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(聲明:刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
2010年4月,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)前所未有的政策調(diào)控,著力點(diǎn)是打擊投機(jī),清理不合理需求。沒(méi)有人懷疑此波政策的威力,但政策成效多大,仍有待觀察
本刊記者/龐清輝
在一輪又一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之后,政府的底牌似乎早已被猜透。自2009年下半年以來(lái),已經(jīng)出臺(tái)了包括“國(guó)11條”在內(nèi)的緊縮調(diào)控信號(hào),市場(chǎng)置若罔聞。2010年4月中旬,日日有新政,各部門密切配合,業(yè)內(nèi)稱,這是一場(chǎng)“有預(yù)謀的精準(zhǔn)打擊”。
是周期性的調(diào)整,還是行業(yè)的拐點(diǎn)?是揚(yáng)湯止沸,還是釜底抽薪?這次樓市調(diào)控政策能否成功擠破泡沫,達(dá)到如期效果軟著陸,各界態(tài)度不一、表情不一。
新政頻出
房貸新政出臺(tái)之前,首先激起漣漪的是國(guó)家電力部門智能測(cè)定的“6540萬(wàn)套空置房”。
據(jù)國(guó)家電網(wǎng)統(tǒng)計(jì),全國(guó)660座城市、大約6540萬(wàn)套房屋6個(gè)月的用電數(shù)字為零。這意味著這些房屋6個(gè)月以上無(wú)人居住,是空置的。如果以戶均2.5人計(jì)算,可供1.635億人居住,2008年比2007年城鎮(zhèn)人口增加1288萬(wàn)人,按此城鎮(zhèn)化速度,填滿這批空置房屋,要12年。人們用這個(gè)數(shù)字來(lái)描述當(dāng)前房地產(chǎn)投機(jī)之盛。
4月14日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2010年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示,3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%,新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。1~3月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6594億元,同比增長(zhǎng)35.1%。隨后,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又公布一季度GDP增長(zhǎng)為11.9%。
幾組數(shù)據(jù)一出爐,各界均把焦點(diǎn)定位在了“中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是否‘過(guò)熱’”上面。
就在這一天,“新國(guó)四條”亮相。4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出差別化信貸新政,規(guī)定對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
隨后,4月15日,國(guó)土資源部公布《2010年住房用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下稱《用地計(jì)劃》),不僅保障性住房、棚戶區(qū)改造、中小戶型普通商品房的供地比例達(dá)到77%,遠(yuǎn)超中央70%的既定目標(biāo),而且供地總量也大幅增加到18萬(wàn)公頃,比2009年土地供應(yīng)高出2倍不止。
4月16日,銀監(jiān)會(huì)表態(tài)跟進(jìn)。銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行新的房貸規(guī)定。張馳之間,放松“地根”,收緊“銀根”。
4月17日,政策再升級(jí)。國(guó)務(wù)院對(duì)樓市再亮調(diào)控盾牌,出臺(tái)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,新增加內(nèi)容有:商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。這個(gè)被業(yè)界稱為“新國(guó)十條”的樓市新政,有5大項(xiàng)共10條。從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面作了嚴(yán)格規(guī)定,被稱為“有史以來(lái)力度最大的一次樓市調(diào)控”。
4月18日,媒體報(bào)道,重慶高檔房特別消費(fèi)稅獲中央批準(zhǔn)。國(guó)家稅務(wù)部門稱,正在抓緊制定《住房消費(fèi)稅暫行條例》。
4月19日晚,一貫傾向強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)力量”的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部連夜發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知要求,未取得預(yù)售證的商品房,不得進(jìn)行任何形式的預(yù)銷售,取得預(yù)售證的項(xiàng)目,要在10日內(nèi)—次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
實(shí)際上,又何止住建部,在這一輪調(diào)控中,國(guó)務(wù)院主管相關(guān)部委表現(xiàn)出來(lái)的積極程度前所未有。
4月20日,央行發(fā)布最新數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,一季度房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長(zhǎng),其中,個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元,季末余額同比增長(zhǎng)53.4%,比上年末上升10.3個(gè)百分點(diǎn)。除了個(gè)人房貸,央行數(shù)據(jù)還顯示,一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增3207億元,季末余額同比增長(zhǎng)31.1%。這是央行罕見(jiàn)的就單個(gè)季度發(fā)布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告。數(shù)據(jù)充分說(shuō)明,一季度房?jī)r(jià)高漲背后,信貸資金推動(dòng)因素明顯。這也給正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控指明了重點(diǎn)方向。
在同一天的4月20日,銀監(jiān)會(huì)也召開(kāi)2010年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析通報(bào)(電視電話)會(huì)議,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在會(huì)上著重強(qiáng)調(diào),加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn),實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策,嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。
還是在這一天,國(guó)家審計(jì)署發(fā)布2010年第六號(hào)審計(jì)公告,披露11個(gè)省區(qū)各級(jí)政府土地專項(xiàng)資金管理不規(guī)范,并仍然存在違規(guī)征地、以租代征土地、違規(guī)協(xié)議出讓工業(yè)和經(jīng)營(yíng)性用地等違規(guī)問(wèn)題,矛頭直指地方政府。
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