“國外游資加上民間私募資金就是今年開發(fā)商持續(xù)推高房價(jià)的‘底牌’，現(xiàn)在一線城市日均銷售量均比去年同期縮減，其主要目標(biāo)就是蓄積‘內(nèi)力’，等待春節(jié)之后集體發(fā)力，推高房價(jià)。”近日，一位多年從事金融融資行業(yè)經(jīng)營的“操盤手”，在談到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，向記者坦率地承認(rèn)國內(nèi)開發(fā)商面臨的困境，并明確表示，春節(jié)后的市場(chǎng)走向很可能成為2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。以下是他的自述：
2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化最大的一年，中央連續(xù)出臺(tái)外資“限炒令”、未封頂?shù)臉潜P不能預(yù)售辦按揭貸款、經(jīng)濟(jì)適用房限制90平方米等一系列政策和措施。這些政策和措施沉重打擊了前期國外游資的涌入。就我看來，2005年到2006年上半年涌入中國市場(chǎng)的近千億國外游資，如今絕大部分已經(jīng)偃旗息鼓，其中相當(dāng)一部分退守香港市場(chǎng)。
事實(shí)上，國際投資基金進(jìn)入中國市場(chǎng)由來已久。隨著國內(nèi)調(diào)控政策相繼出臺(tái)，大批資金開始“曲線”——從簡單的直接購買樓盤炒作，改為投資房地產(chǎn)企業(yè)，通過扶持開發(fā)商推高房價(jià)來實(shí)現(xiàn)炒高中國樓市的愿望。
今年1月17日，摩根士丹利成功收購永新城，1月底，日本新熙地株式會(huì)社由收購了外高橋一物流地產(chǎn)項(xiàng)目，而美國私募投資基金華平投資則宣布入股中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司。
國內(nèi)一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2006年外資私募股權(quán)基金參股的股權(quán)投資案例數(shù)至少有14起，總額高達(dá)14.54億美元，而以寫字樓和高檔住宅為主的資產(chǎn)收購則有八起，涉及金額8.70億美元。在我看來，這僅僅是國外游資進(jìn)入中國市場(chǎng)的冰山一角，通過參股、購買企業(yè)債券等方式進(jìn)入中國市場(chǎng)的國外游資炒作的資金在20倍至30倍之間，也就是說，目前至少還有300億左右的資金持續(xù)投資在中國樓市中。
這些明明白白擺上臺(tái)面的收購狂潮，是開發(fā)商持續(xù)推高房價(jià)的“海外牌”。而房開商持續(xù)推高房價(jià)的“國內(nèi)牌”則是大批投資者競相涌入股市、基金等市場(chǎng)，還有很大一部分直接通過網(wǎng)絡(luò)投資海外的私募基金。不過，國內(nèi)民間融資的基金大多數(shù)還是通過網(wǎng)絡(luò)融入海外投資中。
作為金融操盤手，我最善于的做法就是通過香港股市調(diào)動(dòng)資金，我與大部分進(jìn)入中國市場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)有聯(lián)系，幾乎每天都可以了解最新的市場(chǎng)動(dòng)向。我手上的三億多元投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金，隨時(shí)能夠通過國外的風(fēng)險(xiǎn)抵押獲得30億元的信貸規(guī)模。
我們的到來對(duì)調(diào)控“銀根”壓力下的開發(fā)商無疑是雪中送炭。他們普遍面臨沉重的信貸壓力，銀行逐漸嚴(yán)控貸款方式，“土地增值稅”也減弱了地方政府抬高地價(jià)的積極性。壓力下的開發(fā)商自然要尋找新的融資渠道，渡過難關(guān)。
只要有地，我們就大膽合作。一些權(quán)威機(jī)構(gòu)給我們提供的信息表明，不少房地產(chǎn)企業(yè)土地入賬價(jià)格并不高，這些公司土地儲(chǔ)備大多集中在京、滬和深圳等一線城市，即使按照保守估計(jì)，儲(chǔ)備土地的市場(chǎng)交易價(jià)格早就超過了2000元/平方米，擁有巨額土地儲(chǔ)備使我們看中的房地產(chǎn)企業(yè)至少擁有100%以上的升值空間。
就我對(duì)國外和國內(nèi)私募基金的了解，目前至少有200家以上的國內(nèi)外私募基金在國內(nèi)尋找可供炒作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。大部分基金的心理目標(biāo)是“20%以上的投資回報(bào)”，投資時(shí)間控制在8個(gè)月到一年半之間。這意味著必須在這一周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)樓盤價(jià)格26%以上的增速。
要收回投資，我們自然要想辦法抬升房價(jià)。房地產(chǎn)商往往樂于接受我們的指導(dǎo)，今年一二月間壓縮上市樓盤供應(yīng)量，等土地增值稅政策出臺(tái)后“攤厚”成本，把成本轉(zhuǎn)嫁到二線城市和普通消費(fèi)者身上，這些都是我們出的主意。
春節(jié)后的樓盤價(jià)格是我們最擔(dān)心的問題。投資回報(bào)率高我們的風(fēng)險(xiǎn)也很大。如果中央和地方政府持續(xù)不斷地采取控制短期外資流入國內(nèi)市場(chǎng)、嚴(yán)密監(jiān)控土地增值稅成本等措施，我們的收益可能會(huì)大大下跌，風(fēng)險(xiǎn)只能自己承擔(dān)了。（何豐倫）
