商品經(jīng)濟市場下，樓市難免有起伏漲跌，但2009年北京樓市帶給人們的“戲劇性”感受卻超過了其他所有行業(yè)，從2009年3月的樓市驟熱到年底的恐慌性購房，老百姓們也體驗了多年來最大的一次由市場經(jīng)濟引發(fā)的“心跳”，而今年1月的一場大雪給虛火上升的樓市一下子降了溫，政策也同時下了營業(yè)稅恢復(fù)、二套房收緊等幾劑敗火藥，但人們的恐慌會不會就此止步？高昂的房價會不會就此低頭？讓我們關(guān)注2010年樓市十大猜想。

　　猜想1

　　房價漲幅放緩 成交量不容樂觀

　　新年開局，北京樓市迅速降溫，新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日，商品期房住宅日均成交量僅142套，與2009年12月日均532套的成交量相比，下降73%；二手住宅日均簽約108套，不及2009年12月日均成交量的十分之一。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計，自去年12月23日營業(yè)稅細(xì)則一出臺，北京二手房市場就明顯降溫，成交量連續(xù)下滑。同時，二手房議價空間增大。

　　另外，新房開盤較少也是成交低迷的原因。北京僅有水岸花墅、建邦楓景、明悅灣、香榭花園等4個樓盤新獲預(yù)售許可。目前，北京市商品期房住宅的庫存量為61323套，按照12月份的成交量計算，4個月左右便可消化完畢。截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6萬套，僅為59954套，已達到近三年來的歷史最低點。經(jīng)歷了一年的火爆行情之后，與2009年1月1日的105824套相比，北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高達43%，這一指標(biāo)的走勢在全年來看也是明顯的持續(xù)下跌趨勢，新開房源的補充成為一個迫在眉睫的問題。

　　成交量上來看，一進入今年，樓市的調(diào)控政策和新年的大雪都使得樓市成交有所降溫，預(yù)計今年，受到政策影響和“房荒”的影響，成交量的下滑似乎已經(jīng)可以判定的結(jié)果。

　　雖然成交量不容樂觀，但房價方面的反應(yīng)應(yīng)該會慢一些，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，目前購房者對房屋的增值保值預(yù)期依舊較高。在短期市場供應(yīng)不足的情況下，市場將呈現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象。此外，經(jīng)歷了09年的熱銷開發(fā)企業(yè)已經(jīng)失去了快速回籠資金的壓力，預(yù)計2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢，但在宏觀調(diào)控的作用下，房價漲幅將有所放緩。

　　今年的土地市場，市國土局透露，2010年將繼續(xù)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，力爭一季度供應(yīng)1000公頃，上半年完成供應(yīng)2000公頃，主要集中在軌道交通沿線及新城，預(yù)計這兩個區(qū)域土地可供應(yīng)量將達到5000公頃以上。專家推算，今年下半年，北京市場將迎來一個新盤放量的高峰。屆時可售商品住宅期房存量將有望回升。

　　猜想2

　　捂盤惜售風(fēng)險加大

　　今年上半年樓市整體的供需關(guān)系仍然比較緊張。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，至去年12月中旬以來，北京市商品住宅期房的庫存量多次跌破6萬套。

　　由于供需矛盾的存在，開發(fā)商捂盤惜售仍然會延續(xù)，由于自身不缺乏資金，并且出于銷售的持續(xù)性，開發(fā)商還是會延續(xù)之前小批量供應(yīng)，多次開盤的銷售策略。捂盤惜售在2009年已經(jīng)相當(dāng)盛行，不少開發(fā)商一再延期開盤，而每次延期都讓房價上漲，但是買房人仍然是趨之若鶩，這更助長了開發(fā)商捂盤惜售的氣焰。在2009年嘗到捂盤甜頭的開發(fā)商們，2010年也不會放棄這么好的獲利方式，一旦市場供應(yīng)量短缺，開發(fā)商還會待價而沽。不過，捂盤惜售雖然可以獲利，但是也存在風(fēng)險，一旦錯過最好的銷售時機，將會對后期的銷售很不利，特別是一些體量大的項目，還是要掌握一定的推盤節(jié)奏。同時，捂盤惜售也不是政府所允許的，如果政府開始調(diào)控房價，捂盤惜售者將首先被治理。因此，2010年，諸位開發(fā)商，盡管你是“皇帝的女兒不愁嫁”，但是，也別造成“留來留去留成仇”的尷尬局面。