近些年，一些新建小區(qū)入住很長時間內(nèi)仍存在出行難、購物難、上學難、就醫(yī)難等問題。綠地面積不夠，小區(qū)停車車位不足等開發(fā)商遺留問題，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。
隨著3月1日起《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)的實施，這種情況有望得到控制。以后新建小區(qū)規(guī)劃中有綠化、商業(yè)、學校、醫(yī)院等居住公共服務設施的，必須在全面建成后開發(fā)商才能真正把房交給業(yè)主。《辦法》從進入土地、規(guī)劃、招標、施工許可、商品房住宅預售五個行政審批環(huán)節(jié)給開發(fā)商設下了五道關卡。
日前，北京市規(guī)劃委用地處處長王偉、北京市建委工程質量處處長鄭偉革、北京市建委政策法規(guī)處副處長張國偉和法律專家做客北京城市管理廣播《城市零距離》，就《辦法》涉及的具體問題進行了解答。
配套設施包括什么
記者：《辦法》實施后，小區(qū)到底應該有哪些配套設施？作為業(yè)主或者買房人來說，怎樣能夠知道配套設施的情況？
王偉：基礎設施主要是水、電、氣、熱這些問題，比如排水管線、供水管線，燃氣的管線，供熱的熱力站管線等等設施。公共服務設施主要包括一些教育、文化、體育活動的場所，社區(qū)管理、醫(yī)療服務等場所。文件核心有一個建設方案，在建設方案里包括設施有哪些、在哪個位置、建設時序等說明。開發(fā)公司在向國土規(guī)劃建設等行政主管部門申請相應行政許可的時候，要提交建設方案。買房時買房人可以向開發(fā)商索要這個方案，這樣可以保證自己知情權。
記者：剛才您說到基礎設施和公共服務設施。基礎設施比較好理解，水電氣熱、電視、電話，那其他服務設施，比如郵局、銀行、醫(yī)院等，建還是不建，由誰說了算？是開發(fā)商說了算嗎？
王偉：應該不能簡單說由誰說了算，這些公共服務設施確定和落實是一個比較復雜的過程。首先在各層級城市規(guī)劃里對這些公共服務設施會作相應的安排。比如說我們城市總體規(guī)劃是2005年國務院剛剛批復的，對城市市級重大基礎設施和公共服務設施有一些位置的安排；在詳細規(guī)劃里，對地區(qū)一級設施進行安排；具體到一個居住的項目，根據(jù)居住公共服務設施建設從2006年6月1日開始執(zhí)行的一個新標準，會有相應的安排。這些都是一些比較基本的規(guī)定和標準。但是在實際情況中，它會有一些變化。比如說有一些地區(qū)按照標準來配備的話，可能會不足，這跟地區(qū)人口結構、人口規(guī)模會有關系，有一些地區(qū)可能設施會有所富裕。從提高城市土地利用效率這個角度和合理安排各項資源角度考慮，會進行一些相應調(diào)整，到最后通過規(guī)劃許可會確定下來到底應該建什么配套設施，最終會落在建設方案里。
記者：完工和交付有沒有什么具體的標準？服務設施比如學校、醫(yī)院的配備由誰來驗收？
鄭偉革：為了保證新建商品房當中的住宅涉及到相關市政公用設施和公共服務設施同步交用，這個文件規(guī)定，在住宅竣工驗收之前，建設單位按照國家有關法律法規(guī)在組織工程竣工驗收的時候，相關市政公用設施和公共服務設施要達到一定的標準和要求，才能夠組織驗收。比如醫(yī)療衛(wèi)生，或者郵局和銀行這些服務設施，按照建設方案完成以后才能夠竣工驗收。應該說，這個管理辦法就是針對同步交付做了一個規(guī)定。至于住宅本身，國家有相應規(guī)范標準，有關各方會進行竣工驗收。
哪些樓盤適用規(guī)定
記者：如果是去年買的期房，現(xiàn)在還沒有收房，受不受這個《辦法》的保護？
張國偉：按照立法法的規(guī)定，法不溯及既往。除非有特別的規(guī)定要往前追溯，一般只能按照現(xiàn)行法律法規(guī)的框架來維護各方的合法權益。當然這個規(guī)定不是從無到有的，也是以前就有相應的規(guī)定。我們商品房示范合同文本幾經(jīng)修改，在最新版里頭加入相應的內(nèi)容，所以購買了期房的朋友不用過分擔心。
