2010年1月10日,國務院辦公廳發(fā)出《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(俗稱“國十一條”)。“國十一條”的核心內容是,政府在增加保障性住房和普通商品住房有效供給、加快推進保障性安居工程建設的同時,合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、防范風險,進一步加強房地產市場調控。

　　1月12日傍晚,央行突然公布本月18日上調存款準備金率的消息。

　　一項政策出臺將產生什么后果,本來應該是一目了然的。但近年來的事實證明,關于房地產市場調控的政策,首先帶來的是觀望。觀望,意味著公眾(包括開發(fā)商)對政策的初衷、執(zhí)行乃至結果都抱有不太信任的態(tài)度。

　　那么,近期出臺的兩個政策對房地產市場意味著什么?首先,它意味著觀望,這已經是可以感覺到的了。其次,東莞有業(yè)內人士估計,政策有可能導致本地房價微調。這個微調,究竟指的是小幅上漲還是小幅下跌呢?

　　另外,銀行貸款收緊可能在一定時間內打壓投資需求。

　　中原地產市場研究部分析指出,此次調控主要針對去年房價漲幅較大的上海、北京等城市,對低價復蘇的東莞樓市的影響有限。不過在短期內,因為觀望氣氛的濃厚,加上上半年供應量偏少,存貨也較少,樓市將出現(xiàn)簽約成交低迷。

　　調控力度加大仍有空子可鉆

　　記者走訪多家銀行了解到,目前嚴格遵守二套房貸首付四成的銀行屈指可數(shù),普遍首付成數(shù)在三成上下,有的甚至低至兩成。

　　部分銀行表態(tài),將根據(jù)“國11條”文件精神,調整首付比例。

　　今年以來,房貸按揭客戶還是占了銀行信貸的很大比例,但這部分客戶相比往年數(shù)量已經減少。集中放完之后,新增貸款速度不可能像去年一樣。

　　某銀行個貸部人士說,不論信貸規(guī)模的控制如何,只要嚴格執(zhí)行國務院關于二套房貸的新規(guī)定,一定不可能像去年那樣海量放貸了而且最近以來,東莞樓價已經明顯偏高。

　　不過,各銀行已經聞到了政策從緊的信號�！皣�11條”的表述為:“對已利用貸款購買自住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價�！�

　　某銀行負責信貸的副行長說:“看得出,國家已經將包括改善型需求在內的二套房購房需求都包括在內了,也不能再享受貸款優(yōu)惠,對市場有明顯的利空�！�

　　廣東發(fā)展銀行東莞分行個人銀行部副總經理胡寧則認為,根據(jù)對在該行按揭購房客戶的分析,東莞的購房者大都屬于自住型客戶,投機成分不多。目前,該行二套房貸的支付比例嚴格執(zhí)行首付四成�！百J款購房者屬于零售型客戶,‘國11條’對我們的影響不會很明顯,我們一直是按照銀監(jiān)會的要求去做的,未來的貸款規(guī)模還是在可控范圍內”。

　　那么,有部分銀行私下幫助二套房貸客戶以低于首付四成的比例去購房,是不是會讓“國11條”變成一紙空文呢?

　　東莞銀行業(yè)資深人士表示,只要銀監(jiān)分局加強監(jiān)管力度,銀行是很難鉆空子的。不過,銀行可以這樣做:如果有優(yōu)質客戶,同樣首付四成,可以在利率上給予適當優(yōu)惠,“利率的上下浮動空間還是有的”。

　　其實,去年底上海市就出臺了“滬四條”,規(guī)定對已貸款購買一套住房,再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,調整前可比照首次購買普通自住房,享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件,并須提供有效證明,才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。

　　分析人士指出,“國11條”出臺后,改善性需求購房的利率優(yōu)惠暫時被擱置一旁,政府的主要責任是控制過快上漲的房價,諸如“滬四條”這樣的地方政策都將面臨調整。

　　第一季度銷售或走低

　　有分析認為,“國11條”非常系統(tǒng)全面,從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面,確定了2010年中國房地產政策基調和架構。

　　不過,值得注意的是,這些政策早在2007年調控時已經相繼出臺過,此次只是重新強調,對市場而言,新意并不足。

　　鑒于2007年底時曾出現(xiàn)過短暫的房價拐點,“國11條”的出臺,將使購房者產生房價可能下跌的渴望,渴望將帶來觀望。

　　此外,按照以往的經驗,接下來中央各部委將陸續(xù)制訂細則并落實到各級政府部門執(zhí)行,這個落地過程時間較長,從政策出臺到落實這個過程,也將延長市場的觀望期。

　　像東莞這樣的二三線城市,政策落地的時間更長,觀望情緒短時間內難以消除。加上今年2月逢農歷新年,這個時段本來就是房地產市場的淡季。所有這些因素,有可能把第一季度的銷售拉向低點。

　　價格或降500元

　　經過2007年政策成功擠壓地產泡沫后,深圳投資客之類的投機者日漸淡出東莞市場,東莞房地產迎來了較為平穩(wěn)的發(fā)展時期,房地產市場更多表現(xiàn)為消費屬性,以剛性需求為主,以首次置業(yè)為主。

　　此次重申首付比例,在針對投資、投機需求的同時,還針對改善型置業(yè)需求。

　　在這個政策基調下,如果市場需求主力為首次自住需求,改善需求、投資需求、投機需求等都受到平抑的話,市場的成交量將大幅下降。隨著下半年供應的增加,供應壓力將越來越大,高位運行的房價難免回落。

　　中原地產市場研究部車德銳分析,一線城市房價普遍處于高位,回落趨勢將比較明顯。東莞這樣的二三線城市調整空間相對較小。原因是整體房價在2009年市場回暖中反彈較為平穩(wěn),市場調整的空間有限。根據(jù)以往的經驗,此輪房價調整幅度約為2009年房價上漲空間的30%—50%。數(shù)據(jù)顯示,2009年初東莞普通住宅均價為5000元/平方米左右,至年末,普通住宅均價約為5800元/平方米。按此推算,2010年普通住宅均價的回調可能在5300-5500元/平方米,與2009年房價差距不大。