拍地細(xì)節(jié)折射地王背后推手

　　當(dāng)然，廣州亞運城項目是國際大型體育賽事的配套項目，不能簡單地等同于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目，也不能簡單、機械地用一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)定來看待、來評價。但在這場“中國第一拍”背后卻有更多的東西值得我們?nèi)ヌ接�，尤其是拍賣過程中的相關(guān)細(xì)節(jié)隱約勾勒出了地王產(chǎn)生的諸多推手。

　　推手之一：在拍賣過程中，每逢遇到心理關(guān)口，競買對象靜默的之際，優(yōu)秀的拍賣師就開始鼓勵舉牌。在這種“價高者得”的競拍模式下，地價迅速推高。與此同時，地方政府的財政荷包也迅速鼓起來，其中地王對土地出讓金的貢獻(xiàn)更是十分明顯。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2009年11月，廣州本級財政土地出讓金收入108.4億元，超額完成年度計劃95.9億元的113%。而亞運城地塊255億元的土地出讓金則讓廣州市的土地收益迅速增加，土地出讓金已經(jīng)變成廣州城市建設(shè)的巨大引擎。

　　政府期望將土地賣個好價錢的良好愿望也在亞運城項目拍賣結(jié)束以后的新聞發(fā)布會上得到了證實。據(jù)介紹，與以往不同，亞運城項目出讓除起始價外還設(shè)置了“保密底價”，競買人的最高報價低于底價的不成交。拍賣結(jié)束后，廣州市國土房管局對外公布“保密底價”為175億元，但最后的成交價格高出政府心理底價80億元。然而拍賣師卻在地價已達(dá)到200億元之后繼續(xù)努力地引導(dǎo)開發(fā)商舉牌應(yīng)價。

　　事實上，廣州亞運城地塊只是一個特殊的個案。但從全國范圍來看，在土地財政的鼓舞下，地價在一次又一次的舉牌中不斷推高，地王的產(chǎn)生順風(fēng)順?biāo)�。中國社�?科 學(xué) 院 發(fā) 布 住 房 綠 皮 書《 中 國 住 房 發(fā) 展 報 告(2009—2010)》監(jiān)測顯示，到2009年9月，全國土地市場交易活躍，住房用地成交量連續(xù)8個月呈增長態(tài)勢，2009年前3個季度的累計成交量首次超過了上年同期水平，且成交總價普遍較高。

　　而中原地產(chǎn)統(tǒng)計也顯示，2009年前3季度國內(nèi)主要城市土地出讓金暴增，其中上海已突破600億元，分別超越2007、2008年全年總額；而北京也達(dá)571億元，占了全市財政收入的1/3強。與此同時，北京、上海的地王也是不斷地涌現(xiàn)。

　　除了一線城市，“地王”對土地收益的拉動也在二線城市顯現(xiàn)。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元，同比增加108%。如果按照這個數(shù)字發(fā)展下去，2009年全國土地出讓金的總額或?qū)⒂质且粋�非常驚人的數(shù)字。

　　此外，不斷地炒高地價，吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，地方政府的稅收就會有充足的增長空間。

　　推手之二：在亞運城土地的拍賣過程中，參與競買的富力地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、保利、萬科等都是上市公司。業(yè)內(nèi)人士分析，對于大開發(fā)商而言，拿下該項目，不僅能取得較大的土地儲備，還可借土地融資圈錢，只要想出辦法付出首期款后，后面的日子應(yīng)該不難過。

　　廣州市房地產(chǎn)專家韓世同也曾多次表示，上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道，可以實現(xiàn)“股地聯(lián)動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達(dá)股票還會漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。

　　其中，不少房地產(chǎn)公司都發(fā)行了債券。2009年9月30日，富力地產(chǎn)公告稱，55億元公司債正式獲證監(jiān)會核準(zhǔn)。債券已于11月12日起正式在上證所掛牌交易，其所募集的資金為償還銀行貸款及補充營運資金之用。

　　此外，投出了高價，那么開發(fā)商的土地儲備也必然會升值，且周邊的開發(fā)商都會借著地王造勢，不斷提價。最終上市公司實現(xiàn)了在資本市場和房地產(chǎn)市場的雙重利益。但如果房價下跌、土地價格下跌，風(fēng)險就轉(zhuǎn)嫁給了提供融資的銀行和購買其股票的投資者。