鄭偉革：這個問題可以按照相應合同規(guī)定來維護它的權益，按照合同約定來保證正當合法權益。第一，在房屋買賣中合同應該作為雙方一個非常重要的文件，合同履約包括開發(fā)建設單位的履約，包括購房人和開發(fā)商之間簽訂合同這種承諾，包括房屋交用條件，都是合同條款的內(nèi)容，應該回到合同規(guī)定的內(nèi)容上來。第二，關于工程組織建設，按照國家法律法規(guī)是由建設單位來組織相關各方來進行公正的竣工驗收。政府各級監(jiān)管部門是依據(jù)法律法規(guī)所賦予的職責來進行監(jiān)管，所以房屋建設組織主體是建設單位為主的有關各方。剛才提到城市管理經(jīng)營條件綜合驗收這個概念，應當說這個《辦法》的出臺正是相關住宅小區(qū)市政基礎設施和公共服務設施的補充。
記者：經(jīng)濟適用房是不是適用這個新的《辦法》？
張國偉：這次《辦法》主要規(guī)范的是新建商品住宅小區(qū)基礎設施和公共設施同步交付使用問題。對于經(jīng)濟適用住房小區(qū)，《辦法》里第十九條明確規(guī)定，住宅和公用設施建設參照執(zhí)行。經(jīng)濟適用住宅小區(qū)和商品住宅小區(qū)最大不同點，在于商品住宅小區(qū)用地要有出讓手續(xù)，經(jīng)濟適用住房是參照執(zhí)行。
記者：對于分期建設小區(qū)，這個辦法是怎么樣規(guī)定的？
張國偉：這個《辦法》對分期建設也有明確規(guī)定。《辦法》第六條規(guī)定，建設方案應該包括的主要內(nèi)容：第一個內(nèi)容是住宅小區(qū)建設的基本情況。第二是建設安排和保障措施。第三提到住宅小區(qū)如果是分期建設，建設方案里面應該包括分期建設區(qū)域劃分區(qū)域界限以及建設時序；分期建設當中住宅的棟號以及每一棟建筑面積；分期建設的公共服務設施項目功能及其名稱；市政工程基礎設施項目及建設的進度安排；分期建設招標和竣工的驗收計劃。應該說在分期當中要把這幾個內(nèi)容進行細化。同時作為建設方案，在這個文件里也規(guī)定，在房屋預售的時候要進行公示，要告知買房者在買房子過程中，區(qū)域分期建設當中所具備的相應條件。這個文件強調(diào)要告知和公示。
合同如何體現(xiàn)新規(guī)
記者：以后樓盤的配套設施是不是應該明確地寫進合同里？
專家：我認為寫進合同是應當?shù)模怯行﹩栴}不一定非得寫進去。因為規(guī)劃文件里有一些配套指數(shù)，同時如果是按照國務院勘察設計管理條例規(guī)定，那么相關圖紙應該是政府部門許可后才可以實施的。就像買汽車，不一定把汽車每一個零件都寫進去，整體合格就可以。房地產(chǎn)也是這樣。從合同角度講，在交付條件這一塊把原來取得竣工驗收許可證改為取得綜合驗收許可，在這一點上可能提高了條件。
記者：是不是意味著從3月1日開始，買房人簽的合同就會有一些變化？
張國偉：按照暫行《辦法》規(guī)定，3月1日開始，簽訂小區(qū)開發(fā)用地出讓合同的時候，該小區(qū)要開始實施暫行《辦法》；另一種情況是3月1日全市所有已簽訂土地出讓合同的小區(qū)，沒有進行投標小區(qū)項目的要補充制定建設方案，然后按照建設方案去辦理施工招標投，辦理施工許可以及預售。但是如果在3月1日這天辦理施工招標手續(xù)，這些小區(qū)要實行暫行《辦法》還需要一段時間。
記者：大致在什么時候消費者或者業(yè)主在簽訂合同的時候可以看到這樣一種《辦法》？
張國偉：這跟住宅小區(qū)的建設時間不同，如果從施工招投標開始到辦理預售，大概需要3個月到半年時間。
記者：此次實行的暫行《辦法》，作為買房人來說應怎樣理解“暫行”這樣一個概念？是不是將來還有一個更加具體的措施或法規(guī)？
鄭偉革：這個文件作為暫行辦法，是對于新建商品住宅當中的市政公用基礎設施和公共服務設施管理的一個補充，應該說也是一個對于目前大家比較關注問題的探索。因為涉及到市政基礎公共設施，這個工作從工程建設規(guī)劃來看也是比較復雜的一個過程。在這個過程當中，作為建設相關主管部門，出臺相關規(guī)定也要經(jīng)過工作實踐來逐漸加以完善。（董穎）
