國家統計局2月份公布的數據顯示,盡管1月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,但環比只上漲1.3%,漲幅比去年12月份降低0.2個百分點。接受采訪的專家表示,中國樓市在房地產調控政策的作用下將逐漸“退燒”,市場健康發展對各方有利。
隨著“國11條”、上調存款準備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺,一系列調控政策密集作用于房地產市場,使得樓市出現了漸次“退燒”的跡象,一些城市出現了價格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會不會是房價出現“拐點”的前兆?按照通常的經濟理論而言,一旦成交量萎縮,就意味著賣方市場的出現,價格就有下調的機會和空間。然而,在房地產市場,“價升量減”的現象已不是第一次出現,成交量萎縮和價格下調之間很難畫上等號,這一次恐怕也不能例外。而經驗也表明,不能因為樓市的成交銳減就斷定價格掉頭往下,從而出現“拐點”。
實際上,回顧以往的幾次樓市調控即可發現,僅靠調控很難形成樓市的“拐點”,在短暫地壓抑火爆的樓市之后,反而有可能引起價格上的報復性反彈。有例為證:2005年的“國八條”、2006年的“國六條”出臺以后,北京、廣州、深圳等絕大多數城市的房價仍呈不斷攀升的勢頭,有的漲幅還超過了前幾年的同期水平;2007年的“貸款新政”等樓市調控,卻遭遇創下房價新高的尷尬,被媒體形容為“調控聲聲急,房價節節高”;如今新一輪的調控會否再次上演“狼來了”的結局,還很難說,但要想寄望于調控帶來“拐點”,恐怕只是購房者的一廂情愿。
究其原因,在于現有的調控體系存在諸多缺陷,進而影響樓市調控的落實和效用。房地產不同于其他商品,地域性差別很大,不同的城市適用于不同的房地產政策。比如說一線城市的房價已出現泡沫,二線城市的房價開始上漲,三線城市的樓市才剛復蘇,四線城市的樓市還處于低迷狀態。但現在的調控措施都是由國家相關部門統一制訂,且不說“一藥難治百病”,而且這些措施需要房地產的直接管理者——地方政府的配合才能落實。這就使得調控的效果要看地方政府的配合程度,也就是執行力問題。調控措施在執行過程中往往被打折,導致房價很難被調控。
因而,有必要將房價納入進CPI統計中,將其視為宏觀調控的重要指標,從而改進現有的調控體系。房價沒有進入CPI,傳統的解釋是,房地產是投資性需求,而投資品的價格不應該算在CPI中。但房地產本質上應是居民的最終消費,屬于消費品市場。既然是消費品,房價理應納入CPI中,像調控物價一樣,在價格宏觀調控的范圍內進行調控,如此至少可以避免現在越調越高的尷尬。在這方面有關物價的調控已經給出了很好的啟示。
此外,既然將房地產定性為消費性需求,那么在調控時就應堅持不同需求分類調控的原則。對低收入群體的住房需求,以各種優惠的廉租房形式予以保障,并在土地供應、財政資金等方面要優先滿足;對居民的自住性購房需求,在確定按揭首付比例、利率優惠時,應從國家宏觀調控政策平衡出發,統一確定,并保持相對穩定;在二套房交易上,以稅收調控政策,引導居民分散投資渠道,打擊炒樓者。(作者:李龍)
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