根治房市還應(yīng)加大保有環(huán)節(jié)管理力度

　　早日征收物業(yè)稅,利用遞進稅率的稅收杠桿增大持有成本

　　近日,國家出臺一系列新政調(diào)控房地產(chǎn)市場,從政府監(jiān)管、土地交易、交易稅費、金融政策、房源供應(yīng)等多方面形成一系列政策組合,重拳出擊樓市,有人稱這是我國房地產(chǎn)市場最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　扭轉(zhuǎn)重供應(yīng)環(huán)節(jié)調(diào)整、輕保有環(huán)節(jié)管理的現(xiàn)狀,早日征收物業(yè)稅

　　房地產(chǎn)是與民生關(guān)系密切的行業(yè),它的作用應(yīng)該表現(xiàn)在兩個方面,一是保證市場穩(wěn)定繁榮,另一是促進社會和諧。前者遵循市場規(guī)律,追求效率；后者依靠政府力量,體現(xiàn)公平。

　　市場穩(wěn)定是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ),供求關(guān)系決定價格升降,我國政府對房地產(chǎn)市場的治理措施一直注重供應(yīng)的調(diào)整,如供地計劃和資金信貸,無論是利率還是稅收,更多地體現(xiàn)在建設(shè)和交易環(huán)節(jié),對房地產(chǎn)商品在保有環(huán)節(jié)缺乏管理力度。當(dāng)前房地產(chǎn)市場升溫更多地來自于投機需求過大,商品房保有成本過低,無法有效遏制炒房投機行為。據(jù)統(tǒng)計資料,我國城鎮(zhèn)居民的住房平均自有率已經(jīng)達到80%,超過許多發(fā)達國家。但住房資源分配不均衡,貧富懸殊,空置率較高,越是高檔的商品房,由于其升值炒作空間大,其空置問題越嚴(yán)重,加上我國建筑的平均壽命短,大拆大建問題嚴(yán)重,社會資源浪費驚人,這些都與可持續(xù)發(fā)展理念背道而馳。因此,要從根本上治理房地產(chǎn)市場,除了保持目前的措施以外,還應(yīng)該從保有階段的稅收方面考慮,早日征收物業(yè)稅,針對擁有多套商品房,占用過多資源的人,利用遞進稅率的稅收杠桿,增大其持有成本,使閑置商品房要么進入二手市場,要么進入租賃市場,為社會提供服務(wù)功能,產(chǎn)生實際效用,從根本上減少投機需求。只有供求關(guān)系平衡了,價格也就可以回歸,反映真實價值,市場發(fā)展才能平穩(wěn)。物業(yè)稅的征收也能在一定程度上改變地方政府與商品房價格之間的畸形關(guān)聯(lián)和政府土地財政的依賴模式,促使地方政府退出房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟利益角逐,使其真正站在市場裁判員的地位,提高其公信力。

　　扭轉(zhuǎn)在住房保障方面重建輕管的現(xiàn)狀,不斷增加政府保障房的總體儲量

　　穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要靠兩個支撐,其一是市場,另一個支撐就是社會保障。按照現(xiàn)行的國家政策,針對城鎮(zhèn)居民的保障房類型有廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房三種。從實施的效果來看,廉租房效果比較理想,可惜數(shù)量太少,保障家庭不多,效應(yīng)有限；而經(jīng)濟適用房和限價房則問題多多,國家優(yōu)惠政策在這兩種類型上沒有能夠完全真正落實到有需要的中低收入民眾身上。關(guān)鍵的問題在于重建輕管,其銷售模式讓保障房不斷流入商品房市場,沒有穩(wěn)定足夠的保障房存量,政府就沒有足夠的資源去為今后不斷出現(xiàn)的新相對中低收入家庭提供住房保障。因此,應(yīng)該將保障房資源與商品房市場完全隔離,不斷增加政府保障房的總體儲量,宜租不宜售,動態(tài)管理,增加透明度,提高效率,將保障性住房的管理績效納入地方政府官員的考核指標(biāo)體系,扭轉(zhuǎn)在住房保障方面管理不力的現(xiàn)狀。當(dāng)保障房的有效總量達到社會住房總存量的一定比例,如二成或三成時,才有住房保障的物質(zhì)基礎(chǔ),加上政府不斷完善的管理機制,中低收入家庭的住房保障問題才可能得到真正解決。

　　這次國家對房地產(chǎn)行業(yè)治理政策的力度很大,社會和政府都期望房地產(chǎn)市場回歸到健康的軌道上來。但也應(yīng)該看到,房地產(chǎn)市場是一個多方利益參與、多方博弈的復(fù)雜體系,新政的積極效應(yīng)雖然逐步顯現(xiàn),但如果只是沿用老戰(zhàn)術(shù)老套路,可能治理于一時,產(chǎn)生短期效應(yīng),但長期穩(wěn)定發(fā)展則恐難以保證。因此,還需要智慧,應(yīng)遵循科學(xué)發(fā)展觀的原則,調(diào)整制定更有效的發(fā)展戰(zhàn)略和政策措施。地方政府應(yīng)根據(jù)本地實際情況將中央政策進行細化,落到實處,增強其可操作性,排除利益集團對房地產(chǎn)政策實施的干擾,切實擔(dān)負責(zé)任,提高民眾的信任,確保房地產(chǎn)調(diào)控政策的科學(xué)性和有效性,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展作出不懈努力。(華南理工大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長、教授 王幼松)