“目前北京市的商業(yè)地產項目有超過1/3是處于閑置狀態(tài)的。隨著商業(yè)地產的不斷發(fā)展，目前這個行業(yè)的競爭也愈發(fā)激烈，擺在商業(yè)地產項目面前最為關鍵的問題就是如何解決高空置率的問題。”1月5日，在北京召開的“2006中國商業(yè)地產暨寫字樓年會”上，三山投資公司合伙人李山如此表述。
近兩年來，商業(yè)地產保持著繼續(xù)增長的勢頭，投資熱一直不退。在針對住宅地產的宏觀調控之外，商業(yè)地產仿佛“春意正濃”。但在熱度不減的氣氛中，商業(yè)地產發(fā)展中呈現的高空置率問題已經引起業(yè)內人士的憂慮。
“巨庫”— 一個標本
大樓周圍冷冷清清，沒有一個人，大樓門口上方做招牌的鐵架已經銹跡斑斑，參差脫落，底層的旁邊只有一家屈臣氏化妝品連鎖店的門還開著，但人也是稀稀落落—這是記者在安定門外大街蔣宅口東南角的“巨庫”大樓前所看到的情景。
大樓的幾個門都是鎖著的，記者使勁敲門，許久才看到一名保安從黑咕隆咚的樓里面走出來。他告訴記者，巨庫一年前就已經關閉了，現在樓里只有他們十幾個保安在這里看著門。“以前整個大樓大約有1000多個攤位，開業(yè)的時候，光保安就有一百多人，”他說。
“已經閑置了一年多了，不死不活的，也不知道要持續(xù)到什么時候。”旁邊報刊亭賣報的人告訴記者。
“巨庫”，曾經是全國首家“體驗式”主題賣場概念的大型商業(yè)項目。2004年“秀庫＋裝庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點”這樣響當當的口號吸引了不少投資者的目光，于是建筑面積達3萬平方米，裝修投資2000多萬元，擁有地上200、地下150個車位的“巨庫”商鋪在半年內被投資者搶購一空，甚至曾賣到每平米4-5萬元的高價。
然而想不到的是，在短暫的繁榮之后，“巨庫”就已經“門前冷落鞍馬稀”，長時間地空置起來。
高空置率現象普遍
空置率高已經是北京商業(yè)地產面臨的一個普遍的問題，“巨庫”不過是一個典型而已。
《中國經濟周刊》記者從有關部門獲悉，2005年底北京市建委與市統計局曾就商業(yè)地產的空置情況做過專門統計，統計顯示，截至2005年上半年，北京市空置一年以上商業(yè)營業(yè)用房42.7萬平方米，比上年同期增加24.4萬平方米； 空置三年以上的積壓商業(yè)營業(yè)用房2.4萬平方米。其中， 空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房主要分布在五環(huán)以外，空置面積達23.9萬平方米，占全市空置一年以上商業(yè)營業(yè)用房空置面積的56%，比重最高。
不單單是北京，商業(yè)地產的空置在其他省也多有表現，來自湖南省建設廳的數據稱，2005年1-8月，全省商業(yè)營業(yè)用房空置面積(47.4萬平方米)占了商品房空置面積近三分之一，增長高達57.8%，空置面積增速比商品住宅高出了39.8個百分點，增加了市場風險。
記者從有關部門獲悉，2005年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積2878萬平方米，占全部商品房空置面積的27.7%，空置面積增速比商品住宅高18.8個百分點。從全國交置商業(yè)營業(yè)用房面積測算，全國空置商業(yè)用房中沉淀的資金達1000億以上，并浪費了大量的土地資源。
高空置率的根源
“以前我們是重開發(fā)不重經營，往往是有了地就開發(fā)，這個地適不適合商業(yè)發(fā)展？能不能適合各種商業(yè)形態(tài)？如果建了購物中心有沒有購買支持？這些問題往往沒有考慮。而國外選址時首先要解決能不能經營下去，最重要的第一是選址；第二是選址；第三還是選址。” 中國人民大學博士生導師黃國雄教授點出當前商業(yè)地產空置率高的一個原因。
