主持人：本報記者 李和裕

　　整理：本報記者 李和裕

　　嘉賓：易居房地產(chǎn)研究院

　　綜合研究部高級研究員 回建強(qiáng)

　　受全球性的金融危機(jī)影響，外資似乎正欲掀起一股拋售物業(yè)套現(xiàn)離場的小高潮，如摩根士丹利等投行、李嘉誠旗下“長和系”等發(fā)展商。有鑒于此，對于“限外”的監(jiān)管開始在地方政府層面有所松動，如北京最新出臺的15條房產(chǎn)新政中，就包括暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規(guī)定，這表明北京已經(jīng)對外資個人購房取消了相關(guān)限制；又如天津也出臺了相關(guān)規(guī)定放松外資拿地限制。本周，我們就邀請業(yè)內(nèi)人士與大家交流。

　　間接有影響

　　主持人：越來越多的外資開始出售在中國的項(xiàng)目，您認(rèn)為其原因和影響分別是什么？

　　回建強(qiáng)：外資出售在中國的房地產(chǎn)主要基于三個原因：一是金融危機(jī)使這些外資金融機(jī)構(gòu)損失慘重，流動性出現(xiàn)問題，需要從亞太等區(qū)域回收資金；二是中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，銷量明顯下降，部分區(qū)域價格出現(xiàn)一定幅度下跌，各方對后市分歧嚴(yán)重；三是人民幣對美元升值步子放緩。

　　目前我國房地產(chǎn)是受到宏觀調(diào)控政策積累和金融危機(jī)波及的雙重影響。對于房地產(chǎn)市場而言，成交量不足是最大的問題。同時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率有降低趨勢。而外資有計劃地撤離，也將直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的景氣。不過官方數(shù)據(jù)也指出，外資占中國房地產(chǎn)總投資的比例不到2%。考慮到外資持有的主要是商業(yè)地產(chǎn)和高檔樓盤，而且接手的也多為外資，因此出售行為對整體交易量影響有限，在目前市場情況下更多體現(xiàn)在心理層面。而且對于外商拋售樓盤，目前只是有價無市狀態(tài)，原因是此類樓盤一般的交易方式是“基金-基金”或者“基金-開發(fā)商”，但很多基金正在撤離新興市場，國內(nèi)開發(fā)商則自己也受困于流動性，無錢接盤。

　　當(dāng)然，外資出逃的動力還是很強(qiáng)，如美國目前房價已經(jīng)跌到相對理性的位置，吸引力由此增強(qiáng)。因此對于外資而言，一旦人民幣升值停止，房地產(chǎn)價格停止上漲，他們將毫不猶豫地拋售。同時，外資的這種動向?qū)ξ覈�高端房地產(chǎn)市場還是存在直接影響的，雖然在量方面不大，但對價格和心理預(yù)期具有負(fù)面影響。甚至于在房地產(chǎn)梯級消費(fèi)傳導(dǎo)作用下，普通商品房價格也可能因高端商品房價格下跌而受到壓力。

　　適當(dāng)可松綁

　　主持人：既然知道外資的變化可能對樓市構(gòu)成影響，一些業(yè)內(nèi)人士就提出是否可以暫時叫停“限外”政策。您對此怎么看？

　　回建強(qiáng)：目前外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的活躍度的確在降低。同時，澳元、美元等貨幣有升值趨勢，外資在中國套現(xiàn)離場的動力逐步加大。對此，我國應(yīng)有足夠的認(rèn)識，首先要保持政策的穩(wěn)定性，不能因?yàn)橥赓Y短期內(nèi)的撤離就加大行政干預(yù)力度。外資對投資目的國最看重的往往不是短期優(yōu)惠政策，而是長期的政策穩(wěn)定和公開透明的法律及制度建設(shè)。我國應(yīng)一如既往地堅持改革開放策略，保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，用持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和一定的優(yōu)惠措施穩(wěn)定外資、吸引外資。

　　從營造良好的外資投資環(huán)境角度考慮，“限外”政策可以考慮放松。如從市場發(fā)展角度看，在樓市低迷和外資流出的背景下，對個人購房方面的“限外”政策可以適度放松。值得注意的是，一些地方已經(jīng)開始采取措施。

　　當(dāng)然，世界金融危機(jī)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對之道不可能只是單方面的。如加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間；力爭保持經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，千方百計穩(wěn)定就業(yè)和居民收入；鼓勵和促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，大幅提高市場集中度；繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，盡快推出REITs等，都是我們可以做的。

　　企業(yè)要自強(qiáng)

　　主持人：上面您分析的都是市場面及政策面的問題，而對于企業(yè)來說，該如何面對世界金融危機(jī)下房地產(chǎn)市場的激烈調(diào)整呢？

　　回建強(qiáng)：我覺得企業(yè)可以做好兩方面的準(zhǔn)備，一是策略上要主動降價促銷，二是心態(tài)上要平穩(wěn)應(yīng)對挑戰(zhàn)。

　　企業(yè)面對外部市場環(huán)境的變化，對市場大勢的判斷非常重要，有了正確的判斷，對企業(yè)運(yùn)營決策會起到關(guān)鍵作用。在當(dāng)前市場低迷狀態(tài)下，企業(yè)不應(yīng)再幻想通過所謂的價格聯(lián)盟來獲得超額利潤，因?yàn)槭袌龃髣菀坏┬纬�，在短期�?nèi)很難逆轉(zhuǎn)。如果企業(yè)自身沒有充足的現(xiàn)金儲備，在市場的冬天存活下去的唯一辦法就是降價促銷，盡快回籠資金，畢竟保住生存的機(jī)會才是最重要的。此前相關(guān)部門及官員也作出了支持開發(fā)商以合理價格促進(jìn)銷售的表態(tài)，這也表明政府做好了土地出讓收入減少的準(zhǔn)備，企業(yè)不要指望地方政府繼續(xù)為高房價而托市。當(dāng)然，最聰明的企業(yè)是既“講政治”又深悟“中國特色”市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，能夠做到兩者的有機(jī)統(tǒng)一，那么這個企業(yè)就可能“如魚得水”了。

　　市場的冬天預(yù)計會較長，這不取決于樓市本身，而在于金融危機(jī)何時結(jié)束，再加上我國目前正大力推進(jìn)住房保障建設(shè)，企業(yè)未來面臨的挑戰(zhàn)會更多。企業(yè)也應(yīng)充分認(rèn)識到這一點(diǎn)，不要抱怨，前幾年的暴利是不正常的，市場出現(xiàn)調(diào)整，利潤被攤薄才是正常的，企業(yè)在這方面也應(yīng)做好心理調(diào)整。