應(yīng)將住房政策與房地產(chǎn)政策區(qū)分開來(lái)，籠統(tǒng)地將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，一味地片面追求房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)政策出現(xiàn)偏差。

　　2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，房?jī)r(jià)和銷量漲幅均創(chuàng)歷史新高，出乎很多人意料。為抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上升，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，但從目前的發(fā)展趨勢(shì)看，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)供小于求的基本格局沒有改變，房?jī)r(jià)可能還會(huì)繼續(xù)上升。

　　要實(shí)現(xiàn)保障民生的政策目標(biāo)，還需要在住房制度、土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)金融制度上進(jìn)行改革。

　　區(qū)分住房政策與房地產(chǎn)政策

　　住房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一，具有較強(qiáng)的社會(huì)保障和準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，主要目的是滿足人民群眾基本居住需求，雖然也會(huì)間接起到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，但這不應(yīng)成為發(fā)展住房市場(chǎng)的目標(biāo)。

　　發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的著眼點(diǎn)是主要解決老百姓的住房問題，還是主要解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，關(guān)系到如何確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展政策和調(diào)控取向。

　　只有建立在絕大多數(shù)居民可支配財(cái)力能夠承受的基礎(chǔ)之上的房?jī)r(jià)，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。應(yīng)調(diào)整將房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，首先滿足人民群眾基本住房需求，為老百姓安居樂業(yè)提供保障，這才是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

　　為此，政府應(yīng)將住房政策與房地產(chǎn)政策區(qū)分開來(lái)，籠統(tǒng)地將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓，一味地片面追求房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)政策出現(xiàn)偏差。

　　各級(jí)政府要厘清思路，明確自身在住房市場(chǎng)中的定位和職責(zé)，重點(diǎn)解決好絕大多數(shù)居民基本住房問題。

　　住房政策要以滿足“住有所居”為目標(biāo)，實(shí)行租購(gòu)并舉的政策，只要能把80%左右的老百姓的基本住房問題妥善安排好，政府就盡到了其應(yīng)盡的職責(zé)。至于商品房市場(chǎng)的走勢(shì)如何、房?jī)r(jià)高低、漲幅大小以及投資和投機(jī)程度等，政府完全可以通過(guò)稅收政策加以引導(dǎo)，交給市場(chǎng)去解決。

　　　　按收入水平分組制定住房政策

　　國(guó)家制定住房政策的主要目的，是為了明確各級(jí)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的基本職責(zé)、合理定位以及權(quán)限邊界等。政府在住房市場(chǎng)中要做到有其位，有所為，有所不為。

　　國(guó)家應(yīng)根據(jù)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源承載能力確定居民住房目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家履行住房保障的目標(biāo)，也是國(guó)家出臺(tái)各項(xiàng)住房相關(guān)稅收政策、土地政策和金融政策的基礎(chǔ)。

　　居民住房目標(biāo)應(yīng)該是一個(gè)質(zhì)和量的統(tǒng)一，從質(zhì)量上描述住房目標(biāo)應(yīng)基本做到“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”，從數(shù)量上可以人均30~35平方米，至于總體套型面積和各功能所占面積則不必規(guī)劃。國(guó)家提供的低收入保障房面積可為居民住房目標(biāo)面積的50~60%。

　　應(yīng)對(duì)現(xiàn)行住房政策進(jìn)行一次認(rèn)真梳理，整合目前存在的各種住房。區(qū)分不同層次的住房政策所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)群體，進(jìn)一步明確什么樣的人由國(guó)家提供基本居住保障，什么樣的人需通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房和公租房滿足住房需求，什么樣的人可以通過(guò)商品房市場(chǎng)選房購(gòu)房。在此基礎(chǔ)上，研究制定相應(yīng)的、有所區(qū)別的土地供應(yīng)制度和財(cái)稅金融政策。

　　為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，可按照居民收入水平分組制定住房政策：對(duì)20%以下的低收入困難居民和家庭實(shí)行廉租房制度，套內(nèi)面積在30-50平方米左右；對(duì)60%左右的中等和低收入居民家庭實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度和公租房制度，將現(xiàn)行住房結(jié)構(gòu)中的經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租用房和兩限房歸并為經(jīng)濟(jì)適用房和公租房，套內(nèi)面積在60-90平方米左右；對(duì)其余約20%的高收入居民家庭實(shí)行商品房制度，基本涵蓋現(xiàn)行住房結(jié)構(gòu)中的普通商品房、高檔商品房。

