房產(chǎn)稅征收要考慮居民人均合理居住面積

　　建議首套住房免征,第二套房多為改善性住房,不宜過多調(diào)控,在考慮居民人均合理居住面積情況下,以第三套房為界限征稅

　　□李建英

　　發(fā)改委的《意見》把“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”列入了今年財(cái)稅體制改革目標(biāo)中。在這份長(zhǎng)達(dá)4000多字的《意見》中,關(guān)于房產(chǎn)稅的表述僅僅是“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”9個(gè)字,也沒有提供有關(guān)房產(chǎn)稅的進(jìn)一步細(xì)節(jié)。不過,這9個(gè)字的表述卻將近一個(gè)月以來的房產(chǎn)稅開征風(fēng)波推向新階段。

　　對(duì)于我國(guó)幾近狂熱的樓市,中央政府下決心進(jìn)行調(diào)控,目前政府正考慮通過對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的手段調(diào)節(jié)樓市。我國(guó)當(dāng)前最容易、最方便實(shí)現(xiàn)的方式就是由國(guó)務(wù)院修訂《房產(chǎn)稅暫行條例》,擴(kuò)大征收范圍,將房產(chǎn)稅征稅范圍從當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)擴(kuò)大到個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn),然后按照余值或評(píng)估值征稅。而如果征收所謂的物業(yè)稅、住房特別消費(fèi)稅等新稅種,則需要經(jīng)過立法、評(píng)估等程序,有明顯的時(shí)滯效應(yīng),對(duì)目前高漲的房?jī)r(jià)很難及時(shí)有效地抑制。

　　筆者認(rèn)為,本著打擊投機(jī)、抑制投資、保護(hù)消費(fèi)的原則,首套住房免征；第二套住房多為改善性住房,不宜過多調(diào)控；在考慮居民人均合理居住面積的情況下,以第三套房為界限征稅。如果將第三套房定為經(jīng)營(yíng)性住房,即使不出臺(tái)新政,三套以上住房也將進(jìn)入稅收調(diào)控的范圍,每年繳納房產(chǎn)稅,這無疑會(huì)給擁有多套住房的人帶來壓力。一旦開征三套及三套以上的房產(chǎn)稅,對(duì)于投機(jī)者來說,將是信心和預(yù)期的打擊。通過提高房產(chǎn)的保有成本,加大囤積房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)達(dá)到抑制房產(chǎn)投機(jī)的目的。此外,持有多套房的人,若持有成本過高會(huì)將多余的物業(yè)拋出,這一方面增加了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)；另一方面也影響潛在的購房者,一些投機(jī)、投資購房行為自然會(huì)得到有效抑制。

　　房產(chǎn)稅并非新稅種,我國(guó)1986年即出臺(tái)了房產(chǎn)稅暫行條例,明確房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%,沒有房產(chǎn)原值作依據(jù)的,由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。房產(chǎn)稅按年征收。只是過去的房產(chǎn)稅暫行條例一直對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征而已。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋,施行細(xì)則由地方政府制定。如果要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅,就涉及到修改《暫行條例》,地方政府是沒有權(quán)力的。房產(chǎn)稅雖然屬于地方稅,但地方稅只是“屬于地方固定財(cái)政收入,由地方管理和使用的稅種”,其設(shè)立的權(quán)限不在地方政府。而且《立法法》第十條明確規(guī)定:“被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他機(jī)關(guān)”,顯然,即使國(guó)務(wù)院獲得了全國(guó)人大的授權(quán),也不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給地方政府機(jī)關(guān)。對(duì)早已頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,其解釋權(quán)歸財(cái)政部而不是某一地方政府。

　　要普遍征收房產(chǎn)稅(修改后的),前提是要進(jìn)行全國(guó)性的住宅普查。房產(chǎn)稅如果要擴(kuò)征(擴(kuò)大到非經(jīng)營(yíng)性的),誰來作代繳機(jī)構(gòu)?再者,該稅以家庭作為核定單位,全國(guó)范圍內(nèi)的家庭核定單位的界定需多長(zhǎng)時(shí)間?還有,稅基即房屋價(jià)值,需要不斷進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)如何確定?評(píng)估人才的供應(yīng)及其職業(yè)資格的取得需多長(zhǎng)時(shí)間?由誰來確定評(píng)估機(jī)構(gòu)?相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)用由納稅人負(fù)擔(dān)抑或征收部門負(fù)擔(dān)?很有可能面臨諸如此類的評(píng)估成本太高、耗費(fèi)人力太大的問題,且有可能出現(xiàn)大量尋租現(xiàn)象。如果個(gè)人不去申報(bào)房產(chǎn)稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)就要和千家萬戶打交道,相應(yīng)的征收費(fèi)用就會(huì)大幅提高。還可能引發(fā)很多規(guī)避行為,也有可能出現(xiàn)大范圍的欠稅,那效果就要大打折扣。此外,納稅人有幾套房子,產(chǎn)權(quán)是否明確,異地置業(yè)、假離婚的情況怎么處理,這些都需要明確。目前在技術(shù)上上述的準(zhǔn)備條件是否充分?

　　作者系廣東外語外貿(mào)大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院稅務(wù)系教授