尷尬的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行人

　　自2007年以來，中國房地產(chǎn)一路升溫，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮從一線城市迅速溢出并擠向二三線城市。地方政府欣然接受了這樣的蔓延趨勢。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)的背后，地方當(dāng)局將擁有一筆數(shù)額可觀的土地出讓金。

　　資金需求燃燒沖動

　　“土地出讓金”是一個被大眾化的概念。它的標(biāo)準(zhǔn)稱呼為，土地使用權(quán)出讓金。它是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用。出讓金包括土地開發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)兩部分。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。

　　由于地方政府并不擁有財(cái)政權(quán)利，其基本財(cái)政來源始發(fā)自中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付。但是由于中國當(dāng)前所處工業(yè)化中期，對鋼鐵、汽車、裝備制造、化工等重化工產(chǎn)品需求上升。受此影響，土地供應(yīng)的需求被不斷放大。同時(shí)，作為處于城市化發(fā)展加速期的中國，農(nóng)村人口迅速融入城市。巨大的人口基數(shù)使各地對市政、道路、交通、房地產(chǎn)、水電、文化、教育、衛(wèi)生等需求高速增長，加劇了土地供求的緊張局面。

　　另外，由于國民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，住房和汽車消費(fèi)成為主要動能。面對不斷長高的商品住宅以及不斷加寬的高架公路，隨之而來的是對土地需求的猛增。當(dāng)中國對外對內(nèi)逐步開放之后，外資和民資等投資資本的熱情也不斷活躍，這樣的獲利需求也要求獲得土地。

　　國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛就此置評說：“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化以及不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)共同提高了土地價(jià)格�！�

　　龐大的需求背景，讓已經(jīng)成為稀缺資源的土地身價(jià)成倍增長。而土地身價(jià)——土地出讓金則以“三七分成”的方式分別匯入中央財(cái)政和地方財(cái)政。在分稅制環(huán)境下，財(cái)權(quán)被收歸中央的地方當(dāng)局為了完成必須面對的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生保障等巨額資金要求，不斷燃燒著“賣地沖動”。

　　高地價(jià)之上的高房價(jià)

　　作為母體的土地價(jià)格飆升直接導(dǎo)致了土地緊缺城市商品房價(jià)格的攀高。原本“5000元便是房地產(chǎn)泡沫”的抗議聲在幾年內(nèi)便被“逼近2萬元每平米”的事實(shí)擊倒。

　　當(dāng)大多數(shù)人集聚祖孫三代之力尚能購買所居之處時(shí)，便是中央政府開始著手干預(yù)的肇始點(diǎn)。然而，矛盾的回歸正是出現(xiàn)在中央政策之手指向地方政府時(shí)所摩擦出的尷尬。

　　因?yàn)�，包括土地出讓金在�?nèi)，依附于土地和房產(chǎn)而附生的形形色色稅費(fèi)，已經(jīng)成為支撐地方政府財(cái)政的主要力量。中央政府將房地產(chǎn)問題歸類于民生問題，而地方政府則將房地產(chǎn)定義為經(jīng)濟(jì)問題。中央和地方政府利益的不一致性直接導(dǎo)致調(diào)控政策難以有效落實(shí)。于是，“賣地財(cái)政”與地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行人的矛盾疊加暗合了中央與地方的矛盾；于是，地方?jīng)Q策者進(jìn)退兩難。

　　對地方政府而言，既要保證財(cái)政收入的完成，又要保證GDP指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，眾多城市只能依賴賣地填缺。有評論認(rèn)為，對房地產(chǎn)業(yè)的過分倚重，對土地財(cái)政的過度依賴，在經(jīng)營城市的理念遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于關(guān)注民生目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)語境中，指望與開發(fā)商利益集團(tuán)捆綁在一起的地方政府遏制高房價(jià)，幾乎是一件“不可能完成的任務(wù)”。

　　土地出讓金屢創(chuàng)新高

　　根據(jù)個別城市的最新數(shù)據(jù)顯示，在地方財(cái)政收入比例分成中，已經(jīng)占龐大份額的土地出讓金屢屢創(chuàng)新高。

　　中央黨校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒體采訪時(shí)對“賣地財(cái)政”問題進(jìn)行置評認(rèn)為，“政府賣地是有利益驅(qū)動的。目前，財(cái)政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費(fèi)罰款。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向�！�

　　中國人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍對記者表示，中央與地方政府的利益博弈源自“財(cái)權(quán)和功能的不匹配”。地方財(cái)權(quán)的缺失使得地方政府只能依靠其他途徑填充龐大的財(cái)政開支�！八�以，賣地財(cái)政與地方政府房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行人的矛盾的確存在，并且相當(dāng)明顯�！�

　　不久前，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云也在公開場合表示，應(yīng)將土地出讓金收歸國家財(cái)政，而將物業(yè)稅收入歸入地方財(cái)政，讓物業(yè)稅收入替代土地出讓金成為地方財(cái)政的重要來源。這樣地方政府才會擺脫賣地沖動，才有積極性去開征物業(yè)稅。