目前，北京市不少熱點區(qū)域二手房轉(zhuǎn)讓價格高于新樓盤售價。中大恒基市場研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這些區(qū)域在四環(huán)內(nèi)已占相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>
業(yè)內(nèi)人士分析，現(xiàn)在很多二手房不再是“舊房子”，實際上具有現(xiàn)房的優(yōu)勢。2006年以來，北京中心城區(qū)內(nèi)可以銷售新樓盤供應(yīng)量減少，新盤項目以期房和尾房為主，剩余以大戶型居多，單價相對比較低，而二手房的剛性需求導(dǎo)致其價格不斷攀升，因此出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”。
“倒掛”區(qū)域向中心城區(qū)擴展
據(jù)一位房地產(chǎn)中介公司經(jīng)理介紹，2006年4月份開始，北京市某些交通便利，位置優(yōu)越并且房齡較新的大型樓盤集中的地區(qū)，二手房交易活躍。以馬家堡地區(qū)為例，周邊二手房價格快速上漲，目前已經(jīng)超過新房價格。
中大恒基數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)的新樓盤均價在每平方米6800元左右，而同區(qū)域的城南家園和璽萌麗園的二手房已經(jīng)達(dá)到每平方米7000至7200元。市場分析人士指出，由于地鐵帶來的巨大升值空間，以及星河城商圈的逐漸成熟，很多年輕人，長線投資人群和拆遷人群都傾向于在此置業(yè)，而新房供應(yīng)又偏緊，這使得二手房價格被抬高。
現(xiàn)在，“倒掛”的區(qū)域特征逐漸向中心城區(qū)靠近，比如說西直門，東直門，崇文區(qū)等。業(yè)內(nèi)人士分析，中心城區(qū)出現(xiàn)倒掛的原因主要是地段的稀缺性導(dǎo)致剛性需求越來越多，而二手房的地理位置明顯要優(yōu)越于同一區(qū)域的新盤，并且小戶型居多，所以，消費者對中心城區(qū)的二手房的追捧愈演愈烈，導(dǎo)致本地二手房單價高于新盤。中大恒基數(shù)據(jù)顯示，文慧橋附近的天兆家園以及時代之光的二手房價格均已超過13500元/平米，而同區(qū)域的金苑小區(qū)公寓的均價為13000元/平米。
新盤供應(yīng)偏緊“烘熱”二手房
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，受調(diào)控政策影響，2006年北京新盤供應(yīng)偏緊，特別是中心城區(qū)。而新房項目多以期房和尾房為主，這就使得住房剛性需求轉(zhuǎn)入了二手房市場，因此，北京部分區(qū)域出現(xiàn)了二手房比新房“熱”。
一般而言，我國新房銷售時大都是期房。作為期房是存在風(fēng)險的，并且占用資金，因此價格應(yīng)該要低于現(xiàn)房。但幾年來，國內(nèi)大部分城市都存在著期房價格高于現(xiàn)房的現(xiàn)象，這實際上是不正常的，是短時期內(nèi)市場快速發(fā)展和局部過熱情況下出現(xiàn)的。當(dāng)市場逐步走向正常時，期房和現(xiàn)房的“倒掛”開始得到糾正。市場目前很多二手房本身還是新房或者次新房，只是中間經(jīng)過一些轉(zhuǎn)手，因此報價高于同一區(qū)域新開盤的期房，是正常現(xiàn)象。
有關(guān)統(tǒng)計顯示，截止到2007年1月底，北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可證50個，總批準(zhǔn)銷售面積161.6萬平方米，其中，住宅項目35個。住宅獲批上市套數(shù)為8604套，獲批面積為99.02萬平方米。環(huán)比2006年12月，獲批個數(shù)下降15.3%；同比去年同期，獲批項目個數(shù)下降25.4%，獲批預(yù)售面積減少46.4%，市場供應(yīng)降幅較大。
與此相呼應(yīng)，北京房地產(chǎn)市場供給的先行指標(biāo)也在下降。北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年，北京商品房施工面積下降；其中住宅施工面積降幅較大，比去年同期下降13.3%。
商品房竣工面積和空置面積也都雙雙減少。2006年全市商品房竣工面積3193.9萬平方米，比上年下降15.3%。2006年年底，商品房空置面積1039.7萬平方米，比上年下降24.3%。其中住宅空置面積494.1萬平方米，比上年下降38.2%。
而且，目前新盤供應(yīng)主要集中在四環(huán)以外。中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計，2月份開盤項目位于五環(huán)以外的共14個，占開盤總量的50%；四至五環(huán)間開盤項目共6個，四環(huán)內(nèi)共有8個項目開盤。
此外，市場分析人士還指出，國家相繼出臺了一系列調(diào)控二手房政策，如將二手房免征營業(yè)稅的年限由兩年提高到五年；國內(nèi)居民在進行個人二手房轉(zhuǎn)讓時，所得收益須按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅等。這些調(diào)控措施，本意是想打擊投機行為，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售為租或者將稅費計入房價轉(zhuǎn)嫁給買房者，從而推高了二手房價格。(林喆）
