揭開房產(chǎn)稅的面紗

　　主編：孟慶海 編導(dǎo)：殷莉、傅喻、楊娜 攝像：景延、張小明、樊建恩

　　5月31日，國務(wù)院批準(zhǔn)并公布了國家發(fā)改委制定的《2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，文件將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，列入了今年的財(cái)稅體制改革的目標(biāo)當(dāng)中，引起了市場各方震動，樓市和股市對此有哪些反映呢？

　　5月17日，“新國十條”滿月之際，一則關(guān)于國家發(fā)改委正在牽頭相關(guān)部委出臺一項(xiàng)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的消息，讓房產(chǎn)股頃刻失色。當(dāng)日A股暴跌136點(diǎn)，超過5%的一根長陰線更是創(chuàng)下A股市場今年以來最大跌幅。隨后，關(guān)于“物業(yè)稅”、“房產(chǎn)稅”的各種消息充斥網(wǎng)絡(luò)報端，讓人不知真假、莫衷一是。5月23日，一條“發(fā)改委稱三年不征房產(chǎn)稅，短期無更嚴(yán)厲新政”的消息披露，這讓滬深股市迎來了久違的艷陽高照，5月24日星期一，股市大幅反彈，房地產(chǎn)股全線飄紅，多只漲停，滬指大漲3.48%，人們紛紛以為，這是房地產(chǎn)調(diào)控即將結(jié)束的一個信號，但是隨后第二天，也就是5月25日發(fā)改委就緊急辟謠，這讓眾多人始料未及，股市則繼續(xù)選擇大幅下跌，掉頭向下。

　　5月31日首次明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅”，消息一發(fā)布，滬深股市在當(dāng)天雙雙走低。上證綜指跌破2600點(diǎn)整數(shù)位，滬深兩市出現(xiàn)2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也創(chuàng)下了自去年9月以來單月最大跌幅。

　　而最讓普通百姓關(guān)注的樓市，也因?yàn)閷Ψ慨a(chǎn)稅出臺的預(yù)期出現(xiàn)了成交量明顯萎縮。 在北京，上海，廣州等一線城市，成交量巨幅下跌，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至5月30日,北京市商品住房期房日簽約量為186套,較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關(guān)注的是,如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套,環(huán)比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數(shù)比4月降幅近70%， 在深圳，較多樓盤開始降價出售， 佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的在售樓盤中， 最大的優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬元/平方米。不僅是成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)大跳水,房價也出現(xiàn)松動。以往年度總是表現(xiàn)驚人的樓市紅五月，今年風(fēng)光不再。

　　5月31日我國首次明確將“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅”，消息一發(fā)布，敏感的市場立刻嗅到了氣息：滬深股市在當(dāng)天雙雙走低。上證綜指跌破2600點(diǎn)整數(shù)位，滬深兩市出現(xiàn)2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也創(chuàng)下了自去年9月以來單月最大跌幅。 而最讓普通百姓關(guān)注的樓市，也因?yàn)閷Ψ慨a(chǎn)稅出臺的預(yù)期出現(xiàn)了成交量明顯萎縮。 在北京，上海，廣州等一線城市，成交量巨幅下跌，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截至5月30日,北京市商品住房期房日簽約量為186套,較4月的348套大幅下降46.6%。更令人關(guān)注的是,如果剔除經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房簽約量，日均僅108套,環(huán)比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套數(shù)比4月降幅近70%， 在深圳，較多樓盤開始降價出售， 佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的在售樓盤中， 最大的優(yōu)惠幅度高達(dá)1萬元/平方米。不僅是成交量同比環(huán)比均出現(xiàn)大跳水,房價也出現(xiàn)松動。以往年度總是表現(xiàn)驚人的樓市紅五月，今年風(fēng)光不再。

　　房產(chǎn)稅如今處在高度關(guān)注當(dāng)中，稍有風(fēng)吹草動都會讓樓市、股市產(chǎn)生劇烈反應(yīng)。最新的消息說，目前上海和重慶的房產(chǎn)稅方案已經(jīng)上報國務(wù)院，等待批復(fù)。很多人預(yù)計(jì)，上海的房產(chǎn)稅方案很可能會和上海的樓市調(diào)控細(xì)則一并出臺，上海將成為第一個吃房產(chǎn)稅這只螃蟹的城市。那么，房產(chǎn)稅到底是什么？未來可能出臺的稅改方案又會指向何方呢？《經(jīng)濟(jì)半小時》記者趕到了位于風(fēng)暴中心的上海進(jìn)行調(diào)查。

　　張鴻銘，上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任，上海市人民政府參事，國家建設(shè)部專家委員會成員，從事房地產(chǎn)市場研究三十余年。張鴻銘全程參與了上海市房產(chǎn)稅方案的研究、制訂過程。

　　記者：我們知道您一直參與上海房產(chǎn)稅方案的討論，那我很想知道在你們的討論過程中，什么問題是你們最關(guān)注的問題，什么問題是討論最焦點(diǎn)的問題？

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：它考慮到方方面面的關(guān)系，考慮了自住的問題和非自住的問題，自住和非自住，就自住和營業(yè)的問題他考慮到了我認(rèn)為相當(dāng)合理的。他還考慮到，是從，他起步考慮到，較小的范圍的起步，沖擊面，適當(dāng)?shù)臏p小沖擊面他也考慮到了，他也考慮到了一個稅率，不要一個，它要一個價格的基礎(chǔ)他考慮到了，按照房產(chǎn)稅的要求，一個新買的怎么樣，原來的房屋。

