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        行業觀察:房價依然高企 三次房地產調控或難免
        2007年02月27日 09:54 來源:上海證券報







        (圖片來源:上海證券報 郭晨凱/制圖)

            ●2006年全國房地產開發投資增長21.8%,同比加快0.9個百分點,但比1至11月回落2.2個百分點,延續了下半年以來的回落態勢,預計2007年一季度房地產投資增速再次抬頭的可能性非常大,并將帶動固定資產投資增速出現反彈。

          ●2006年12月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,環比上漲0.6%,漲幅比上月高0.1個百分點。除上海外,全國主要城市房價漲幅仍然偏高,顯示前期房地產調控并未達到預期效果。

          ●土地增值稅清算政策的出臺再次顯示了高層從嚴調控房地產的決心,隨后還可能有一系列調控措施出臺,新一輪地產調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進,重點將加大已頒布政策的執行力度。   

            全國房地產投資依然保持高增長,主要城市房價漲幅仍然偏高。由于二次調控效果非常不理想,在土地增值稅清算拉開三次房地產調控序幕后,預計兩會前后會出臺新的調控措施。建議低配地產股,回避三次房地產調控風險。

          房地產投資保持高增長

          2006年全年全社會固定資產投資109870億元,比上年增長24.0%,增幅回落2.0個百分點。其中,城鎮固定資產投資93472億元,增長24.5%,回落2.7個百分點;房地產開發投資19382億元,比上年增長21.8%,加快0.9個百分點,但比1至11月回落2.2個百分點。房地產投資增速在經歷了二季度的上升后,下半年以來一直延續回落態勢;全年房地產投資占固定資產投資的比重為20.7%,保持穩定。

          投資增速持續回落的主要原因是新開工項目投資下降,2006年全年新開工項目計劃總投資67036億元,比上年下降4.4%;新開工項目計劃總投資占全部施工項目計劃總投資的比重為30.9%,下降7.7個百分點。全年施工項目計劃總投資216652億元,比上年增長19.2%,增幅比1至11月回落2.1個百分點。隨著2007年1季度新開工項目高峰期的到來,以及部分延后項目的陸續開工,預計2007年一季度房地產投資再次抬頭的可能性非常大,并將帶動固定資產投資增速出現反彈。

          主要城市房價漲幅仍偏高

          2006年12月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%,漲幅比上月高0.2個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月高0.1 個百分點。新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%,漲幅比上月高0.5個百分點;環比上漲0.6%,漲幅與上月持平。同比漲幅較大的主要城市包括:秦皇島11.8%,北京10.4%,深圳10.0%,福州9.8%,廈門9.1%,成都8.5%和廣州8.3%等;上海微降0.1%。除上海外,北京、深圳等城市房價漲幅仍然偏高,顯示出前期房地產調控并未達到預期效果。

          據國家發改委、國家統計局最新公布的調查數據顯示,2007年1月份,房價繼續延續去年上漲態勢,全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同期上漲5.6%,漲幅比上月高0.2個百分點。

          熱點城市的新建房房價依然保持接近甚至超過一成的增長。統計顯示,2007年1月份,深圳新建商品住房的銷售價格比前年同期上漲10.2%,北京以9.9%的增幅排名第二,這是北京在去年連續7個月保持兩位數的增幅后增幅首次低于10%。

          三次房地產調控拉開序幕

          2007年1月16日,國稅總局公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求自2月1日起對房地產項目進行增值稅清算。該《通知》的出臺顯示了高層從嚴調控房地產的決心,將會壓縮房地產開發企業利潤空間、加大資金壓力,對房地產開發企業構成實質性不利影響,預計2006年開始行業毛利率平均下降5至10個百分點,大部分開發企業為完成未來幾年經營計劃將不得不加大開發規模、多結算面積,對企業經營產生壓力。該政策對不同類型開發商影響不同,對市場化程度高的開發商影響小于市場化程度低的開發商,對利用特殊資源低價大量拿地的開發商影響最大。

          回避三次房地產調控風險

          2006年房地產調控政策非常全面,但執行不理想,2007年將是房地產調控的“執行年”,三次房地產調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進,重點將是加大已經頒布政策的執行力度,會繼續收緊銀根和地根,加大已頒布政策的執行力度;加息也是可以預期的;長期看,不動產稅也會推出。總體判斷,調控將是一種常態,行政手段將掌握調控風險在松緊適度的范圍內,以維持經濟增長和充分就業,調控效果會低于中央政府預期。

          三次房地產調控會導致地產股波動,預計調整幅度會小于前兩次調控對地產股的影響,地產板塊上半年超越大盤的可能性較小。未來地產股投資機會有以下四個方面:(1)龍頭地產股;(2)京津地產股;(3)投資性物業較多的地產股,(4)集團實力雄厚及實質重組的地產股。(國信證券經濟研究所 方焱 陳林)

         
        編輯:王菲】
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