現(xiàn)狀分析

　　當前形勢是“四多三少一強”

　　田國強 美國得州農(nóng)工大學經(jīng)濟系終身教授

　　中國的房地產(chǎn)形勢是什么樣呢？我可以用“四多三少一強”來總結(jié)。第一個多是投資多需求少，投資增加的部分彌補了出口的不足；第二個多是政府投資多，民間投資少，政府投資多當然是想拉動經(jīng)濟，但是民營企業(yè)家很聰明，因為他還沒有看清形勢，所以還不愿意投資；第三個多是刺激性消費多但內(nèi)在需求少，政府為了拉動經(jīng)濟采取一系列財政政策擴大消費，出臺了房地產(chǎn)政策、家電下鄉(xiāng)、汽車減價等等一系列措施。但是內(nèi)在的需求沒有拉升，老百姓對經(jīng)濟的信心不是那么足，直到這個月消費者信心指數(shù)仍然低于90%。第四個多是貨幣投放量多，這是前所未有的。今年本來準備投五萬個億，結(jié)果達到了九萬多個億，超過預期幾乎是100%，從而達到了一強：通貨膨脹的預期強。那么咱們中國的經(jīng)濟就遇到了兩難：如何既要刺激經(jīng)濟增長，同時又要防止通貨膨脹？還有一個兩難則是保增長和調(diào)結(jié)構(gòu)的兩難。

　　我覺得通貨膨脹預期要形成，并且已經(jīng)形成，由于這么大的貨幣投放量，根據(jù)經(jīng)濟學的理論，如果不采取措施的話，那么在一年以后到一年半，通貨膨脹是必然的。覺得政府對宏觀經(jīng)濟應該有所行動。

　　市場上獲利的籌碼太多

　　吳柏均 華東理工大學商學院院長

　　中國房地產(chǎn)市場有內(nèi)在的機制，有特定的條件和環(huán)境存在。這種環(huán)境第一個是收入，如果說我們在十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程當中，居民的收入對房產(chǎn)市場發(fā)展、價格的推動起了非常重要作用的話，到今天這個房價，普通居民一般工薪收入要支撐以后房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)很難了。這個關(guān)聯(lián)度已經(jīng)越來越疏遠了。現(xiàn)在的房市，市場獲利的籌碼太多了，這種獲利的籌碼一碰到政府的調(diào)控，一碰到形勢的變化是會兌現(xiàn)的。所以我覺得這是一個風險。

　　第二個，城市化。現(xiàn)在的房價、現(xiàn)在城市里面的福利制度、現(xiàn)在農(nóng)村當中集體所有制的土地制度決定了我們以后的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市里打工的農(nóng)民，他不可能定居，養(yǎng)老是要回去的，這也意味著城市化現(xiàn)在不到50%，房地產(chǎn)可能有非常大的潛力。

　　第三個流動率，流動率永遠是保持一個城市地產(chǎn)穩(wěn)定的基礎，這個對商業(yè)地產(chǎn)更加重要。

　　第四個，政府在中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展當中，它的政策對我們的影響很大，政府最關(guān)鍵的是財政政策，土地出讓金分配使地方政府一直有賣地的沖動，有人說現(xiàn)在的局面是政府炒地，社會炒房，這個要改變。其次是稅收，稅收的改變會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生非常大的影響。

　　再不轉(zhuǎn)型可能會走日本的老路

　　王洪衛(wèi) 上海財經(jīng)大學副校長

　　我覺得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從量變走向質(zhì)變，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵階段。首先，現(xiàn)在的房地產(chǎn)再這樣發(fā)展下去，會走向日本或者中國香港當年地產(chǎn)泡沫破滅的老路，所以我們需要轉(zhuǎn)型。