記者從采訪中了解到，由于國內商業(yè)地產剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商。許多商業(yè)項目在選址、內部結構、動線規(guī)劃、倉儲設施等方面無法滿足商業(yè)經營的要求，形成大量無效供給，很多地方的商業(yè)地產已經變成了“地產商業(yè)”，這也是商業(yè)地產大量閑置、經營不佳的重要原因之一。
一位業(yè)內人士向記者透露，有70%左右的購買商鋪者只是投資，并不自己經營。不少開發(fā)商為吸引中小投資者，承諾將售出的商鋪由其出租，并許以高額的投資回報，一般年回報率為8%-12%，還有開發(fā)商甚至承諾在一定期限內回購投資者購買的商鋪。而全國商業(yè)平均利潤也僅約為2%左右，根本不能支撐如此高額的回報。
為何面對如此高的空置率和相應的風險，商業(yè)地產卻依然受到青睞，投資熱一直不退？
中國指數研究院資深分析師張化學認為，2006年年房地產宏觀調控的重點在住宅方面，相對來說對商業(yè)地產并沒有一些政策，這樣使得一些開發(fā)商把投資的重點從住宅逐漸轉移到寫字樓，促進寫字樓市場的發(fā)展。
“2001-2003年寫字樓市場占整個房地產市場的比重是在逐步下降的，但是在2003年走到低谷以后，2003-2006年又有上漲的趨勢。”張化學分析說，從北京寫字樓的銷售面積可以看出，2005年以來國家對住宅市場的宏觀調控政策，相對寫字樓來說是一個比較好的機會，一些房地產投資或者房地產需求相當一部分轉移到寫字樓上面來。
“從投資的角度來看，商業(yè)地產能獲得一些比較穩(wěn)定的租金收益。像潘石屹做的住宅開發(fā)比較成功，為什么他還要把一些資金轉到商業(yè)上來，這也說明商業(yè)投資潛力是巨大的。”張化學說。
“大中城市的商鋪價格一般是住宅的2-3倍；甚至是7-8倍；而成本僅是住房的2倍左右。一些城市商業(yè)用房預售均價為3萬元/平方米，部分城市地段較好的商業(yè)用房價格達到7-8萬元/平方米。如此高的價格很大程度上是開發(fā)商投機炒作的結果，也是人們熱衷的原因。”一位業(yè)內人士向記者透露。
宏觀調控力度將會加大？
五合國際北京總經理曹一勇表示，2007年的商業(yè)需求雖然會隨著大量國外零售商的進駐而增長，但由于他們在國內的發(fā)展還處于適應期，而國內零售業(yè)發(fā)展又相對滯后。因此，預計2007年商業(yè)地產的空置率仍有增加趨勢。
基于此，有關人士預測，中國商業(yè)地產的政策環(huán)境和社會環(huán)境還不十分健全，與發(fā)展商業(yè)地產的要求還有一段的距離。隨著商業(yè)地產諸多此類問題的顯現，預計在2007年，對商業(yè)地產相對較為寬松的限制政策將有所改變，宏觀調控力度將會加強。
對于商業(yè)地產的未來發(fā)展，中國步行街商業(yè)委員會秘書長董利表示，從宏觀上講，今年有可能出臺有關城市商業(yè)網點規(guī)劃建設管理的條例，“這個條例醞釀很多年了，特別值得關注”；從微觀上講，商業(yè)地產應該逐漸由地產走向商業(yè)，大量的商業(yè)用房開發(fā)完了之后不能閑置不用，要招商運營起來，商業(yè)要能夠發(fā)展，經營管理非常好，才會獲得境外基金的青睞，這樣中國的商業(yè)地產會和國際投資型的物業(yè)接軌。
中國人民大學博士生導師黃國雄教授認為，2007年商業(yè)地產的發(fā)展會比2006年發(fā)展得更好，但是問題可能也會更多，中國的商業(yè)地產特別是北京將進入了大供給、大需求、大反差、大調整時期。因此，未來商業(yè)地產的開發(fā)必須謹慎介入、理性開發(fā)、精心經營。“地產開發(fā)商和商業(yè)的經營商如何合作，解決開發(fā)和經營關系，是解決商業(yè)地產空置率高問題的關鍵所在。”
(來源：中國經濟周刊 作者：漸鴻）
