世博，讓城市生活更美好。美好生活的基礎(chǔ)就是至少擁有一套自己的住房。曾幾何時(shí)，世博利好帶動(dòng)了上海樓市飛速發(fā)展，如今面對(duì)去年迅猛上升的房?jī)r(jià)，年底開(kāi)始的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，讓自住購(gòu)房者對(duì)于世博年的房地產(chǎn)市場(chǎng)又多了一份期待。稅費(fèi)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)適用房逐步推廣、開(kāi)發(fā)商心態(tài)變化等相關(guān)因素的影響下，包括浦江板塊、三林板塊等世博板塊在內(nèi)的眾多熱點(diǎn)區(qū)域依然值得期待。

　　世博年政策

　　關(guān)鍵詞：營(yíng)業(yè)稅

　　三大難題值得關(guān)注

　　2009年12月22日財(cái)政部發(fā)出關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征收時(shí)間、征收方式進(jìn)行了明確。此次財(cái)政部對(duì)營(yíng)業(yè)稅政策操作方式的明晰比前期市場(chǎng)的猜測(cè)來(lái)得溫和，這也加重了業(yè)內(nèi)外對(duì)明年上半年樓市逐漸企穩(wěn)走勢(shì)的認(rèn)可。

　　漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿指出，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)中央一級(jí)明確了營(yíng)業(yè)稅的征收辦法卻給地方政府出了一個(gè)不小的難題。

　　難題一：普通住宅大面積消失。目前是上海二手房交易中普通住宅已經(jīng)不足5成，面對(duì)普通住宅不再“普通”，地方政府是否需要再次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

　　難題二：對(duì)普通住宅領(lǐng)域政策優(yōu)惠是否會(huì)鼓勵(lì)投資、投機(jī)資金進(jìn)入普通住宅市場(chǎng)。

　　難題三：“非普通”變身“普通”，利益驅(qū)使陰陽(yáng)合同泛濫。

　　關(guān)鍵詞：利率

　　貸款利率或?qū)⑸险{(diào)

　　對(duì)于明年貸款利率將如何變化、首付比例及相關(guān)稅費(fèi)是否會(huì)有所調(diào)整，對(duì)此，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒表示，明年的房?jī)r(jià)在今年的基礎(chǔ)上趨穩(wěn)，不會(huì)有超過(guò)10%的浮動(dòng)。在明年，政府會(huì)繼續(xù)支持老百姓自住買(mǎi)房，并會(huì)增加低端廉租房的供應(yīng)，且這類住房?jī)r(jià)格回調(diào)的可能性較大。此外，由于今年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況已經(jīng)比預(yù)期的好，隨之而來(lái)的通貨膨脹也將促使明年的貸款利率有所上調(diào)。趙煒預(yù)計(jì)明年一、二季度貸款利率及存款利率都會(huì)有一定的上調(diào)。除此以外，在房?jī)r(jià)仍然無(wú)法得以控制的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)(如契稅等)也會(huì)相應(yīng)增加。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅

　　呼之欲出穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　2009年5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委員會(huì)2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。

　　顧海波指出，研究開(kāi)征物業(yè)稅并非是第一次提出。征收物業(yè)稅，能改變非理性的投機(jī)心理預(yù)期，能起到加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且物業(yè)稅對(duì)第一套住房建議不征稅或象征性征稅，并不會(huì)增加自住老百姓的負(fù)擔(dān)，物業(yè)稅可以說(shuō)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)定器。而且有助于改善地方稅。

　　與此同時(shí)，對(duì)于物業(yè)稅，顧海波指出，需要注意以下幾個(gè)方面：

　　1、確定不同的稅基和稅率，調(diào)節(jié)財(cái)富再分配。對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房不征收；一套房不收或象征性征收；對(duì)二套以上住房、高檔公寓和別墅等高端商品房實(shí)行高稅率。

　　2、建議外商和外資率先征收。

　　3、建議對(duì)企業(yè)房產(chǎn)、廠房、辦公樓、商場(chǎng)等物業(yè)率先征收。

　　4、二套以上、閑置房、出租房、高端商品房先征。可以采取超額累進(jìn)的物業(yè)稅。

　　5、房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)調(diào)控是個(gè)系統(tǒng)工程，單靠物業(yè)稅(稅收)是起不了作用的，必須從房地產(chǎn)供應(yīng)政策、信貸(利率)政策、稅收政策、行政政策以及產(chǎn)業(yè)政策等諸方面進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)控才能真正起到作用。

　　世博開(kāi)發(fā)商

　　地王頻現(xiàn)或拉高房?jī)r(jià)

　　7月23日，金地集團(tuán)拍得趙巷10號(hào)地塊，價(jià)格為30.48億，為今年第一個(gè)“地王”。

　　8月27日，華潤(rùn)置地拍下南翔兩塊地，價(jià)格為35.22億元。

　　9月10日，中海地產(chǎn)拍得長(zhǎng)風(fēng)地塊，價(jià)格為70.06億元，創(chuàng)下“總價(jià)地王”。

　　9月17日，海航集團(tuán)、保利地產(chǎn)分別拍得黃浦江沿線兩幅地塊，價(jià)格為18.24億元、30.05億元，創(chuàng)下“單價(jià)地王”。

　　9月30日，綠地集團(tuán)拍得龍華地塊，價(jià)格為72.45億元，刷新上海“地王”紀(jì)錄。

　　11月4日，川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊，價(jià)格為11.9億。拍出1.402萬(wàn)元／平方米的樓板價(jià)。這幅看似普普通通的地塊，因?yàn)榈鲜磕岫�和�?dāng)?shù)氐貎r(jià)新高扯上了關(guān)系。

　　12月23日，新江灣城C6開(kāi)拍，最終被中建地產(chǎn)以37.2億元價(jià)格摘取，折合樓板價(jià)32484元/平方米，創(chuàng)造了板塊土地成交價(jià)格新高，并且該樓板價(jià)已超越當(dāng)前新江灣板塊住宅均價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，09年地王的頻頻出現(xiàn)，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)上海樓市發(fā)展前景的看好，當(dāng)然這和今年樓市火爆、眾房企大量回籠資金也有著密切的聯(lián)系。“地價(jià)實(shí)際上可以直接反映出房地產(chǎn)商對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)估，而新江灣城目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)足以支撐該地價(jià)表現(xiàn)。橡樹(shù)灣二期聯(lián)庭別墅在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即取得了近3億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就是最好的證明。”某開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值衡定的原因之一就是土地價(jià)值，土地價(jià)值的走向會(huì)導(dǎo)致相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值將被重估。結(jié)合上海樓市近期整體趨勢(shì)，就可以發(fā)現(xiàn)，近期楊浦區(qū)、外灘沿線先后明顯上漲，尤其是一些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，具有增值潛力的項(xiàng)目，在重估過(guò)程中面臨較大投資機(jī)遇。”華潤(rùn)置地上海董事總經(jīng)理謝驥表示。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，通常而言，一個(gè)樓市板塊的形成必須具備三個(gè)條件，區(qū)域內(nèi)有一定數(shù)量的樓盤(pán)；有代表性樓盤(pán)出現(xiàn)；區(qū)域有一定的特色，并能形成板塊效應(yīng)與其他板塊相抗衡。然而，這些必然因素，卻需要一定的外力催化，目前看來(lái)，除了軌道和配套規(guī)劃之外，“地價(jià)熱”效應(yīng)是形成板塊價(jià)值的最重要的外因。