　　據(jù)媒體報道，部分土地甚至只是被當(dāng)作資本運作的“標(biāo)的物”，在不斷的炒作過程中，從上一家轉(zhuǎn)手到下一家，可以使上一家獲利了結(jié)，下一家再去尋找新的轉(zhuǎn)手對象，獲得收益。SO H O中國有限公司董事長潘石屹甚至認(rèn)為，中國有一批房地產(chǎn)開發(fā)商公司，就是倒土地的，從來不蓋房子的。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，企業(yè)之所以會不計成本收益地爭當(dāng)“地王”，根本原因就在于，比起巨大的風(fēng)險收益，其付出的資金成本是很低的，其可能承受的風(fēng)險損失也很小。其中，中萊投資有限公司以44.75億元拿下的廣州科學(xué)城地王被收回土地使用權(quán)，而其保證金只有8000萬元，違規(guī)成本比較低。

　　在這種機制之下，我們不得不懷疑這些開發(fā)商是否能夠很好的開發(fā)這些土地，這些土地是否會變成有效的商品房供給。而據(jù)國土資源部通報，全國目前閑置的房地產(chǎn)用地約1萬公頃，占年度出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的七分之一左右。如果按容積率1.2算，這些地可以供應(yīng)1.2億平方米的住房面積。

　　推手之三：房地產(chǎn)市場銷售回暖，回籠了大量資金的開發(fā)商就開始布局新一輪的土地儲備。在拍賣現(xiàn)場，富力地產(chǎn)表現(xiàn)非常積極，對亞運城項目志在必得。據(jù)富力地產(chǎn)最新公告顯示，該集團已提前完成2009年全年度230億元的銷售目標(biāo)。其中廣州地區(qū)提前完成2009年80億元的銷售目標(biāo)，成為年度對集團全年銷售貢獻(xiàn)最大的地區(qū)。

　　同時，房價的回升也帶動了地價上漲。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格較2008年同期上漲5.7%，漲幅比10月擴大1.8個百分點。自從6月全國房屋銷售價格同比恢復(fù)正增長以來，房價連續(xù)6個月保持同比增長。面包好銷，面粉價格也自然水漲船高。在房價快速回漲的同時，地價也屢創(chuàng)新高。

　　此外，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策刺激下，市場的流動性在2009年也前所未有的提高。但在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟形勢下，經(jīng)濟復(fù)蘇并非穩(wěn)定向好，總體上需求不足、產(chǎn)能過剩的狀況并沒有根本性地改變，大部分實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)都缺乏獲取利潤的空間。大量資金缺乏能夠獲取必要收益的去向，也就使得資金轉(zhuǎn)向了土地購買和土地儲備。其中那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，紛紛踏進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至中國電信也在2009年11月發(fā)布公告表示要進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，土地市場投資需求的旺盛也直接拉動了土地價格。

　　正是由于這些推手的存在，2009年以來我國地王不斷涌現(xiàn)，難以遏制，成為一種必然。

　　“新地王頻出，老地王閑置”成核心問題

　　業(yè)界專家指出，地王頻繁出現(xiàn)，讓人擔(dān)憂。不過，更應(yīng)該引起關(guān)注的是，這些被高價拍賣的土地是否全部開發(fā)了，而不是被倒賣或者囤積，讓本已稀缺的土地供應(yīng)更顯奇缺，導(dǎo)致政府通過土地市場調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的功效大打折扣。如何同時消除“新地王頻出，老地王閑置”的亂象成為必須要解決的核心問題。

　　廣州房地產(chǎn)專家韓世同建議，在土地市場出讓環(huán)節(jié)，招拍掛制度中“價高者得”的原則應(yīng)該加以變革，嘗試和探索“價中者得”的競投模式或其他能有效防止開發(fā)商任意推高地價的方式。也有業(yè)內(nèi)專家建議，應(yīng)當(dāng)設(shè)置一定的門檻，對手中有大量占地不用的開發(fā)商要有所限制和制約，防止其壟斷土地市場，并敦促其加快存量土地的開發(fā)進(jìn)度。

　　同時，加速稅制調(diào)整，改變地方政府對房地產(chǎn)和土地財政的依賴度過高的局面。目前這種“土地財政”的負(fù)面效應(yīng)正在不斷顯現(xiàn)。廣州市人大代表曾質(zhì)疑，廣州新增財力一半來自于房地產(chǎn)，這些都是在花未來的錢�？抠u地來支付，擔(dān)心這樣下去能維持多久，擊鼓傳花傳到下一步怎么辦？

　　2009年12月25日，富力聯(lián)合體依約繳交了102億元首期地價款，未來市場仍然存在一些不確定性。但只要政府下決心，而且不是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，而是統(tǒng)籌考慮各方面的情況，這些問題都會迎刃而解。(記者　陳先鋒)