主持人：本報記者 李和裕

　　嘉賓：克而瑞(中國)研究中心首席研究員 陳嘯天

　　眼下，大家都很關(guān)心房產(chǎn)市場是否真正開始回暖，而作為 “源頭”的土地市場情況備受關(guān)注。上月全國土地市場出現(xiàn)集中成交，流標(biāo)情況有所好轉(zhuǎn)，但成交價格進(jìn)一步下滑。特別是住宅地塊底價成交成主流，土地溢價水平普遍低于10%。也就是說，開發(fā)商購地欲望依然低迷，最多只能接受比底價貴一成的價格水平。于是，業(yè)內(nèi)人士把土地成交有所恢復(fù)的原因歸結(jié)于地方政府的“以價換量”。

　　供應(yīng)節(jié)奏放緩

　　成交漲幅明顯

　　主持人：近期全國土地市場的整體表現(xiàn)如何？

　　陳嘯天： 2月新增全國各重點(diǎn)城市(31個)土地供應(yīng)幅數(shù)為314幅，占地面積達(dá)到1437.92萬平方米，與1月相比分別減少23.2%和24.8%。我們認(rèn)為，當(dāng)前各城市2009年的土地供應(yīng)計劃尚未全部出臺，供應(yīng)指標(biāo)也在擬定中，因此各大城市紛紛放緩了供地節(jié)奏。

　　而從成交來看，2月全國各重點(diǎn)城市(31個)土地成交總幅數(shù)為330幅，比1月上漲47.3%，同比漲幅則達(dá)到了71%；占地面積為1471.58萬平方米，環(huán)比和同比分別上漲54.5%和22.3%。在土地供應(yīng)下降的基礎(chǔ)上，2月土地成交仍有所上漲，主要是由于1月集中了不少節(jié)假日，部分城市將土地掛牌時間從1月延長至2月，才導(dǎo)致2月土地集中成交。

　　流標(biāo)情況好轉(zhuǎn)

　　價格持續(xù)下跌

　　主持人：土地市場也如同房產(chǎn)市場一樣有回暖跡象嗎？

　　陳嘯天：2月全國經(jīng)營性土地的流標(biāo)率為8%，這與2008年12月的水平基本持平，流標(biāo)情況比1月好轉(zhuǎn)。在有經(jīng)營性用地成交的21個城市里，僅有合肥、寧波、天津、長沙、鄭州、武漢6個城市出現(xiàn)了土地流標(biāo)，與1月相比，這種土地流標(biāo)集中于個別城市的現(xiàn)象更加突出了。流標(biāo)情況好轉(zhuǎn)主要是由于地方政府開始采用多重手段去保障土地成交。首先，推地前先與企業(yè)進(jìn)行溝通交流，甚至出現(xiàn)了詢問開發(fā)商心理價位的現(xiàn)象，并通過預(yù)申請方式多推企業(yè)意向地塊；其次，通過調(diào)低土地底價、調(diào)整用地性質(zhì)等方式以保證地塊的成交；另外，2月有較多的政府背景的企業(yè)入市拿地，對于維持土地市場的穩(wěn)定也起到了一定作用。總之，目前地方政府對提高土地成交率的心情十分迫切。

　　2月全國土地成交總價為147億元，土地成交平均樓板價為729元/平方米，總價是上漲的，單價是下跌的。其中經(jīng)營性用地的平均樓板價為1039元/平方米，比1月下跌了15%。不過八成以上企業(yè)仍以底價拿地，說明大部分開發(fā)商對于進(jìn)入土地市場仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　擴(kuò)張還是收縮

　　口袋決定腦袋

　　主持人：今年房地產(chǎn)商這種拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度會不會根據(jù)市場變化而發(fā)生改變？

　　陳嘯天：其實(shí)2月資金充裕企業(yè)與資金緊張企業(yè)在土地市場上的表現(xiàn)差距已經(jīng)開始顯現(xiàn)。在拿地決策上究竟是擴(kuò)張還是收縮，各企業(yè)處于“口袋決定腦袋”的境地。

　　部分實(shí)力企業(yè)已經(jīng)在考慮低價抄底，拓展土地儲備。如近期綠地集團(tuán)就基本敲定了上海的3個項目，又在天津獲得千畝土地儲備；保利地產(chǎn)再次在貴陽拿地，項目總建筑面積近百萬平方米；蘇寧環(huán)球在其大本營南京拿下了3幅土地，總占地面積達(dá)35.63萬平方米。

　　但也有少數(shù)企業(yè)資金緊張，拿地戰(zhàn)略必須調(diào)整。如前年耗資近百億拿下全國地王長沙新河三角洲地塊的北辰實(shí)業(yè)，在經(jīng)歷了退地風(fēng)波后去年年底終于動工，然而今年其長河玉墅與姜莊湖項目均處于停工之中，再度傳出資金緊缺消息。很多前幾年大肆擴(kuò)張的企業(yè)，目前往往手持大量土地，卻因為缺少資金難以開發(fā)。過多的土地儲備已經(jīng)成為企業(yè)的一個沉重負(fù)擔(dān)。