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空轉(zhuǎn)6年條件仍不具備?
有學(xué)者認(rèn)為短期開征物業(yè)稅,條件還不具備。張斌稱,物業(yè)稅配套工作很大,相關(guān)信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫(kù),才能為后續(xù)工作提供依據(jù)
近日,有媒體報(bào)道“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)今年將在全國(guó)推行”,但隨后國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部均稱未發(fā)布該消息。
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”,是指虛擬意義上的資金循環(huán),雖然沒有實(shí)際征稅,但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同,由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與,統(tǒng)計(jì)物業(yè)的數(shù)量,并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
2003年10月,十六屆三中全會(huì)通過的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的相關(guān)決議稱,“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”隨后,物業(yè)稅問題一直倍受關(guān)注。
從2003年開始,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。
如果空轉(zhuǎn)將在全國(guó)推行,則物業(yè)稅的進(jìn)程將再進(jìn)一步,有學(xué)者甚至預(yù)計(jì),率先實(shí)行空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的北京、深圳,有望在今年“實(shí)轉(zhuǎn)”起來。但截至記者發(fā)稿,稅務(wù)總局沒有明確表態(tài)。
有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前征稅條件還不具備。上述國(guó)家稅務(wù)總局稅收科研所負(fù)責(zé)人表示,最終物業(yè)稅肯定是要實(shí)行調(diào)控作用的,但是短期內(nèi)不可能,條件還不具備。
北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任董藩,在14日一論壇上表示,“在中國(guó)征物業(yè)稅,前途是光明的,道路是沒有的。”他認(rèn)為物業(yè)稅涉及到財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題,開征物業(yè)稅的基本條件,首先就是土地確權(quán)。
張斌稱,物業(yè)稅的配套工作很大,首先要掌握地區(qū)房產(chǎn)所有者的信息,明確向誰征稅的問題,物業(yè)稅是一個(gè)征管成本比較高的稅種,需要對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行具體的評(píng)估,這些信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫(kù),才能為后續(xù)工作提供依據(jù)。其次要核定評(píng)稅價(jià)值和稅率等。
北京商用房產(chǎn)可開征?
今年北京“兩會(huì)”上,市政協(xié)委員王紀(jì)平、劉桓表達(dá)了類似觀點(diǎn),物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施,首先從商用房產(chǎn)開始
盡管前期工作繁瑣,但是率先實(shí)行試點(diǎn)的北京,曾在2008年向國(guó)家稅務(wù)總局提出申請(qǐng)希望落實(shí)物業(yè)稅。
北京市政協(xié)委員、時(shí)任地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平,曾在2008年北京“兩會(huì)”上透露,北京市已率先向國(guó)家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng),最快當(dāng)年6月份北京將開征物業(yè)稅。申請(qǐng)“空轉(zhuǎn)實(shí)”主要出于三個(gè)原因:一是完善目前稅制,其次是開辟新的地方稅源,優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu),此外是增強(qiáng)稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能,以區(qū)別性物業(yè)稅來調(diào)節(jié)購(gòu)房需求。
但是該“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)最后不了了之。當(dāng)年,有國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人稱,客觀環(huán)境所致,2008年物業(yè)稅不會(huì)開征,開征的大概時(shí)間在2010-2015年間。
“主要是上邊沒有立法,沒有配套的法律法規(guī)。”王紀(jì)平14日表示,試點(diǎn)城市從空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn),也不是不可以,因?yàn)槲飿I(yè)稅征收屬于地方財(cái)政,但是在沒有法律法規(guī)框架下就沒有辦法定下來。他說,申請(qǐng)實(shí)轉(zhuǎn)中最復(fù)雜最受爭(zhēng)議的,就是居民住宅這一塊到底要不要征收,因?yàn)槭聵I(yè)單位、企業(yè)這些原來也交了稅,但是對(duì)于居民原來并沒有,是否應(yīng)開征新稅種爭(zhēng)議很大。
24日,王紀(jì)平在今年的北京“兩會(huì)”上接受媒體采訪時(shí)說,物業(yè)稅在京6年“空轉(zhuǎn)”,范圍僅限于商用物業(yè)而非住宅,無論從哪方面看,北京的住宅暫時(shí)都不具備征收物業(yè)稅的條件。物業(yè)稅可從目前各種條件基本成熟的商用物業(yè)開始征收,按“商用物業(yè)-豪宅-普通住宅”的步驟實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。
此前一天,北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓也表達(dá)了類似觀點(diǎn),他認(rèn)為北京商用房產(chǎn)物業(yè)稅開征的條件已經(jīng)具備,物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施,首先從商用房產(chǎn)開始。
開征后利益如何平衡?
