房山3號地和8號地 招標(biāo)底價被質(zhì)疑“過高”　

　　除馬坡地塊外，5月12日出讓的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地南側(cè)地塊和房山區(qū)房山線長陽站8號地西側(cè)地塊(以下簡稱“3號地”和“8號地”)，招標(biāo)底價也被不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑過高，“政府定價參照的是去年土地市場火熱時房企拿地的高價”。

　　接近去年高價地成交價水平

　　3號地招標(biāo)底價為9.1億，根據(jù)出讓文件，建筑控制規(guī)模約為15.8萬平米，以此折合樓面價為5760元/平米。8號地招標(biāo)底價為10.74億元，如果扣除小學(xué)和托幼用地，地塊的居住用地建筑規(guī)模約為17.4萬平米，以此折合樓面價為6159元/平米。

　　而在去年下半年，正值土地市場白熱化“地王”頻出的時期，中糧萬科拍得長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地和5號地的樓面價分別為6443元/平米和5726元/平米。可以看出，3號地和8號地的招標(biāo)底價，與去年土地市場火爆時期周邊地塊的成交價基本上在同一水平。

　　賣地收益成倍攀升

　　一位參與3號地和8號地的開發(fā)商對記者表示，如果比較這兩塊地和1號地、5號地的起始樓面價，就能看出更大的漲幅。1號地競價起始價為8.4億元，折合起拍樓面價為2453元/平米；5號地競價起始價為13.6億元，折算起拍樓面價為2666元/平方米。

　　記者根據(jù)出讓文件得出的計算結(jié)果也顯示，3號地和8號地的政府最低收益單價，較之去年7月成交的周邊地塊，確實出現(xiàn)了大幅增長。去年7月成交的兩個地塊按掛牌起始價來計算，1號地政府最低收益樓面單價791元/平米；5號地政府最低收益樓面單價743元/平米。

　　而今年5月份成交的3號地和8號地按照招標(biāo)底價來算，3號地政府最低收益樓面單價4229元/平米，比1號地和5號地高出了5倍以上；8號地政府最低收益樓面單價也達(dá)到了2983元/平米。

　　對此，也有業(yè)內(nèi)人士包括部分開發(fā)商表示，房山區(qū)長陽鎮(zhèn)作為新開發(fā)區(qū)域，政府為吸引品牌房企入駐，在去年初以較低的價格出讓土地，待區(qū)域得到更多開發(fā)商的認(rèn)同，再提高出讓的價格，也是可以理解的。

　　招標(biāo)底價 就高不就低？

　　還值得一提的是，今年2月以底價約9.3億元成交的房山區(qū)長陽鎮(zhèn)居住、商業(yè)項目(長陽西站1、2號地)，建筑規(guī)模293778平方米，折合樓面價也僅3151元/平米。這讓不少人產(chǎn)生了土地招標(biāo)底價“就高不就低”的疑問。

　　對此，一位開發(fā)商向記者介紹稱，長陽鎮(zhèn)起步區(qū)多塊土地是統(tǒng)一進(jìn)行一級開發(fā)的，而長陽西站1、2號地離起步區(qū)地塊尚有一定距離。同時長陽西站1、2號地競買條件頗多，大大抬高了競買門檻，所以長陽西站1、2號地的地價不太適合作為整個大區(qū)域地價的參考。

　　注：在土地出讓文件中，政府土地收益樓面單價=(成交價款-一級開發(fā)補(bǔ)償費)/實際出讓面積，報道中提到的政府最低收益樓面單價=(招標(biāo)底價或競價起始價—一級開發(fā)補(bǔ)償費用)/地塊總體規(guī)劃建筑規(guī)模。總體規(guī)劃建筑規(guī)模大于實際出讓面積。