　　記者：您覺得房產(chǎn)稅操作的難度大不大？

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：如果凈用物業(yè)稅來表述的話，那么它有一的技術(shù)難度，那么如果按照類物業(yè)稅，就房產(chǎn)稅的話，那么這個難度就很小了，這難度就很小了。很多的基本問題，要我看都可以迎刃而解，當(dāng)然它需要深化和細(xì)化，變成可以做的一種細(xì)則，操作的細(xì)則。

　　張鴻銘告訴記者，其實(shí)目前熱議的房產(chǎn)稅和物業(yè)稅基本上是一個概念，都是指房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)每年要繳納的稅項(xiàng)。實(shí)際上從2003年開始，我們國家就在一些城市著手研究和空轉(zhuǎn)物業(yè)稅，不過由于物業(yè)稅是一項(xiàng)新的稅種，需要經(jīng)過全國人大立法的批準(zhǔn)，同時物業(yè)稅還存在一些技術(shù)難題，如信息系統(tǒng)沒有完全聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)價值評估工程巨大等等問題，所以物業(yè)稅短期推出不太可能，于是類似于物業(yè)稅的房產(chǎn)稅被提上了議事日程。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么所以人們考慮了，我們現(xiàn)有的政策，房地產(chǎn)政策里頭稅收政策里有一項(xiàng)稅就是我們1986年我們《中華人民共和國的房地產(chǎn)稅暫行條例》，里頭就有相關(guān)的規(guī)定，有相關(guān)的規(guī)定，就對于我們公民也好，對于機(jī)構(gòu)也好，我們所有的一個房產(chǎn)要交一項(xiàng)稅叫房產(chǎn)稅。

　　1986年《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，對于個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅，張鴻銘認(rèn)為，如果現(xiàn)在對于個人非營業(yè)性的自住房產(chǎn)，設(shè)定一個合理的面積或套型的設(shè)置，那么超過這個限額的部分，就可以界定為營業(yè)性房產(chǎn)，對此可以征房產(chǎn)稅。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么其中對于住房部分我們國家一直沒有征收，一直沒有征收，那么按照現(xiàn)在的形勢的需要，我們假如說們物業(yè)稅暫時不能推出，那么1986年的我們中華人民共和國的房產(chǎn)稅暫行條例有可以征收。

　　那么備受關(guān)注的上海版房產(chǎn)稅方案到底是什么樣的呢？房產(chǎn)稅會對居民所有的住房征收嗎？

　　記者：有人認(rèn)為房產(chǎn)稅推出有可能會加重普通老百姓的購房的壓力，您怎么看這個問題？

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：按照每個人可以刨掉一個部分。比如說是不是刨掉50平米，或者60平米是不是可以刨掉，我們一個人自用，我們說50、60平米是不是夠了，你每個人超過了這樣一個比例是否要征收一個房產(chǎn)稅 那應(yīng)該是合理的

　　免征房產(chǎn)稅的居民自用面積到底定為多大是合理的呢？張鴻銘建議，每個地方可以不一樣，比如說大中型城市可以小一點(diǎn)，中小城市可以大一點(diǎn)，東部地區(qū)可以小一點(diǎn)，西部地區(qū)可以大一點(diǎn)。

　　1986年出臺的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定， 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：新購買房屋你就可以按照這個成交價格計(jì)算，對不對？假如原來房屋是應(yīng)該有評估的，那當(dāng)然我個人有設(shè)想，我們可以用簡化，用簡化一個手續(xù)，比如說按照原來的購買的價格乘上一個通貨膨脹率，因?yàn)楝F(xiàn)在房價的一個上升的幅度大大高過于通貨膨脹率，那不很簡化了嘛。假如說國家認(rèn)為你這個，這個價格的這個房屋的原值太低了，那么你可以在稅率上調(diào)整，用稅率上調(diào)整不是解決了嘛。

　　據(jù)了解，房產(chǎn)稅的稅率在各個國家都不太一樣，甚至一個國家里的不同城市也有不同稅率。而根據(jù)目前的傳言，上海市房產(chǎn)稅的稅率將會是千分之八，那么實(shí)際情況又是怎樣的呢？

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：那么我們國家各地也可以不一樣，比如說某些城市你的財(cái)政收入情況相當(dāng)穩(wěn)定，相當(dāng)好，那么你的稅率可以降低，有的城市的財(cái)政壓力很重，那么你可以適度的提高，或者每年也是可以不一樣。那么我想也是，也應(yīng)該在零點(diǎn)幾，百分之零點(diǎn)幾到1%甚至更多也是可以的，也是可以的，那么這是應(yīng)該由各地，由各地有個設(shè)想 同中央商量的事這是一個稅率的問題。

　　在張鴻銘看來，上海的房產(chǎn)稅方案基本成熟，具有較強(qiáng)的可操作性，不過至于什么時候出臺的確不好判斷。

　　上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任 上海市人民政府參事 張鴻銘：即便這個政策已經(jīng)成熟了，那么出臺的時機(jī)也是可以選擇的，是否一定要出臺也是可以選擇的，要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，要根據(jù)市場的形勢。但是我想從長遠(yuǎn)來看，這項(xiàng)政策是一定要出臺，是應(yīng)該出臺的，假如說類物業(yè)稅成功了，那么以后就可以進(jìn)一步，我們推進(jìn)到物業(yè)稅也是可以的，總而言之，類物業(yè)稅也好，物業(yè)稅也好這個大勢所趨是應(yīng)該遵守的，再不遵守，從長遠(yuǎn)看不遵守似乎是不合理的，絕對是不合理的，不合理的。