從年初到年尾，樓市從冰天雪地走到火熱盛世，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，11月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲5.7%，環(huán)比上漲1.2%，漲幅均創(chuàng)年內(nèi)新高。在高房價(jià)背后，同樣“兇猛”的還有成交量，今年前11個(gè)月，福州住宅成交量已經(jīng)超過2007年全年水平。

　　歲末臨近，近來量價(jià)同步飆升的樓市現(xiàn)狀引發(fā)各界關(guān)注，隨著上周中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的落幕，明年房地產(chǎn)政策走向成為街頭巷尾的熱議話題。

　　2010年，樓市政策究竟走向何方？

　　劍指高房價(jià)

　　中央打出調(diào)控組合拳

　　進(jìn)入12月份，中央針對樓市和房價(jià)的調(diào)控信號連連。

　　7日，萬眾矚目的2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落幕，給明年的經(jīng)濟(jì)走勢和樓市風(fēng)向定下了“基調(diào)”：繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制……

　　9日，房地產(chǎn)政策微調(diào)露出苗頭，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定，這意味著，國家今年1月起對二手房轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，“抑制投機(jī)性購房”。

　　14日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，其中明確提出“加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

　　短短一周時(shí)間，中央從“支持居民自住和改善性購房需求”到營業(yè)稅優(yōu)惠取消，再到“遏制房價(jià)過快上漲”，對明年房地產(chǎn)政策取向步步趨緊。業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對房地產(chǎn)行業(yè)政策前景論述相對溫和，但國務(wù)院幾日內(nèi)迅速做出政策微調(diào)，顯現(xiàn)出政府對房價(jià)過快上漲的擔(dān)憂，可能開始退出對房地產(chǎn)的刺激政策，通過政策微調(diào)過熱的房地產(chǎn)。

　　一手房：觀望情緒漸濃

　　房產(chǎn)政策微調(diào)的消息傳來，福州市場很快就有了反應(yīng)。記者上周末走訪了福州一些在售樓盤，一位售樓小姐告訴記者，這段時(shí)間由于房價(jià)躥升，一部分買房的市民開始呈現(xiàn)觀望態(tài)度，再加上后續(xù)政策不明朗，不少購房者的買房決策過程越來越長。

　　“售樓部的人群雖然沒有明顯減少，但這一輪‘恐慌性購房’的現(xiàn)象正在逐漸淡出。”零距離營銷副總經(jīng)理?xiàng)钫楸硎荆�高房價(jià)迫使一部分剛性需求群體退出市場。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“支持居民自住和改善性購房需求”，表明明年房產(chǎn)政策將是有針對性的適度收緊，針對炒房進(jìn)行抑制，目前，大部分購房者對房價(jià)的上漲預(yù)期并沒有改變，只是受制于購買力的約束。

　　二手房：博弈如期而至

　　“12月上旬，交易量比11月同期下降了40%。”國房網(wǎng)副總經(jīng)理汪陳香告訴記者，國務(wù)院政策公布后，房產(chǎn)年限在2-5年，按政策需要征收營業(yè)稅的賣房者，開始出現(xiàn)“惜售”的現(xiàn)象，或者選擇把增加的營業(yè)稅添加到房價(jià)中，促使房價(jià)進(jìn)一步上漲。有專家指出，營業(yè)稅“2改5”本意在增加房屋交易成本，抑制短期炒房行為，但新政出臺后，買賣雙方進(jìn)入新一輪價(jià)格博弈，營業(yè)稅很可能轉(zhuǎn)嫁給買家。

　　在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)福州區(qū)域總部，總經(jīng)理助理肖少鋒告訴記者：滿5年的房產(chǎn)才能免征高達(dá)總房價(jià)5.5%的營業(yè)稅，這令市面上原本已經(jīng)緊缺的二手房源更加緊俏，價(jià)格的試探性上升，甚至局部倒掛，出現(xiàn)二手房價(jià)格高于同地段一手房的情況。但在政策的頻繁吹風(fēng)之下，由于買賣雙方的預(yù)期差異較大，“有價(jià)無市”的情況可能在一段時(shí)間內(nèi)無法避免。

　　政策溫和 明年年中或轉(zhuǎn)折

　　“經(jīng)濟(jì)危機(jī)的威脅仍然存在，因此中央的調(diào)控手段比較保守。”福州知名地產(chǎn)專家劉福泉告訴記者：近期中央發(fā)出的一系列調(diào)控信號并不十分出人意料。市場已經(jīng)非常火熱，中央在年底前中止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠等措施，既能適當(dāng)釋放政策收緊信號，又不會(huì)傷及房地產(chǎn)市場的根本。但如果一、二線城市房價(jià)繼續(xù)攀升，也不排除接下來可能會(huì)繼續(xù)重拳整治房地產(chǎn)市場。

　　楊臻也表示，目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)雖然已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但并沒有走出“低谷”。基于2009年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢，政府近期的調(diào)控依然會(huì)以“溫和”為主。他預(yù)測，政策風(fēng)向大概要到明年年中的時(shí)候，才會(huì)明顯收緊。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面全面改善，加上通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)過高時(shí)，國家才有可能收緊金融政策，進(jìn)一步調(diào)控樓市。

　　針對2010年的樓市走勢，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，明年上半年房價(jià)依然會(huì)保持高位運(yùn)行，成交量會(huì)明顯減緩，而明年下半年的市場則充滿變數(shù)，主要取決于經(jīng)濟(jì)的基本面和宏觀政策。