上海二手房成交量從2004年開(kāi)始逐年下滑，2006年成交量?jī)H為1557萬(wàn)平方米。2007年成交量是走高還是走低？精于謀劃的房產(chǎn)中介們開(kāi)始主推“特色房源”來(lái)推高二手房走勢(shì)。
寶寶房(兒童房、三口之家、學(xué)區(qū)房)
尼爾森媒體研究報(bào)告表明：“2006年和2007年是中國(guó)傳統(tǒng)生肖的狗年和豬年，一波結(jié)婚潮于2006年第一季度出現(xiàn)，相應(yīng)的一波嬰兒潮也將在2006—2007年產(chǎn)生�！�
因此，以寶寶房、兒童房或三口之家，乃至為孩子將來(lái)念書(shū)考慮的學(xué)區(qū)房為賣(mài)點(diǎn)的房源，將成為今年住房的主流需求。事實(shí)上，主打“親子”概念的二手房，持續(xù)“供不應(yīng)求”：一方面是因?yàn)椤皳裥ｏL(fēng)”影響深遠(yuǎn)，“不能讓孩子輸在起跑線上”讓眾多家長(zhǎng)“只要在能力范圍之內(nèi)，再貴的房子也要買(mǎi)”；另一方面，由于相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)者并不打算長(zhǎng)久居住，所以單價(jià)昂貴的學(xué)區(qū)房中，總價(jià)相對(duì)較低的小戶(hù)型、老房型就成了二手房市場(chǎng)上真正的“香餑餑”。
需求結(jié)構(gòu)人群：改善型、新婚型 適用房型：兩房、三房及以上
免稅房
去年年中，“國(guó)六條”對(duì)二手房營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行問(wèn)題予以明確。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅(成交價(jià)的5.55%)。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。
順馳不動(dòng)產(chǎn)推算，按照這個(gè)規(guī)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)本來(lái)是2年，新政將時(shí)間延長(zhǎng)到5年，以上海2006年11月普通住宅成交均價(jià)8836元/平方米計(jì)算，加上此項(xiàng)稅費(fèi)后，房屋買(mǎi)賣(mài)成本每平方米增加約490元，無(wú)疑增加了交易的成本。
隨著時(shí)間的推移，那些交易期限在5年以上、可免除此項(xiàng)稅額的房源陸續(xù)上市，將成為購(gòu)房市場(chǎng)上獨(dú)特的亮點(diǎn)。
需求結(jié)構(gòu)人群：通用 適用房型：普遍
老人房(孝順?lè)俊⒂H情房)
雖然一手房市場(chǎng)中已經(jīng)出現(xiàn)老年公寓，且銷(xiāo)售狀況良好，但無(wú)一例外位于遠(yuǎn)郊。相比之下，市中心成熟社區(qū)低總價(jià)老工房更易吸引老年購(gòu)房者。因此，一些中介公司陸續(xù)推出老人房來(lái)分流一手房客戶(hù)。
順馳地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示：成熟社區(qū)，特別是醫(yī)療配套、購(gòu)物方便、空氣質(zhì)量、學(xué)習(xí)運(yùn)動(dòng)休息場(chǎng)所等條件成熟社區(qū)的住宅，將是滿(mǎn)足大量老年需求的緊俏房源。
需求結(jié)構(gòu)人群：改善型、功能需求型
適用房型：一室戶(hù)、一房及兩房等
低總價(jià)房(工薪房、性?xún)r(jià)比房、小戶(hù)型)
低總價(jià)房是指那些地段、社區(qū)、品質(zhì)、樓層、房齡、房型等房產(chǎn)附加屬性都一般或者有缺陷，唯獨(dú)價(jià)格一項(xiàng)相對(duì)較低的房源。
漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，總價(jià)在70萬(wàn)元-140萬(wàn)元的普通住宅占總成交量50%以上。但這類(lèi)房源供給量在遞減，房源日益稀缺。而中低端目標(biāo)客戶(hù)群主要集中在30歲以下未婚人士和其他年齡段的低收入者。年收入大多在5萬(wàn)元以下，家庭結(jié)構(gòu)2人左右，大多為第一次置業(yè)，作為過(guò)渡住房，解決基本居住需求。
房源分布廣、數(shù)量多，需求客戶(hù)較大，是此類(lèi)房源交易雙方的特點(diǎn)。注重這方面的市場(chǎng)也就抓住了房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上的大多數(shù)人群。
需求結(jié)構(gòu)人群：獨(dú)立型、過(guò)渡型、拆遷型和外地遷入
適用房型：一室戶(hù)、一房、兩房、小三房及其他性?xún)r(jià)比高的房源
(來(lái)源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 作者：唐穎豪)
