日前，北京市建委發布《關于開展北京市房地產經紀行業專項整治活動的實施方案》；建設部中國房地產估價師與房地產經紀人學會也出臺了《房地產經紀執業規則》。《方案》與《規則》同時指出，房地產經紀機構在從事二手房交易時，嚴禁現金收房、吃差價的行為。然而，《市場報》記者近日對北京市部分二手房中介機構進行調查時發現，現金收房的行為仍禁而難止，并出現了許多變相的新手法，可謂“上有政策，下有對策”。
換湯不換藥，逃不開的現金收房
“現在政策規定不能現金收房，不過您既然急等著錢用，我有個親戚正好拆遷也想買套房，您看？”第一次聽到這句話，急需轉讓住房的鄭女士非常高興，談一次就找到買家，好事！房子賣誰不一樣，而且既然是工作人員的親戚，等于多了個人擔保。可細心的鄭女士多走了幾家中介后發現，怎么這么“巧”？連著好幾個中介工作人員都有親戚或朋友什么的想買房，這房究竟是賣給誰？
“我們是大公司，講的就是公平公開。我看您既然想快點賣房又想賣個好價錢，最好和我們定個限時限價合同，如果賣的價錢比您定得高，高出的部分按比例分成。我跟您說句實話，出來工作都是為了養家糊口，有分成業務員跑得才賣力。我們就是靠這個吃飯，交給我們賣絕對比您自己賣省心省力價錢還高。”鄭女士剛一聽真覺得自己遇上了“實誠人”，差點就簽了合同，可轉念一想，分成的錢是給在了明處，可傭金也是實實在在的，中介公司到底靠什么“養家糊口”？中介費還是差價？
“跟我們簽一個獨家代理合同吧。您看什么價錢合適？我們保證在規定時間售出，如果沒做到會付給您相應的違約金。您只要留下房本和鑰匙就什么都不用管了，我們的業務員會在第一時間讓您看房。”
“這些都是變相的現金收房。”一位業內人士透露，由于中介公司在“現金收房”行為中只是一個過渡者，不需要支付各種稅費，利潤空間很大，一直是二手房交易中應用最為廣泛的手段。一套售價60萬元的房產，采取現金收房方式完成交易，中介公司的利潤可達該房售價的7%至10%，而正規經營下，中介公司收取的傭金在3%以內，二者利潤相差懸殊。政府雖然明令禁止，但面對巨額利潤，不少中介公司仍然采取各種“變通”方法企圖控制房源，爭取自身利潤的最大化。
開方不抓藥，資金安全誰監管
很多中介公司挪用客戶資金的做法，實際上相當于自辦“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉騰挪的空間就越大。
“我們實行POS機刷卡資金監管業務9個月來，各類資金監管業務僅占總業務量的19.4%。”北京中原地產總經理李文杰表示，“其中POS機刷卡的資金監管業務的業務量僅為5.12%，存入經紀公司監管賬戶和賣方賬戶的資金監管業務為14.28%。”據了解，除了中原地產，我愛我家、鏈家機構、中大恒基、順馳等大型房地產經紀公司也開展了資金監管業務，但實施資金監管的比率均沒有超過20%。除了放款和退款手續的繁復，以及POS機到賬時間滯后都給資金監管帶來一定困難以外，很多客戶尚未深刻認識到資金監管的重要性也是原因之一。
業內人士透露，雖然目前沒有確切的統計數據，但是可以肯定的是中介公司挪用客戶資金的行為是比較普遍的，因為蛋糕龐大且缺乏監管，包括一些大的中介公司都很難經得起誘惑。然而，就是在這樣的情況下，為了保證客戶資金安全推出的監管方案卻面臨無人喝彩的尷尬境地。
據了解，目前中介公司參與房屋交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進行資金監管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。
由于鋪面多、業務量大，加上沒有監管，一些不法的房地產中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股、開設門店，追求短期利潤。
地產分析人士尹香武說，很多中介公司挪用客戶資金的做法，實際上相當于自辦“小銀行”，開設的門店就等于銀行的營業網點。門店越多，吸納的房款就越多，可以倒轉騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規發展”，開設的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。
漏洞誰補？規則不能替代法律
全國房地產經紀行業從業人員只有1%是有資質的，有不少“黑中介”根本沒按建設部規定領取營業執照并到有關部門備案就開業。
“可以說，中介公司在近兩年的房地產市場中扮演了不光彩的角色，他們的所作所為，在某種程度上是助推了房價的虛高。”一位房地產研究專家表示，從這個意義上解讀《規則》的出臺就不難理解國家有關部門的苦心，政府有關部門顯然是想將“調控風暴”刮進這個曾經的“死角”，從而鞏固宏觀調控的成果。然而，是什么原因使得規則和方案難以落實呢？
“我們是行業協會，所以規則和業務合同只具有引導示范作用。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強對媒體這樣解釋。而房地產法律專家、中濟律師事務所吳元明律師則表示：“因為規則和方案并未從根本上解決房地產經紀行業的問題。這個行業違規現象多發，主要還是缺乏專門的法律法規。”吳元明律師認為，由于缺乏相應的法律法規，對房地產經紀行業從業人員和機構的資質沒有強制性規定，使該行業市場進入門檻很低，行業混亂幾乎不可避免。
據柴強介紹，雖然建設部有關文件規定：房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格》的人員。但目前取得全國房地產經紀資格的人數只有27311人，截至今年10月，獲得初始注冊的只有16466名。而據保守估計，全國從事房地產經紀業務的機構在3萬家以上，從業人員超過百萬。
“也就是說，現在全國的房地產經紀行業從業人員只有1%是有資質的，這個行業能不混亂嗎？”柴強表示，為此，國家建設部、發改委、工商總局正在大力推進房地產經紀人執(職)業資格制度，希望通過房地產經紀合同范本，并附資質人員簽名等措施，改變行業的混亂局面。但是，有不少“黑中介”根本沒按建設部規定領取營業執照并到有關部門備案就開業。如北京市建委統計資料顯示，京城目前具備營業執照和資質證明的房地產經紀公司只有2600余家，而實際從事經營的則有6000家左右。
“這是沒有完善的監管體系造成的法律漏洞。”吳元明律師認為，“對于房地產經紀行業的管理涉及建設部門、工商部門、行業協會等，由于權力分散責任不明確，造成了誰都管，誰都管不了的局面。”
近兩年房價持續走高，各地的中介公司發展隨之也步入“快車道”。據房管部門統計，目前，僅深圳通過政府認可的房地產中介經紀機構就有190多家，從業人員2萬多人，門店數量達到3000多家。蜂擁而起的店面、同質化的服務，導致房地產中介市場的競爭日益激烈，不少中介公司為了賺取利潤，不惜欺詐消費者，或是偷稅漏稅。以至于吃差價已成為地產中介公開的秘密。
而比吃差價更為惡劣的是，由于監管缺位等原因，一些地方的房地產中介公司挪用客戶房款的現象比較嚴重，并將所挪用資金用來炒房、炒股、開設門店等。這損害了消費者的利益，也擾亂了正常的市場秩序，不利于當前的房地產宏觀調控；在中國房地產估價師與房地產經紀人學會曝光的12起惡性房地產交易詐騙案中，涉案金額動輒上百萬直至幾千萬，大量的客戶資金和銀行貸款無法收回，甚至潛伏著引發金融危機的危險。此外，房產中介通過現金收房囤積居奇，還會造成局部地區的房價虛高，擾亂房產中介市場的正常秩序。
(文章來源：市場報 作者：王立嘉)