　　目前房地產(chǎn)已經(jīng)由供不應求的階段進入供需平衡的階段。供需平衡了，但為何市場還是供不應求？因為中國現(xiàn)在的投資客太多了。

　　我們要注意兩點：一是大量的房屋被投資客所投資了，是社會資源的極大浪費，第二個中國的投資客著眼于房屋價值的上漲，而不是以房屋租金價格作為回報的。隨著房地產(chǎn)投資的增大，房地產(chǎn)風險的水庫水位不斷上漲，一旦我們的政策發(fā)生轉(zhuǎn)型了，比如說要征收個人財產(chǎn)稅，要征收資源空置稅，那這個水庫的水就會流出來，最后可能會造成水壩崩盤，房地產(chǎn)會真正爆發(fā)風險。所以呼吁房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級的時候，更加需要我們政策的轉(zhuǎn)型。

　　這種政策轉(zhuǎn)型包含土地政策、財政政策、稅收政策。比如資源外的財政收入應該以中央財政為主，把土地出讓金大部分收入上交至中央，這樣地方城市經(jīng)營房產(chǎn)的動力就會不足了。比方說把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級所帶來的稅收分成大量讓給地方，讓地方政府專注于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣中國的經(jīng)濟、中國的房地產(chǎn)才會有一個美好的未來。

　　未來發(fā)展

　　低碳開發(fā)將是大勢所趨

　　高波 南京大學不動產(chǎn)研究中心主任

　　發(fā)展低碳經(jīng)濟、建設低碳城市、構(gòu)建低碳社會已經(jīng)成為中國政府的工作方針。與發(fā)達國家相比，中國仍處于房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)建設的階段，每年竣工的房地產(chǎn)商品房面積在6億平方米左右，按照這樣的速度，要實現(xiàn)城市化目標至少還要大規(guī)模建設15到20年。如果現(xiàn)在中國加快開發(fā)建設生態(tài)低碳的房地產(chǎn)項目，實現(xiàn)節(jié)能技術(shù)的創(chuàng)新，建立低碳排放的體系，那么中國的房地產(chǎn)業(yè)將具有“后發(fā)優(yōu)勢”。

　　目前房地產(chǎn)能耗污染在中國是非常突出的。中國面臨非常大的溫室氣體排放壓力，而在房地產(chǎn)建設中，包括很多建筑在建設階段很少考慮今后使用運行的問題從而帶來高能耗、傳統(tǒng)的建筑施工模式帶來大量的能源浪費和碳排放、二次裝修、大部分建筑建材不可再生利用、能源利用率低、生活和生產(chǎn)廢水和雨水的回收等至少六大問題使我們面臨巨大挑戰(zhàn)。解決之道是開發(fā)生態(tài)地產(chǎn)，大力推廣建筑環(huán)保節(jié)能技術(shù)。在房地產(chǎn)建設中對建設成本、運營成本、環(huán)境成本進行綜合平衡，最大限度降低碳排放。

　　看好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

　　張暉明 復旦大學企業(yè)研究所所長

　　房地產(chǎn)企業(yè)仍處于四個周期中，經(jīng)濟周期、政策周期、自身投資項目的建設周期、銷售動勢與消費者心理結(jié)構(gòu)對房產(chǎn)需求的周期。這四個周期對房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常直接。

　　其次是結(jié)構(gòu)問題。一線二線乃至于縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在的結(jié)構(gòu)，第二個是城鄉(xiāng)關(guān)系的城市化推進當中的結(jié)構(gòu)。比如說有自發(fā)成長的結(jié)構(gòu)，有政府行政推動的結(jié)構(gòu)。另外一種是自發(fā)成長的城市化，這個過程當中，也有不同的結(jié)構(gòu)。第三個結(jié)構(gòu)是供給和需求的結(jié)構(gòu)，上海的八百萬套住房，與上海的常住居民人口在供求關(guān)系上是差不多已經(jīng)平衡的。但是在不同周期內(nèi)這種供求關(guān)系表現(xiàn)得非常不均衡，最近上海房地產(chǎn)市場房屋可供量相對不足，這也是在周期波動當中所表現(xiàn)的結(jié)構(gòu)問題。第四個結(jié)構(gòu)就是房型結(jié)構(gòu)。

　　從住房的消費行為和土地用于建房的可供土地能力而言，房子總是稀缺的。所以房產(chǎn)在通貨膨脹時，價格總是上漲的，這是我所說的對房地產(chǎn)企業(yè)的期待，對于房地產(chǎn)業(yè)的走勢，我是看好的。