猜想7

　　二手房需求面臨回落

　　2010年的二手房成交量從高峰順勢回落幾乎已成必然趨勢，下降幅度預(yù)計在三成左右，但仍會保持在相對高位。

　　根據(jù)近幾年來二手房成交漲幅趨勢，可以估算，在2009年二手房市場直接消化掉的二手房需求至少在3.6萬套左右；此外，再加上從2008年商品房市場過渡過來的累積需求，預(yù)計2009年交易新高累積需求的支撐占到18%-20%左右。

　　2009年，尤其是10月到12月上旬，二手房市場價量經(jīng)歷了較快速的高位上漲，這一方面是政策恐慌帶來的急于成交和追漲價格的局面；另一方面是價格上漲讓一部分需求對未來房價繼續(xù)高位上漲預(yù)期較強，從而提前入市。也就是說，這種2010年的需求提前涌入2009年是支撐2009年年底成交得以再次高位上漲的根本原因，預(yù)計2009年交易新高年底提前入市需求的支撐占到8%左右。

　　2009年底，國家相關(guān)部門多次會議上對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有所提及，中央經(jīng)濟工作會議、國務(wù)院常務(wù)會議以及后來的住建部約見副市長會議，所傳遞出來的信號就是2010年將是一個房地產(chǎn)宏觀政策縮緊的多發(fā)年，這樣一來，在政策集中出臺的初期，勢必有部分需求舉棋不定，造成成交緩慢。但鑒于各會議基本都已經(jīng)明確增加普通商品住房的有效供給以及繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費的基調(diào)，因此政策“抑價保量”的基調(diào)非常明確，絕大部分需求在政策明朗后仍會釋放，預(yù)計最終這部分因政策而延后的需求對2010年交易量的影響不會特別大。

　　猜想8

　　萬科力保老大地位

　　2009年，萬科以630億元的年銷售總額再度獲得年度銷售冠軍的桂冠，保持了行業(yè)老大的地位，但是，排在第二位的綠城年銷售額達(dá)到510萬，緊追萬科不舍，保利、中海外也分別以430萬、413萬的成績獲得第三、第四名。這三家企業(yè)已經(jīng)對萬科龍頭老大的位置形成了強烈威脅。2010年，萬科是否還能坐穩(wěn)行業(yè)龍頭的寶座？

　　對來自同行咄咄逼人的態(tài)勢，萬科也表現(xiàn)出新的動向。2009年初萬科副總裁肖莉表示，萬科將對高端市場加大關(guān)注；年末，萬科總裁郁亮宣布萬科將實行“二八策略”，重返商業(yè)地產(chǎn)；年底時，董事長王石則表示，萬科將在2010年放棄毛坯房，全面進(jìn)入精裝修階段。同時，2009年，萬科在住宅產(chǎn)業(yè)化方面加大了研究和探索力度，進(jìn)一步擴大了模塊化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

　　從2009年萬科透露出信息看，無一不是在提高利潤方面精耕細(xì)作的信號，與萬科高層曾多次表示過萬科對人口結(jié)構(gòu)研究的關(guān)注相結(jié)合看，萬科又瞄準(zhǔn)了社會人口結(jié)構(gòu)變化帶來的下一個商業(yè)契機，并在做周密準(zhǔn)備。因此，即便萬科在企業(yè)規(guī)模、市場占有率方面真的被后來者超過，但在行業(yè)技術(shù)開發(fā)、趨勢把握上，依然技高一籌。

　　雖然，在全國領(lǐng)域萬科銷售老大的位置頗為不穩(wěn)，但就北京地區(qū)而言，2010年，將是北京萬科奮起直追的一年，房山長陽鎮(zhèn)兩塊土地將于今年秋天入市，40余萬平方米的規(guī)模非常有利于北京萬科一改多年來的形象，品牌加品質(zhì)，勢必成為今年熱銷樓盤之一，同時，萬科藍(lán)山、萬科公園五號、中糧萬科紫苑等項目，也將為北京萬科新一年的業(yè)績添磚加瓦。如無意外，北京萬科很可能會打入北京銷售前列。