　　　　保障性住房供給政策多樣化

　　對(duì)中等和低收入群體的住房應(yīng)實(shí)施以貨幣補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租配售為輔的政策，以解決廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房、公租房需求者的貨幣不足問題。對(duì)不居住在政府房源中的中等和低收入居民可實(shí)行貨幣補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按居民住房目標(biāo)的人均面積、房?jī)r(jià)和家庭收入為基數(shù)計(jì)算。對(duì)生活確有困難家庭可酌情采取實(shí)物配房形式，確保其最基本的生存和居住條件。

　　配租配售房屋及補(bǔ)貼金額既要讓住房者能有安生之地，又要讓其有增加收入進(jìn)一步改善居住條件的動(dòng)力。各地是采取貨幣補(bǔ)貼方式還是實(shí)行住房實(shí)物配租配售，由地方政府因地制宜或者由當(dāng)?shù)鼐用褡孕羞x擇。

　　針對(duì)上述兩類保障性住房供給政策，落實(shí)的關(guān)鍵在于明確掌握申請(qǐng)人及其家庭成員實(shí)際收入情況，以此作為提供住房的依據(jù)。必須確保保障性住房分配情況和申請(qǐng)人家庭收入等信息公正、公開、透明、可查，隨時(shí)接受各方面監(jiān)督，并根據(jù)申請(qǐng)人家庭收入變化及時(shí)做出調(diào)整，避免不符合條件的家庭占用有限的保障性住房資源。

　　同時(shí)，政府要通過(guò)收購(gòu)和改造舊住宅、建設(shè)適用的新住宅等措施，向市場(chǎng)大量提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房等，有效解決保障性住房的供應(yīng)缺口。

　　此外，政府還要通過(guò)稅收政策公平地保障每個(gè)公民的基本住房需求，抑制過(guò)高的住房需求。

　　　　利用財(cái)產(chǎn)稅調(diào)控市場(chǎng)

　　抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，國(guó)際上通用的最有效辦法就是征收住宅保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅，提高住房持有成本。目前我國(guó)房屋空置率較高，在一些熱點(diǎn)城市尤為嚴(yán)重，潛伏著泡沫風(fēng)險(xiǎn)。空置率之所以高，與我國(guó)住房保有成本低有很大關(guān)系。僅僅增加房屋交易成本是沒有用的，因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移到買房一方，對(duì)房屋出售者沒有影響。只有通過(guò)財(cái)產(chǎn)稅提高持有住房的成本，才能夠改變投機(jī)購(gòu)房者的成本收益曲線，促使其將房屋出租或者出售以增加住宅供應(yīng)，同時(shí)增加住房保有成本也能促進(jìn)居民合理消費(fèi)，減少不必要的住房需求。

　　應(yīng)該說(shuō)，目前開征財(cái)產(chǎn)稅已經(jīng)不是技術(shù)問題，而是決心問題。只要政府下定決心，突破利益相關(guān)方的掣肘，盡快開征財(cái)產(chǎn)稅，就能夠有效抑制住房市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)行為，逐漸化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)在國(guó)家已確立了發(fā)展小城鎮(zhèn)的政策，盡快出臺(tái)財(cái)產(chǎn)稅有利于引導(dǎo)小城鎮(zhèn)的住房建設(shè)和合理消費(fèi)，節(jié)約用地。

　　同時(shí)，要對(duì)所有公民按人均基本住房標(biāo)準(zhǔn)免征同等面積的財(cái)產(chǎn)稅。

　　為保證社會(huì)公平和減少財(cái)產(chǎn)稅出臺(tái)的阻力，應(yīng)以不增加大絕大多數(shù)人負(fù)擔(dān)為基礎(chǔ)。可考慮實(shí)行按人均基本住房標(biāo)準(zhǔn)免征財(cái)產(chǎn)稅的政策，比如按人均30平方米確定住房免稅面積。居住在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公租房中的家庭基本不用繳納財(cái)產(chǎn)稅；擁有商品房的人即使購(gòu)買了非常昂貴的房子，如果是小戶型，人均住房面積小于住房免稅標(biāo)準(zhǔn)的，也有可能不用納稅。人均住房免稅面積標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定，各地應(yīng)有所不同，原則上是大城市少、小城市多，東部地區(qū)少、中西部地區(qū)多，城市少、農(nóng)村多，全國(guó)總體控制在人均25-35平方米之間。