“把單一樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本擴(kuò)大為所有樓盤(pán)成本”、“把毛坯房變?yōu)榫b修”、“從物業(yè)費(fèi)中分一杯羹”……這是嚴(yán)格土地增值稅清算政策出臺(tái)后，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在采取“太極推手”化解增值稅壓力。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，要真正實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的有效清算，必須將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控鏈條進(jìn)一步延長(zhǎng)，在制定地方土地增值稅細(xì)則時(shí)，打破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商玩弄概念、逃避清算壓力的做法。
“單一樓盤(pán)”成本 “攤厚”集團(tuán)成本
“現(xiàn)在我在上海的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本是土地+建設(shè)為6800元/平方米，福州樓盤(pán)成本為5900元/平方米，但在廣西南寧、桂林，云南麗江等地開(kāi)發(fā)成本不過(guò)2200元/平方米。但在匯總統(tǒng)計(jì)報(bào)表的時(shí)候，完全能夠把南寧、桂林、麗江等地的開(kāi)發(fā)成本計(jì)算為4500/平方米，甚至算成5400元/平方米，把成本‘?dāng)偤瘛褪腔庠鲋刀惖闹饕k法。”
在談到面臨中央“土地增值稅”風(fēng)暴的時(shí)候，自稱已經(jīng)有數(shù)十億流動(dòng)資金、吸納房地產(chǎn)融資超過(guò)200億元的開(kāi)發(fā)商鄭延斌表示。
鄭延斌告訴記者，土地增值稅清算對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是一道“催命符”，對(duì)于實(shí)力雄厚的大企業(yè)而言，壓力也不小。因?yàn)橹行∑髽I(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量有限、面積有限，一旦預(yù)售后，增加的成本無(wú)法重新轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。
相比之下，大企業(yè)具有樓盤(pán)戰(zhàn)線長(zhǎng)及一定土地儲(chǔ)備的優(yōu)勢(shì)，往往能夠利用這些優(yōu)勢(shì)打“擦邊球”，增加成本減少稅收壓力。從2006年中央多次宏觀調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，敏感的房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)早就把一部分資金從北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市抽出，向中西部省區(qū)的二線甚至三線城市轉(zhuǎn)移，一方面是進(jìn)行土地儲(chǔ)備，另一方面也是在謀求“別墅型”、“休閑豪華型”樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的空間。
“毛坯房”成為“精裝修” 關(guān)聯(lián)公司“成本回流”
把普通公寓變?yōu)榫b修房，通過(guò)與裝修公司“聯(lián)動(dòng)”方式，“恰到好處”地增加開(kāi)發(fā)成本，降低賬面利潤(rùn)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)“增值稅風(fēng)暴”的又一做法。
記者采訪的多家房地產(chǎn)企業(yè)表示，簡(jiǎn)單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋粉刷，僅此一項(xiàng)利潤(rùn)就能夠達(dá)100%至200%；如果是高檔精裝修，則包括電視、電腦、網(wǎng)線、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個(gè)單項(xiàng)集中采購(gòu)的方式，精裝修房屋銷售利潤(rùn)高達(dá)300%至400%。
為了確保整個(gè)裝修經(jīng)費(fèi)變?yōu)槠髽I(yè)的成本開(kāi)支，房屋開(kāi)發(fā)商往往采取通過(guò)尋找關(guān)聯(lián)裝修公司，或者自行成立裝修公司的做法，確保能夠簽訂高家裝修訂單，按照統(tǒng)計(jì)學(xué)的計(jì)算方法，關(guān)聯(lián)企業(yè)的高成本支出最終仍計(jì)算為開(kāi)發(fā)企業(yè)，以此來(lái)提升企業(yè)成本。
記者在采訪中了解到，一些房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)公司，通過(guò)物業(yè)公司來(lái)實(shí)現(xiàn)自己利潤(rùn)的最大化，通過(guò)物業(yè)公司玩弄電費(fèi)、水費(fèi)、電梯維修、小區(qū)管理等方面的賬目，以期實(shí)現(xiàn)“雪球效應(yīng)”。
“增值稅”細(xì)則 亟待“先發(fā)制人”
“中央‘土地增值稅’措施確實(shí)打中了地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手抬升房?jī)r(jià)的‘七寸’，但要真正意義上實(shí)施，還需要地方配套細(xì)則的出臺(tái)，這將在很大程度上考驗(yàn)地方政府貫徹落實(shí)中央精神的態(tài)度。”這是記者在采訪過(guò)程中聽(tīng)到最多的一句話。
根據(jù)《通知》內(nèi)容，新政在2月1日已經(jīng)正式實(shí)施。但目前多數(shù)城市的清算細(xì)則仍在制定中。盡管如此，市場(chǎng)人士介紹，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)清算將嚴(yán)格執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商因此在資金鏈前景上普遍悲觀。
經(jīng)濟(jì)和社會(huì)學(xué)家表示，要把“增值稅”落到實(shí)處，必須打好調(diào)控“提前量”：一方面中央制定政策適應(yīng)預(yù)計(jì)可能存在的監(jiān)管漏洞，另一方面則要在實(shí)施過(guò)程中強(qiáng)化管理，弱化地方政府財(cái)稅收入與土地一次性拍賣(mài)收入之間關(guān)系，對(duì)嚴(yán)格實(shí)施中央政策的地方政府給予支持和鼓勵(lì)。(何豐倫）
