第一,“共有”目前只是我們的建議,目的是打壓經濟適用房投機的空間。第二,即便“共有產權”最后入法,也不會涉及既往,已經買了經適房的也犯不著睡不著覺,現在只是討論的過程。
2 房價漲后政府將分享利潤
新京報:目前討論的“共有產權”,是如何計算的?
申衛星:“共有產權”首先對經適房價格沒有影響,目前的經適房房價已經是建安費用。“共有產權”的模式下,如果被保障對象買了這個房子,那他的比例就是“建安費用/(建安費用+土地出讓金)”,通過這種方式來共享產權。
將來房地產價格上漲,你就只能獲得建安費用比例的利潤,而土地費用比例的獲利由政府拿走了。這樣,經濟適用房的投資意義就不大了。
在這個背景下,放寬經濟適用房的受益面就沒有這個問題。當然“共有產權”后,政府不會到你家去住,也不會替你繳納費用,只是一個按比例將來分配利潤的問題。
3 出多少錢獲得多少所有權
新京報:“共有產權”如何與物權法協調呢?
申衛星:我們也在想這個問題。對于“共有”的責任,物權法102條“因共有的不動產或者動產產生的債權債務,在對外關系上,共有人享有連帶債權……”
理論基礎是可以的,首先是權利與義務的相一致。你出多少錢就獲得多少所有權,你沒有出全價,所以買了這個房子就不一定像過去那樣在五年之后擁有完全產權,但是你還是有獲利空間的。
再有一個,按照一定比例的產權,不僅節制投機,還有一個好處,比如有50萬就買了300萬的房子,如果按照這個比例,將來獲利的空間雖小,但是依然獲得了利潤,這也是共享改革成果。
4 政府投票權可授權給住戶
新京報:一些副作用怎么消除呢?比如侵權了怎么分配責任?物業費是不是要按比例來繳納?
申衛星:比如發生“高空拋物”,有人被高空投下來的東西砸到了,但是無法確定是樓上哪個窗戶扔下的東西,那責任人就是這個樓的使用人,而不是產權所有人。雖然政府是共有人,但是并不使用住房,所以不會承擔責任。
對于物業費,不管個人購買經適房出了多大比例的資金,政府雖然也是共有人,但是并沒有住過一天,而個人擁有全部使用權,所以物業費也應該由個人來承擔。
新京報:物業管理投票時,政府作為共有人要參與嗎?
申衛星:我覺得政府在出讓時,以授權的方式,比如在簽合同時,把這個說清楚,投票權都賦予被保障對象就可以。
【監督管理】
拿經適房出租就應退出
新京報:很多人覺得,要改變經濟適用房的亂象,首先得在審批上嚴管?
申衛星:我們在起草法律時,很多專家也建議廢除經濟適用房,但是我個人認為,對它應該客觀看待,但確確實實應該改了,主要是它有投機的空間。
我們通過“共有產權”,一方面大大打壓利潤空間,同時在經適房輪候時,如果有人弄虛作假、徇私舞弊就要追究行政責任,嚴重的還要追究刑責。
新京報:騙購的呢?
申衛星:比如限定你就多少年不能申請,如果情節嚴重構成犯罪的,也要追究刑事責任。
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