中新網8月18日電 據《新京報》報道，由于人工成本與能耗成本不同，廣州物業費要普遍低于北京，但在表面成本存在差異的同時，背后隱含的制度差別也許才是根本原因。
一方面廣州業主有強烈的法制維權意識，通過成立業委會來爭取降低物業費，另一方面廣州政府規定普通住宅也按政府指導價格收費，期間有一個浮動比例。而在北京實行的是市場成交價，當業委會難以成立時，開發商就有相當的操作空間。
北京物業費比廣州約貴1元以上
“北京的物業管理費真貴。”鐘先生來自廣州，家里小區品質不錯，物業費只要1塊錢，而北京他朋友家所在小區的物業費卻高達2.8元/平方米/月，鐘先生對此不解。
確實，與北京相比廣州的物業費普遍要低一些，據廣州物業管理協會副會長張朝德介紹，目前廣州住宅項目的物業管理收費中，高檔住宅為每月2元-2.5元/平方米，普通住宅收費在每月1.5元-1.8元/平方米，這與北京動輒就接近甚至超過每月3元/平方米的收費標準形成強烈的反差。
事實上，即使兩地的開發商相同、品質接近，廣州的物業費也比北京有相當差距。比如，合生集團在廣州和北京同時開發有名為珠江帝景的高檔精裝修項目，同為康景物業集團公司管理，北京的住宅每月收取2.96元/平方米，而在廣州只要1.8元/平方米。北京天鵝灣的物管費高達每月3.9元/平方米，與其檔次相當的廣州天鵝灣物管費則要少得多。富力集團開發的北京富力城物管費為每月2.8元/平方米，而其在廣州開發的富力千禧花園，物管費每月僅為1.5元/平方米。初步比較，同品質的物業，北京的物業費要比廣州貴1元/平方米/月以上。廣州的物業費為什么如此便宜？
人工與能耗成本不同是重要原因
在北京物業管理協會副會長董賢鈞看來，北京物業費普遍高于廣州，主要是和北京的各項成本有關系。“比如在管理服務費用支出方面，北京員工的工資成本要比廣州的高。”舉例來說，目前北京普通住宅保安工資一般在1000元/月，而在廣州只需要600元/月左右。在北京物業管理公司一個中層干部收入在4000元/月左右，在廣州則達不到這個水平。
除了人工成本外，還有北京的能耗支出也高于廣州。一個主要的方面是水價的差距大。目前北京的水費是3.7元/噸，而廣州的費用則大約只有1.99元/噸。
此外，北京悅豪物業管理有限公司董事長鄧南宇分析說，由于南北不同緯度造成的房屋設備設施不同和城市形態不同，北京的物業管理還要包括供暖設備的維護；夏天北京的綠化成本要高于廣州；北京的容積率低于廣州，因此物業單位面積承擔的物業費理論上要高于廣州。再加上北京整體較高的勞動力成本、物價等因素，綜合算下來，北京物業管理支出成本要高于廣州，而高出的支出成本必然要在物業費中體現。
北京實行市場調節價
廣州實行政府指導價
然而成本之間的差距遠不能概括北京與廣州物業費的差額。“廣州物業管理市場相對比北京要成熟一些，物業管理公司在市場化運作能力要高一些，在成本控制方面比較合理。公司的規范經營在一定程度上也導致物業費比較合理。”張朝德表示，此外廣州業主有一定的物業服務消費意識，如果對其不滿，不以拒交物業費作為維權的方式，而通過成立業主委員會與物業管理公司進行協商解決矛盾。一旦認定物管公司服務水平和其所收取的物業費用不相符，業主就會解聘公司。
而在北京，成立業委會難已經成為阻礙物業費降低的絆腳石。“在北京業主委員會成立難是一個普遍現象，由于業主委員會不能及時成立，導致即使物業管理公司高收費，業主也很難更換物業管理公司。”律師孟憲生說。
目前一個客觀事實是，北京近3000多個小區，成立業主委員會的不到300家，由于沒有成立業主委員會，開發商選聘的物業管理公司就一直在持續其和開發商簽訂的前期管理合同，而這個前期物業管理合同的收費一般是相當高的。比如北京天鵝灣的物業管理費高達每月3.9元/平方米，華業玫瑰東方每月3.5元/平方米，逸翠園每月3.7元/平方米，動輒前期物業管理公司的費用超過每月3元/平方米。
值得注意的是兩地關于物管收費不同的政府規定也導致不同結果。自今年開始，北京市新的物業管理條例實行，除了經濟適用房和回遷房實行物業管理收費政府指導價外，北京其他住宅全部實行市場調節價。因為前期物業管理由開發商定價，因此物業管理費的高低很大程度上就由開發商決定。而在廣州普通住宅的物業管理也必須按照政府指導價格來征收。政府的指導價格分三個等級，每個等級都有一定上下浮動范圍，但最高等級的最高價不超過1.96元/平方米/月。
大多數樓盤貴于2元/平方米/月
北京物業費收費水平如何？《新京報》記者就此隨機選擇了16個小區，分已經成立業委會與未成立業委會的兩種情況進行了調查。既有大盤、名盤，也有小盤；既有大戶型豪宅，也有小戶型項目。調查中，物業費最低的為1.8元/平方米/月的東領鑒筑，最高的為3.9元/平方米/月的天鵝灣，其他樓盤多數在2元/平方米/月以上，物業費在2.8元/平方米/月以上的達到7個。未成立業委會的樓盤物業費要普遍高于成立業委會的樓盤。
據了解，在今年之前，北京物業收費所執行的是196號文件。其對物業收費進行政府指導價，規定的標準較細，在執行的過程中，多數物業是按規定的上限收取費用，還有不少高于標準價，則是物業公司針對具體單個收費項目向工商、物價部門提出申請，經過審批后修改實施。
從今年1月1日起，《北京市物業服務收費管理辦法(試行)》實施。目前，小區物業費的收取執行市場調節價和政府指導價兩種辦法，前者的收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。后者則由市價格主管部門會同市房管部門制定的基準價標準及浮動幅度，每兩年公布一次。后者主要針對經濟適用房和回遷房。目前，北京多數新建小區均實行的是市場調節價。
新的物業收費辦法實施后，在具體操作過程中由于業委會的缺位，或者業委會談判協調能力的欠缺，多數小區尚未能真正做到和物管公司面對面談判，協商出一個大家都能接受的合理價格。因此，大多數小區仍在沿用已被廢止的196號文件給出的標準。(張學冬 谷欣）
