lái)越少，客觀決定今后買房多為二手房。第二，從銀行的角度看，二手房一般都是自住需求，首付都在售價(jià)的50%左右，同時(shí)二手房是現(xiàn)房，產(chǎn)權(quán)明確，而新房往往還在打地基的時(shí)候銀行就放款了。

　　“從銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)角度看，二手房比一手房風(fēng)險(xiǎn)小。”一位銀行人士表示：“此前經(jīng)濟(jì)處于下行期時(shí)，政策的寬容讓一些開發(fā)商有空子可鉆，將來(lái)風(fēng)險(xiǎn)暴露，吃虧的是銀行。”

　　漲不過房?jī)r(jià)的評(píng)估價(jià)

　　一般來(lái)說只要不是房齡很老的房子，售價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額約為5%-10%。但目前，北京市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與售價(jià)之間的差距，最多的能達(dá)到七八千之多。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，對(duì)比1月均價(jià)8900元，北京二手房年底均價(jià)累計(jì)漲幅已經(jīng)超過47%，達(dá)13150元/平米。量?jī)r(jià)齊升的二手房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在逐步累積，銀行也已經(jīng)覺察到。

　　多個(gè)月停滯不前的評(píng)估價(jià)正是銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的手段。以記者在富力城看到的那套房子為例，61平的一居室報(bào)價(jià)150萬(wàn)，均價(jià)在2.46萬(wàn)/平米，而中介小杜給記者算的賬是，這套房子的評(píng)估價(jià)只能以1.9萬(wàn)/平米計(jì)算。售價(jià)與評(píng)估價(jià)之間相差5600元/平米，也意味著這套房在評(píng)估機(jī)構(gòu)和銀行眼中的價(jià)值為115.9萬(wàn)，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)僅為115.9萬(wàn)。按照首套房貸款可達(dá)到房屋全款的八成計(jì)算，購(gòu)買這套房子最多只能貸93萬(wàn)，首付則必須達(dá)到57萬(wàn)。

　　銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)得出的評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)的漲速，這在今年下半年尤為明顯。

　　今年5月以來(lái)，望京、朝青、百子灣和亞運(yùn)村等二手次新房熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格平均每平方米大約上漲4000元，但評(píng)估價(jià)漲幅最少的只有400元。而目前，北京市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與售價(jià)之間的差距，最多的能達(dá)到七八千之多。

　　中易安(中國(guó))房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華告訴記者，一般來(lái)說只要不是房齡很老的房子，售價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額約為5%-10%。從去年6月開始，先是下調(diào)的非常快，直到今年3月份二手房市場(chǎng)持續(xù)火爆了一陣之后，才逐漸上調(diào)，到7月以后，突然就不怎么調(diào)了。從今年7、8月份之后，售價(jià)與評(píng)估價(jià)的差距越來(lái)越大。

　　“降低評(píng)估價(jià)是銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的一種方法，銀行已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了警覺。”徐東華說。目前銀行二手房的評(píng)估業(yè)務(wù)均是外包給評(píng)估機(jī)構(gòu)，而評(píng)估機(jī)構(gòu)也是看銀行“眼色”行動(dòng)。隨著10月以來(lái)二手房市場(chǎng)由于有消息傳出利好政策即將到期，成交量和成交價(jià)飆升，這種上漲在銀行眼中存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此紛紛要求評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)低或停止隨市場(chǎng)上調(diào)評(píng)估價(jià)格，有的銀行甚至放貸前在評(píng)估的基礎(chǔ)上再打一個(gè)折扣。