中新網(wǎng)12月13日電  據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，在今年已經(jīng)結(jié)束的上海一、二號(hào)土地出讓公告拍賣中，有多幅熱門地塊拍出高價(jià)。“面粉都漲價(jià)了，面包還會(huì)便宜嗎？”部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，鑒于土地價(jià)格的持續(xù)上漲，未來房?jī)r(jià)上漲也只是時(shí)間問題。也有分析人士認(rèn)為，地價(jià)的上漲未必一定帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商的利潤可能會(huì)逐漸趨于微利。部分發(fā)展商也借此“訴苦”：房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)利潤有限，并沒有外界所說的“暴利”。

　　而上海市房地資源管理局近期公布的一份《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)和土地利用情況向社會(huì)公布情況匯總》(以下簡(jiǎn)稱《情況匯總》)卻道破“天機(jī)”，目前在建的多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是以比較低廉的土地出讓價(jià)格獲得土地，發(fā)展商開發(fā)上述地塊仍然擁有豐厚的開發(fā)利潤。

　　發(fā)展商仍有巨大獲利空間

　　以斜土路于今年8月剛開工的一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為例，開發(fā)商為獲得該土地所支付的土地出讓金折合成樓板價(jià)僅為3583.2元/平方米。中原地產(chǎn)高級(jí)建筑策劃師江志剛為該項(xiàng)目的發(fā)展商計(jì)算了開發(fā)成本。他表示，該項(xiàng)目的建筑容積率在3以上，建筑形態(tài)應(yīng)該是以高層為主，市中心高層建筑一般建筑成本在1600-1800元/平方米左右，考慮到綠化、配套等其他開發(fā)成本，項(xiàng)目建設(shè)總成本最高不會(huì)超過2580元/平方米。

　　多數(shù)情況下，土地成本和建安成本占發(fā)展商開發(fā)總成本的80%左右，是開發(fā)總成本的大頭。

　　發(fā)展商一般會(huì)要求建筑企業(yè)墊資，少數(shù)發(fā)展商甚至要求建筑企業(yè)墊資到樓盤取得預(yù)售許可為止，大部分企業(yè)會(huì)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款開發(fā)項(xiàng)目。如果按照貸款占項(xiàng)目施工總成本的50%計(jì)算，每平方米的貸款額應(yīng)為1290元。一般情況下，銀行貸款的一年利率為7%，但假如銀行拒絕提供貸款，發(fā)展商就必須向信托基金等其他金融機(jī)構(gòu)征求高息貸款，利率為15%。其從開工到竣工時(shí)間為兩年，假設(shè)項(xiàng)目的貸款周期也為兩年，其貸款利息支出最多為416.03元/平方米。據(jù)此計(jì)算，項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)成本及利息應(yīng)為2996.03元。

　　根據(jù)目前的市場(chǎng)行情，斜土路板塊的住宅價(jià)格可以達(dá)到18000元/平方米左右。在交易環(huán)節(jié)，發(fā)展商至少要交納540-900元/平方米的營業(yè)稅(根據(jù)3-5%的稅率)，同時(shí)營銷、廣告投入約為540元/平方米(按3%計(jì)算)。此外，發(fā)展商還需要支付包括印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等費(fèi)用，以及房地產(chǎn)勘丈費(fèi)、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、維修基金等其他細(xì)小支出。江志剛認(rèn)為，上述費(fèi)用加上建設(shè)開發(fā)成本、利息支出以及土地出讓金，開發(fā)總成本應(yīng)該在每平方米八九千元，相對(duì)于18000/平方米的售價(jià)，開發(fā)商的利潤空間已相當(dāng)可觀。而在房地局公布的《情況匯總》中，類似斜土路地塊的項(xiàng)目不在少數(shù)。

　　房地產(chǎn)商開發(fā)利潤將明顯分化

　　中星房產(chǎn)集團(tuán)營銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健表示，之所以房地產(chǎn)商能獲得如此高利潤的主要原因在于土地的升值。通常情況下，發(fā)展商并不把土地升值所得利潤，視為房地產(chǎn)開發(fā)利潤。他們通常會(huì)以目前土地招拍掛的市場(chǎng)行情估算土地成本，如此一來，地價(jià)上漲，開發(fā)成本便大大提高，這也就是發(fā)展商認(rèn)為開發(fā)利潤在下跌的一大主要原因。

　　根據(jù)此前一號(hào)公告土地出讓結(jié)果，距離斜土路地塊不遠(yuǎn)的大木橋一商用項(xiàng)目地塊的樓板價(jià)達(dá)到10180元/平方米。假如，以該地塊的土地出讓成本，再計(jì)算建安成本、稅費(fèi)成本、融資成本等，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤自然就低了。

　　信義不動(dòng)產(chǎn)代理部門李振宇認(rèn)為，對(duì)于前幾年就已經(jīng)獲得土地的發(fā)展商而言，由于取得土地成本便宜，無論未來市場(chǎng)定價(jià)多少，都會(huì)有不錯(cuò)的利潤空間；而對(duì)于現(xiàn)階段拿地的發(fā)展商而言，如果未來兩三年的市場(chǎng)前景不佳，就可能遭遇很大風(fēng)險(xiǎn)。他表示，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的開發(fā)利潤將會(huì)明顯分化，部分企業(yè)將因土地增值獲得高額的開發(fā)利潤，部分則可能僅獲微利，甚至出現(xiàn)虧損。（楊羚強(qiáng)）