胡先生以自己的房屋抵押向人借款,借款逾期后產權房被賣,誰料賣出的房屋又生變化。虹口區法院日前對此案作出一審判決,被告胡先生將大連西路房屋騰空并交付給原告林先生,并協助林先生辦理房屋轉讓過戶等有關手續,胡先生同時支付林先生逾期交房違約金等費用。辦完房屋轉讓過戶手續后3日內,林先生支付胡先生房款33萬元,胡先生則應歸還第三人王先生借款227866.20元。
抵押借款
2005年3月31日,王先生與胡先生訂立了一份抵押借款協議,胡先生向王先生借款15萬元,利息按年利率6.12%計算。胡先生將自己名下大連西路的產權房屋抵押給王先生,雙方還到房地產登記處辦理了抵押登記。2005年7月至10月間,胡先生又數次以大連西路的房屋作為抵押,向王先生借了20余萬元。
賣房還債
2005年12月26日,胡先生將大連西路房屋出讓給林先生,房價58萬元。合同約定胡先生于2006年1月9日前騰出房屋由林先生驗收交接,并自合同簽訂之日起30日內向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續,如胡先生未按合同約定期限交付房屋,胡先生應支付違約金。
簽約后,林先生按約支付了25萬元的房款。嗣后,胡先生未按約交付房屋,同時遲遲未按約注銷該房屋上設立的他項權利登記,致使林先生無法辦理轉讓過戶手續。
對簿公堂
不得已的情況下,林先生起訴到法院,要求胡先生繼續履行合同,騰空并交付大連西路房屋,同時協助辦理轉讓過戶手續,支付逾期交房違約金和逾期注銷他項權利登記違約金。
被告胡先生辯稱,大連西路房屋轉讓事宜已全權委托另一債權抵押人王先生處理,但王先生超越代理權限,擅自以偏低價格將房屋轉讓給林先生,損害了自己的利益,故不同意繼續履行合同。
第三人王先生則認為,2005年3月31日至10月28日期間,胡先生以大連西路房屋作為抵押物,共向自己借款244850元。借款期限屆滿后胡先生未按約歸還借款,在多次催討無果的情況下,胡先生委托自己將房屋出售。2005年12月,王先生作為胡先生的委托代理人與林先生簽訂了房屋買賣合同。嗣后,胡先生未履行房屋買賣合同約定義務。
節外生枝
案件在審理過程中,三方曾自行達成協議,約定林先生將購房余款交至法院,胡先生將戶口從房屋中遷出后,王先生注銷抵押登記,之后雙方辦理轉讓過戶手續。然而,就在林先生將房款交到法院代管,胡先生遷出戶口,王先生向房地產交易中心申請注銷他項權利的登記后,胡先生又變卦了。原本約好到房產交易中心辦理過戶手續,胡先生卻兩次爽約,并在房地產交易中心補辦了房產證(原房產證押在中介公司),又申請將房屋抵押給他人。法院立即采取財產保全措施,查封了該房屋。
法院判決
法院認為,原、被告之間簽訂的房屋買賣合同系有效合同,被告胡先生未按約交付房屋以及逾期注銷他項權利登記的行為,顯屬違約,應當承擔相應違約責任。原告要求被告按約支付上述兩項違約金,并無不妥,應予準許。被告與第三人王先生之間的借款抵押,有雙方訂立的借款抵押協議、上海市房地產抵押登記證明等,法院依法予以確認,胡先生理應按協議歸還借款并支付利息。據此,法院作出上述判決。(袁瑋 顧瓊)