從去年下半年開始，北京土地交易進(jìn)入冷淡期，多塊土地出現(xiàn)流標(biāo)或者流拍的情況。而今年前4個月樓市成交量的放大帶動了土地市場的回暖。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，從新開工面積和土地購置面積來看，房地產(chǎn)投資仍處低位，開發(fā)商的心態(tài)依然保持謹(jǐn)慎。但是由于前期銷售回暖和未來降低固定投資項目資本金使得房企資金鏈寬裕，未來土地市場正在復(fù)蘇。

　　一季度京城土地成交遇冷

　　從去年下半年開始，北京土地交易進(jìn)入冷淡期，多塊土地出現(xiàn)流標(biāo)或流拍。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，去年樓市交易冷清波及土地市場，以及自有資金不足，使房地產(chǎn)企業(yè)不敢貿(mào)然拿地。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度京城成交的土地總面積為135.9萬平方米，規(guī)劃建筑面積為138.1萬平方米，成交總價為23.02億元，與2008年四季度相比，土地成交面積下降了76.2%，規(guī)劃建筑面積下降了76.6%，成交總價下降了87.3%。住宅用地一季度僅成交6宗土地，成交面積僅為21.3萬平方米，環(huán)比2008年四季度住宅用地的成交面積下降了93.3%。2009年第一季度北京市成交土地的溢價率僅為1.98%。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，房地產(chǎn)投資的周期是兩年左右，今年的投資將在未來的一年半到兩年的時候構(gòu)成市場供給。如果現(xiàn)在沒有房地產(chǎn)投資的支持，下一輪住宅供應(yīng)量減少導(dǎo)致房價上漲的可能性是非常令人擔(dān)心的。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，由于前期的救市政策對土地開發(fā)和地款繳納時限的放寬，開發(fā)商可供開發(fā)的土地存量較大，多數(shù)房企不缺地。此外，開發(fā)商經(jīng)歷了一年多時間的銷售低迷，資金較為緊張，很難拿出大筆資金進(jìn)行新的投資開發(fā)。

　　12宗住宅用地集中入市

　　隨著今年前4個月樓市銷售的回暖，土地市場出現(xiàn)復(fù)蘇，同時為了保證民生用地的供應(yīng)，地方政府供地積極，近期北京將有一批土地集中出讓。

　　根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站顯示，到5月25日，27個正在交易地塊陸續(xù)開始競價，其中住宅用地達(dá)到12塊，總建筑面積約143.3萬平米，入市時間為2009年4月。但尚未推出的住宅性質(zhì)用地有4塊，包括規(guī)劃建筑面積為4.6萬平米的王府井大街G4地塊住宅、商業(yè)項目。

　　正在交易地塊中較大的住宅性質(zhì)地塊主要集中在通州、密云和順義，其中最大的是密云縣云水名苑居住項目用地，規(guī)劃建筑面積約達(dá)31.5萬平方米，掛牌起始價約3.85億元。北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)北京市玻璃鋼制品廠二期用地，規(guī)劃建筑面積約達(dá)28萬平方米，掛牌起始價約5.37億元。正在交易的地塊中也有地理位置優(yōu)越的地塊，如朝陽區(qū)廣渠門外10號項目，規(guī)劃建筑面積7.25萬平米，掛牌起始價約3億元。

　　4月24日，北京市國土局、發(fā)改委、規(guī)劃委聯(lián)合發(fā)布2009年度土地供應(yīng)計劃，今年北京住宅用地的供應(yīng),由去年的1700公頃減少到1300公頃。在住宅供地中商品房供地由去年的1000公頃減少到700公頃，降幅達(dá)30%。

　　開發(fā)商拿地意愿抬升

　　樓市銷售的回升和商品住房供地的減少，使一些大型房企、地方龍頭房企開始積極拿地。3月份某些地塊甚至出現(xiàn)了溢價超過25%成交的情況。

　　“地產(chǎn)商不會等到庫存房源售罄后再去準(zhǔn)備后續(xù)開發(fā)和儲備土地。”國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)部研究員楊建龍認(rèn)為，隨著銷量的擴(kuò)張和土地價格的大幅下調(diào)，會帶動房地產(chǎn)投資的升溫。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前北京土地市場回暖，原因在于樓市的持續(xù)熱銷使得開發(fā)商的預(yù)期發(fā)生了改變，加之去年多個開發(fā)商降價促銷，手頭回籠了部分資金。另一方面，來自政策的支持也給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈松綁，如商品住房項目資本金比例將下調(diào)。

　　聯(lián)合證券研究所魚晉華表示，房企資金獲得松綁，愿意降價賣樓的企業(yè)將越來越少。購房人對房價心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變，將利于交易量的持續(xù)放大。交易量的持續(xù)放大將推動行業(yè)開復(fù)工面積上升，也將鼓舞房企拿地的熱情，地價也將難以下跌。

　　但仍有不少開發(fā)商對地方政府的土地供應(yīng)持觀望態(tài)度。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力在此前舉行的“中國房地產(chǎn)變革之路”論壇上表示，“在未來的1-2年，我們買地的速度會放慢，除非是很好、很便宜的地才買，不像去年那樣瘋狂地去買。同時，減少開工面積，把開工面積停在按照市場需要去開工�！�

　　“2009年前3個月，信貸增長帶動住宅竣工增長27%，同時土地開發(fā)面積相對于土地購置面積近三年內(nèi)首次實現(xiàn)凈增長，土地開始逐步去庫存化�！盌TZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，樓市調(diào)整一年多后，現(xiàn)階段發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項目的建設(shè)上。因此，目前發(fā)展商積極加快存量項目建設(shè)，對外擴(kuò)張步伐有所放緩。