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        “住宅禁商”將解禁 商業地產開發商展開招商戰
        2007年03月28日 15:40 來源:中國經濟時報

          3月24日,北京市有關部門負責人表示,為了避免與《物權法》對民宅商用規定的沖突,將在《北京市房屋租賃管理辦法》最終出臺時,刪除征集意見稿中有關禁止民宅商用的規定。這使去年6月被一紙“住宅禁商”令搞得十分尷尬的商住公寓徹底“抬起頭來”。其實,此前,北京已有華貿中心、財滿街、住邦2000、輝煌國際等數家以住宅立項的商務樓獲得有關部門的“特赦令”,允許注冊公司進行商務活動。

          與此同時,那些使用權50年的純商業地產項目如寫字樓、商鋪等又一次面臨商住公寓的低價招商競爭。據了解,在繁華地段,寫字樓和商住樓之間的租金差異能達到2-3倍。出于節省成本和使用權70年的商住樓更容易申請到貸款等方面的考慮,很多中小企業選擇租用商住樓。

          面對急轉直下的市場形勢,北京的商業地產開發商紛紛祭出了各自的“殺手锏”,展開了一場慘烈的招商爭奪戰。

          位于京北的明天商業中心近日率先推出“投資即返3年租金”的新模式。據該項目負責人介紹,買300平米現鋪,就可直返約43萬元租金。投資者購買一定面積的商鋪,開發商在簽約時按照13年投資回報周期核算,直接返還3年租金,即前3年租金在客戶簽約時,從售價中一次性扣除,以此價格簽約付款。

          他表示,這3年商鋪的經營管理權歸開發商使用,由開發商進行統一規劃、統一招商、統一管理、統一推廣,養商期的困難全由開發商承擔。3年后,投資者可以與前三年的商家繼續合作,也可根據情況另做打算。“我們的熱力不夜城為地下商業,銷售起價不到6000元/平米,可以說是用低于住宅的價格賣商鋪。”

          “相比市場上實行較多的‘售后包租’、‘帶租約銷售’等做法,這種策略風險低、收益大,返租金達20%左右,還讓投資者節省了契稅、公共維修基金、印花稅等。”萬商俱樂部總秘書長楊澤軒對此舉措予以肯定。他對記者說,前兩天他跟從北京建外SOHO撤出的一位商戶談。這個老板認為開發商過多考慮自己利益,高價賣了商鋪之后又沒有實行統一運營管理,導致了很多商戶撤出。有的開發商更黑心,前期簽的十年經營協議,因為后期商鋪有了良好盈利,就寧可承擔違約責任,也要毀約提高租金。

          為了贏得投資者的惠顧,位于京東的國美第一商街最近也推出一種全新的商業運營模式——國美超市綜合體,并采取了北京十大品牌地產代理行聯合代理招商的形式,強力爭奪客商。

          據該項目開發商介紹,所謂的國美超市綜合體不同于傳統的超市、百貨業態,是集超市、百貨、專業賣場于一體的新型商業綜合體。

          思源顧問機構副總經理劉伯庸認為,國美超市綜合體的最大優勢在于通過細分消費需求,對購物的人流進行有效分流,人性化地細分業態布局,使每層都以主題專業賣場的經營模式出現。國美商業的創新理念吸引了十大品牌代理行的聯合代理招商。

          他向記者表示,以市場定規劃、以業態定產品、以管理保經營,開發商策劃招商可謂煞費苦心。現在北京的商業地產已進入“買方時代”,而招商的“殺手锏”最厲害的應該是如何贏得投資者的信任,以及多贏、共贏的心態和舉措。(記者 謝光飛)


         
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