2月2日，北京市建委等部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》，對(duì)境外個(gè)人以及機(jī)構(gòu)在北京購買商品房作出一系列的明確規(guī)定。這是自2002年9月，北京取消對(duì)外籍人士購房限制、取消商品房銷售內(nèi)銷、外銷限制后再次收緊針對(duì)外資購房的標(biāo)準(zhǔn)及要求。本周五，3月2日“外資限購細(xì)則”實(shí)施將滿一月，政策調(diào)控后期效應(yīng)將陸續(xù)顯現(xiàn)。
自2002年之后的幾年，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)逐步走熱的過程。從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)來看，2004年，北京商品房銷售均價(jià)為6178元/平方米，同比2003年的6438元/平方米的銷售均價(jià)降低了4%，而之后的2005、2006年銷售均價(jià)均呈兩位數(shù)的上漲，兩年的漲幅分別達(dá)到了22%和17%，至2006年，北京市的商品房銷售均價(jià)已達(dá)8792元/平方米。從2004年底開始，海外資金開始頻繁收購國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)推高房價(jià)起到一定的作用。而自2004年起以“國六條”為標(biāo)志的多輪宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，涉及到了市場、金融、稅收等各個(gè)層面，因此2006年7月建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的171號(hào)文和此次市建委出臺(tái)的限制外資購房的執(zhí)行細(xì)則再次收緊了外資購房的閘門也就顯得順理成章了。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷的數(shù)據(jù)顯示，目前外資購房的主要目標(biāo)是高檔公寓、寫字樓及商業(yè)，2006年外資購房的占比約為10%左右。從2006年的數(shù)據(jù)看來，相比呈現(xiàn)剛性特征的自住購房群體和國內(nèi)投資客，外資購房客尚無法占據(jù)主導(dǎo)位置，限制外資購房對(duì)國內(nèi)整體房地產(chǎn)市場的價(jià)格下行調(diào)整作用有限。從不同業(yè)態(tài)看來，普通住宅的購房客戶多以自住需求為主。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷旗下代理的北苑家園、華紡易城等普通住宅項(xiàng)目針對(duì)購房客戶的調(diào)查顯示，2006年以投資為目的的購房客戶占比約為19%，且近九成為國內(nèi)客戶。
相比普通住宅，外資限購的規(guī)定對(duì)于京城的高檔住宅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)的影響更為顯著。由于高檔住宅、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目所在位置多處于中心城區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)內(nèi)有限的土地將很快被開發(fā)殆盡，此類項(xiàng)目的預(yù)期增值空間較高，因此也受到大量外資投資個(gè)人、機(jī)構(gòu)的追捧。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場研究中心對(duì)于高檔公寓項(xiàng)目銷售情況的監(jiān)測數(shù)據(jù)，去年下半年北京共有39個(gè)公寓項(xiàng)目入市，其中新開盤項(xiàng)目18個(gè)，老項(xiàng)目后期21個(gè)，總供應(yīng)面積147萬平方米，開盤均價(jià)為13115元/平方米，總體成交均價(jià)為12825元/平方米，顯示出了市場對(duì)于高檔公寓項(xiàng)目的價(jià)格承受能力有限，無法按照開發(fā)商預(yù)期價(jià)格成交。
在經(jīng)過了半年左右的銷售周期后，下半年開盤的公寓項(xiàng)目的平均銷售率為58%，共有31個(gè)項(xiàng)目對(duì)開盤均價(jià)作出了價(jià)格調(diào)整，價(jià)格總體上漲幅度為15%，其中有5個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)進(jìn)行了下行調(diào)整，占16%，平均降幅為7.4%。這5個(gè)項(xiàng)目分別在9~11月間開盤，分布于各個(gè)環(huán)線區(qū)間，平均銷售率為42%，低于平均值16個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，銷售情況不佳是這些項(xiàng)目作出開盤均價(jià)下行調(diào)整的重要因素。中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述認(rèn)為，銷售進(jìn)度過慢會(huì)影響開發(fā)商的回款速度，輕則對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)造成阻礙，更加嚴(yán)重的后果是有可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂，因此開發(fā)商采用降低房價(jià)的方式以求得資金快速回籠，同時(shí)，前期對(duì)市場判斷不準(zhǔn)確，開盤價(jià)格制定過高而進(jìn)行二次調(diào)整以及“限外”政策導(dǎo)致的需求下降也是降價(jià)的原因之一。此外，在平均銷售進(jìn)程過半的情況下，僅有7個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際銷售均價(jià)高于開盤均價(jià)，平均溢價(jià)幅度為7.8%，而有24個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格低于開盤價(jià)，平均幅度為13.1%。可以想見，在售的大部分高檔公寓項(xiàng)目受到了政策因素的制約，需求不足，無法達(dá)到預(yù)期售價(jià)。
“外資限購令”雖對(duì)高檔公寓項(xiàng)目的銷售、價(jià)格均產(chǎn)生了不同影響，但相對(duì)去年下半年同期開盤的200余個(gè)項(xiàng)目，公寓項(xiàng)目僅占兩成。王述認(rèn)為，“限外令”對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的影響尚無法作用到整個(gè)房地產(chǎn)市場，對(duì)于整體市場的價(jià)格影響也極為有限，但隨著自2004年以來的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)、執(zhí)行，保障性住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房加快供應(yīng)步伐，預(yù)計(jì)京城房價(jià)將在2009年后趨于平穩(wěn)。(王芳潔)