土地出讓金是否應(yīng)劃入物業(yè)稅引發(fā)爭(zhēng)議,土地出讓金是地方政府一大財(cái)源,如果劃到物業(yè)稅繳納,難免觸動(dòng)地方利益
“對(duì)于究竟什么時(shí)候空轉(zhuǎn)能落實(shí),今年能不能推出,要看是什么內(nèi)容的物業(yè)稅。”張斌說,現(xiàn)在對(duì)于物業(yè)稅方案各界觀點(diǎn)不一,因此無法判斷出臺(tái)的時(shí)間。
綜合當(dāng)前各界爭(zhēng)論內(nèi)容,焦點(diǎn)有三:首先就是居民住宅要不要現(xiàn)在就征物業(yè)稅的問題。這也正是王紀(jì)平所提到的“空轉(zhuǎn)實(shí)”未果最受爭(zhēng)議的問題。
如果對(duì)居民住房開征,那么必將導(dǎo)致居民個(gè)人稅負(fù)上升。
當(dāng)前業(yè)界討論的一個(gè)最簡(jiǎn)單的方案是,歸并已經(jīng)征繳的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,或可考慮土地增值稅合一為物業(yè)稅,主要針對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。這樣居民住房就被排除在外。
“一步到位是很難的,很有可能分步走。”張斌表示,首先從商業(yè)地產(chǎn)開始,在原來的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革,隨后逐步推向居民住房,這樣影響波及的范圍沒有那么大,阻力較小。日后推及到居民住宅,將要考慮是否要設(shè)免征額的問題,不同地區(qū)免征額是否一致,對(duì)房屋類型的不同如何征繳,稅率是否中央統(tǒng)一設(shè)定都需要進(jìn)行明晰。
三大焦點(diǎn)另一受到爭(zhēng)議的問題是,作為地方財(cái)政來源的土地出讓金,是否應(yīng)劃入物業(yè)稅。當(dāng)前業(yè)界對(duì)物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)的預(yù)期,一是控制投機(jī)成本,二是降低初始房?jī)r(jià)成本。目前開發(fā)商繳付的土地出讓金,是向政府一次性繳清70年的土地使用租金,開發(fā)商把這部分費(fèi)用“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。
開發(fā)商稱,土地出讓金約為總開發(fā)成本的30%到40%。如果出臺(tái)物業(yè)稅,將之前包括土地出讓金在內(nèi)的土地和房產(chǎn)交易過程中繁多的稅費(fèi),全部組合成一種稅,拆分為每年對(duì)業(yè)主征收。這樣一來,由于開發(fā)成本大幅下調(diào),房?jī)r(jià)可能會(huì)隨之走低。
當(dāng)前,土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源。如果劃到物業(yè)稅繳納,難免觸動(dòng)地方利益。因此這也是物業(yè)稅難以出臺(tái)的重要原因。如果土地出讓金不劃入物業(yè)稅,只把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅,那么房屋成本中最高的部分———土地出讓金仍一次性轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,降低房?jī)r(jià)的愿望就會(huì)落空。
如果土地出讓金劃入或分比例劃入物業(yè)稅體系,那么就會(huì)產(chǎn)生如何與現(xiàn)行稅費(fèi)制度銜接的問題。物業(yè)稅每年一征,原來已承擔(dān)高額費(fèi)用的買房者,就面臨著重復(fù)計(jì)征,會(huì)造成新的不公平。
上述三個(gè)爭(zhēng)論焦點(diǎn),共同決定究竟出臺(tái)一個(gè)什么樣的物業(yè)稅方案才更合理。不少學(xué)者認(rèn)定,物業(yè)稅的出臺(tái)道路不會(huì)平坦。
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