“大北京，向東看�！边@曾經(jīng)是通州區(qū)域內(nèi)開發(fā)商為自己樓盤定下的宣傳標(biāo)語，在他們的口中，由于各種利好消息的傳出，通州房價有無限上漲的可能。也正是基于此，在過去的半年間，通州在售新房的價格由去年年底的均價15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，通州的房價經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。

　　在此番密集新政調(diào)控下，曾經(jīng)被爆炒的通州樓市，未來的走向如何？開發(fā)商此時的心態(tài)又是怎么樣的？業(yè)內(nèi)對于這塊區(qū)域作何研判？本報記者為此三赴通州。

　　“打折”不僅是噱頭

　　如果說近期要評選通州曝光率最高的樓盤，K2海棠灣可謂“當(dāng)之無愧”。

　　就在本月18日，“新國十條”剛剛出臺后僅一天，“通州房價領(lǐng)漲變領(lǐng)跌”、“K2海棠灣跌3000元/平方米”的新聞便出現(xiàn)在各大媒體頭條，似乎一夜之間，通州房價從無限飆漲的巔峰跌落到了谷底。

　　事實(shí)究竟是怎樣？

　　“我們目前是全款購房每平方米減2000元，但其實(shí)新政出臺前，如果是全款購房也能打到9.4折或者9.5折，折合下來也差不多每平方米減2000元�！弊蛉�，在記者的百般詢問下，K2海棠灣的銷售人員將樓盤所謂領(lǐng)跌的真相告訴了記者。

　　隨后，記者又轉(zhuǎn)向調(diào)查了同樣被傳降價的珠江拉維小鎮(zhèn)。公開信息顯示，該樓盤目前均價在23000元/平方米，號稱直降3000元/平方米。但一位長期關(guān)注該樓盤的調(diào)研人士告訴記者，這個價格根本不算降，該樓盤在3月底新開樓座均價為18000元/平方米，“一平方米降3000元的前提，是4月份剛剛大幅度提了價”。

　　“通州許多樓盤一直以來的銷售策略就是報高價，暗地里多給折扣�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無論K2海棠灣還是珠江拉維小鎮(zhèn)，上述領(lǐng)跌通州樓市的項(xiàng)目不過是開發(fā)商再借著一個噱頭來吸引購房者。而上述曾報道過K2海棠灣降價一事的媒體同行也坦言，樓盤打折的爆料者就是其銷售人員。

　　“其實(shí)，這就是開發(fā)商在揣摩購房者的心態(tài)�！�21世紀(jì)不動產(chǎn)市場分析師齊凡告訴記者，根據(jù)去年開發(fā)商們的銷售業(yè)績來看，盡管當(dāng)下調(diào)控趨緊，但開發(fā)商的日子并不難過�！暗�確實(shí)對未來的市場摸不到底，也都想盡快清貨，又不想被行業(yè)內(nèi)封為‘亂降價、擾亂市場’�！痹邶R凡看來，基于這種心態(tài)，通州開發(fā)商便給市場一個“打折促銷”，K2海棠灣的噱頭便是其中一種。

　　死扛高房價的背后

　　如果說在號稱“史上最嚴(yán)”的調(diào)控新政當(dāng)前，開發(fā)商憑借揣摩購房者心態(tài)，以促銷為由頭實(shí)際降價尚可理解，那么曾經(jīng)領(lǐng)漲的帶頭大哥堅(jiān)挺不降，依舊保持著一種“上有政策，下有對策”的硬扛態(tài)度，則頗有些玩味。

　　上周六，記者來到京貿(mào)國際城，這個曾經(jīng)創(chuàng)造了通州新房項(xiàng)目進(jìn)入三萬時代的標(biāo)志性項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)前一周還座無虛席的售樓處已經(jīng)變得冷冷清清。不過問到現(xiàn)在的售價，售樓員表示依然是26800元/平方米，“而且肯定不會降”。

　　在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記的歷史資料顯示，2010年1月23日，京貿(mào)國際城取得A1號住宅樓390套住宅的預(yù)售許可證，現(xiàn)已售罄，成交均價為14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2號住宅樓280套住宅的預(yù)售許可證，除一套未銷售外，其他279套住宅也已售罄，成交均價飆升到了18686元/平方米，比A1號住宅樓上漲了4613元/平方米。

　　3月28日，京貿(mào)國際城取得A3號住宅樓575套住宅的預(yù)售許可證，開始第三次開盤銷售，售價已經(jīng)輕松突破20000元。

　　4月18日，“新國十條”頒布后的第二天，A3號住宅樓的銷售價格上調(diào)至26800元/平方米，銷售人員稱5月份后再開的新樓座售價將超過30000元/平方米。

　　“這就是開發(fā)商高價拿地的代價�！北本┲性�三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者，在房地產(chǎn)調(diào)控愈演愈烈的大背景下，京貿(mào)國際城死扛不降價也有難言之隱，因?yàn)榻衲?月24日，京貿(mào)國際城的開發(fā)商天旭運(yùn)河房地產(chǎn)公司以28.2億元拍得了通州地王——半壁店地塊，折合樓面價10635元/平方米�！伴_發(fā)商要繳納土地出讓金，需要大量的現(xiàn)金流，就必須提高現(xiàn)有手中項(xiàng)目的利潤�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，京貿(mào)國際城一共取得三次預(yù)售許可證，第一次取得預(yù)售許可證后簽約面積為35070.19平方米，成交均價為14073元/平方米；第二次取得預(yù)售許可證后簽約面積為24901.14平方米，成交均價為18686元/平方米；第三次取得預(yù)售許可證后簽約面積為30241.64平方米，成交均價為24266元/平方米�！安浑y算出，三次預(yù)售已給開發(fā)商帶來近17億元的收入。這也是他們?yōu)槭裁此揽覆唤档脑�因�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣解釋京貿(mào)國際城在密集調(diào)控下不降價的原因。